Re: Qualcuno mi spiega?
fede49, 12/09/2007 02.09:
Da Finanza & Mercati: Nei mesi in cui è scoppiata negli Stati Uniti la bolla dell'immobiliare, origine dell'attuale crisi dei mutui subprime, in Italia Pirelli Re ha approfittato della leadership di mercato per ingrossare il portafoglio di non performing loans (Npl). Nel primo semestre 2007, la divisione investment & asset management del gruppo della Bicocca ha acquisito 268 milioni di euro di crediti ipotecari in sofferenza che si aggiungono a 1,8 miliardi già in stock allo scorso 31 dicembre. Il gruppo guidato da Carlo Puri Negri sembra in qualche modo più blindato rispetto alle società saltate sulla mina subprime negli Usa e in Germania. I subprime, infatti, sono mutui ad alto rischio, ma performing, cioè ancora in bonis. Gli Npl, viceversa, sono già crediti in sofferenza. Inoltre, i Npl sono relativi a finanziamenti garantiti in maniera robusta, cioè da ipoteche su immobili di provenienza bancaria. In pratica, sono mutui entrati in contenzioso che le banche cedono ad altri soggetti, come Pirelli Re, a un valore pari al 30-40% del nominale del credito insieme all'ipoteca sul relativo immobile. Ed è dal valore di questo immobile che dipende il recupero del credito.
Interessante questa notizia (che potrebbe essere un'ottima notizia, da un certo punto di vista).
E' interessante soprattutto la percentuale del 30-40% evidenziata in neretto.
Facciamo un esempio concreto:
casa pagata 500k euro al culmine della bolla
mutuo all'80% (400k euro) in sofferenza
PirelliRE compra l'ipoteca per 150k euro (circa il 35% del debito nominale di 400k euro)
Dopo 5 anni la casa viene venduta all'asta a i soldi della vendita vanno tutti a Pirelli RE (a meno che nel post-bolla si riesca a vendere a più di 400k euro la casa pagata ora 500k, cosa che escluderei).
Morale: PirelliRE valuta e compra per 150k euro una casa pagata 500k euro al culmine della bolla, rivelandoci il vero valore del bene acquistato (cioé il valore avrà tra qualche anno, quando si farà l'asta a bolla ormai sgonfiata).
Infatti, se per assurdo il previsto valore di mercato al momento dell'asta fosse superiore a 150k euro (250k euro, per esempio), per quale motivo le banche (che i conti li sanno fare) dovrebbero fare un regalo a PirelliRE accontentandosi di 150k euro subito anziché 250 tra cinque anni?
Questo nell'ipotesi più sfavorevole per PirelliRE, che il "propietario" della casa non sia in grado di restituire nulla oltre la casa. Se anche fosse in grado di restituire 50k euro, al mitico Negri sarebbe sufficiente vendere la casa a 100k euro per andare in pari (1/5 del "valore di bolla" pagato dal "propietario").
In questo gioco sono stati investiti due miliardi, mica bruscolini.
Che le banche ci rimettano per far guadagnare PirelliRE non ci credo. E questo apre scenari molto interessanti.
Che ve ne sembra di questo ragionamento?
