per Mr Toscano
marco---, 10/10/2007 23.42:
Il 12 luglio sul blog di Toscano uscì questo post:
Il II rapporto 2007 sul mercato immobiliare di Nomisma
Marco
Credo che un ridimensionamento di almeno il -30% nel corso dei 2 anni sia quasi certo.
1. l'EURIBOR è destinato a salire perché la BCE ha ricevuto un mandato specifico a fermare l'inflazione (quindi vorrei sottolineare al dr. Toscano che la BCE ha una mission ben diversa dalla FED);
2. in Italia l'80% dellle famiglie è proprietaria di immobili.
3. gli aumenti vertiginosi del periodo 2003-2006 (poi la stasi) sono stati sostenuti dalla modifica nell'offerta di mutui da parte delle banche italiane: durate che sono passate da 20 a 30/40 e poi 50 anni, loan to value che hanno raggiunto il 100% del valore di perizia e ratio rata / reddito che ha raggiunto (vedi Unicredito per esempio) e anche superato il 50%.
Le banche italiane vendevano il mutuo e poi cartolarizzavano (hanno cartolarizzato circa il 50% dell'erogato) . Oggi il mercato delle cartolarizzazioni è ingessato (anzi sembra morto) insomma non se nefanno più. Le banche prima di erogare a pinco pallo e tenersi il rapporto per 40/50 anni ci pensano più di 100 volte. Quello che si sta registrando è una contrazione nell'erogazione del credito.
4. i tribunali di dell'italia intera stanno registrando crescite a 2 cifre ma anche a 3 cifre per esecuzioni immobiliari legate ai mutui.
5. i redditi medi italiani sono i più bassi d'europa, mentre le case (es. case a Roma da fonte Repubblica e Forbes è più cara di Londra e Parigi) sono più care. L'insieme di precari, immigrati e saltuari non riesce ad avvicinarsi all'affitto figurarsi alla rata di un mutuo. Sottolineo che il livello di EURIBOR (oggi al 4%) è storicamente tra i più bassi della storia. L'economia i consumi elevati e l'inflazione galoppante necessitano un incremento che per molti economisti dovrebbe portarlo al 6% (senza considerare poi lo spread).
Intanto illustri esperti Caltagirone (mondo 1 venerdì di settembre 2007) affermano che la caduta dell'immobiliare è imminente e loro sono pronti a fare buoni affari una volta che i prezzi si saranno contratti. Pirelli RE investe in Germania dove la Bolla Immobiliare non ha atticchito.
In sintesi chi crede che la bolla non esiste probabilmente non la vuole vedere.
PS: per il dr. Toscano, proprio una sua agenzia di Roma mi ha presentato un immobile ad un prezzo di Euro 310.000, la richiesta del proprietario (poi contattato da me direttamente) è di 250.000 mentre tutto il surplus è acquisito per contratto dalla Toscano; ricapitolando Toscano guadagna il 3/4% dall'acquirente, il 3/4% dal Proprietario/Venditore PIU' il surplus sul prezzo di vendita. Complimenti dottore il suo è proprio un bel business.