Spagna - situazione del mercato immobiliare

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Le banche e le casse di risparmio spagnole hanno concesso negli ultimi anni, prima dell'inizio della crisi nel 2008, mutui a rischio per oltre 100 miliardi di euro scrive oggi El Pais. Le ipoteche concesse per somme superiori all'80% e perfino al 100% del valore delle case rappresentano circa il 20% del totale dei mutui accesi e presentano una morosità del 6,1%, il triplo della media per l'insieme dei prestiti immobiliari secondo il quotidiano. Questi mutui, rileva El Pais citando l'ad di Banco Santander Alfredo Saenz, sono «quanto c'è di più vicino ai subprime negli Stati Uniti».

Il giornale ricorda come negli anni d'oro della bolla immobiliare spagnola, esplosa nel 2008, una banca per attirare clienti avesse come slogan pubblicitario: «compra un appartamento in Ampuria Brava e con il danaro dell' ipoteca ti compri la barca e il posto per tenerla». Fra le entità più esposte El Pais cita Caja Madrid-Bancaja (per oltre 19 miliardi), il Bbva (15,5 miliardi), il Santander e la Caixa (oltre 9 miliardi ciascuno), Caixa Catalumnya (6,5 miliardi).

Il resto dei mutui accesi in Spagna rappresenta 437 miliardi di euro, oltre 4 volte le ipoteche a rischio. Il governo socialista del premier Josè Luis Zapatero ha varato a fine gennaio un piano di ristrutturazione e ricapitalizzazione delle casse di risparmio, considerate dalle agenzie di rating l'anello debole del sistema finanziario spagnolo.

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Comprare casa è il progetto di una vita per molti spagnoli. In un mercato in cui i prezzi lievitano l’investimento immobiliare sembra la soluzione miracolo. Una tendenza che si sta invertendo.

Ana Cebrian è felice. A 26 anni è ormai proprietaria col suo ragazzo di una appartamento nel centro di Valencia. «Ho fatto un affare» ci confida «ho pagato il mio appartamento meno del suo valore perché l’abbiamo intestato a mia nonna. C’erano comunque 65.000 euro di ristrutturazione». Stessa soddisfazione per Pedro e Yolanda Collado, sposati ormai da due anni, che hanno comprato un appartamento prima ancora che venisse costruito. «È stata mia madre a volermi far investire» spiega Pedro. «Ha visto l’annuncio per il progetto su un cartellone pubblicitario e mi ha quasi forzato la mano. Un colpo di fortuna: due giorni più tardi era tutto venduto».

Questi due esempi sono emblematici dell’interesse degli spagnoli per il mattone considerato in generale come il migliore investimento in assoluto. Ma nonostante il dinamismo dell’economia spagnola dovuto in gran parte al settore dell’immobiliare, la tendenza sembra invertirsi e la crescita rallenta.
Una minaccia per il turismo

Preannunciando le difficoltà future, il quotidiano El Mundo, nell’edizione del 10 settembre scorso, lanciava l’allarme, evocando apertamente l’annullamento di molti grandi progetti immobiliari in corso e una diminuzione del 40% delle vendite di case. Invece di constatare quest’inizio di crisi, Bautista Soler, uno dei più grandi promotori degli ultimi 40 anni nella penisola spiegava che le cause di questa inversione di tendenza si trovano nell’aumento dei tassi di interesse praticati dalla Banca Centrale Europea (Bce).

Il parere è condiviso da Cruz Senna, direttore di un settimanale di informazione economica con base a Valencia. E già da qualche tempo gli esperti del settore concordano nel dire che il ritmo di crescita si indebolisce passando da più del 15% l’anno a meno del 7%. Secondo lui le stesse cause producono gli stessi effetti: aumentare i tassi di interesse equivale a ridurre la domanda.

Inoltre mentre alcuni restano ottimisti e ritengono che il settore sappia trovare dei nuovi sbocchi nei paesi emergenti o nell’Europa dell’Est, Cruz Senna è più scettico. «Nella regione di Valencia il piano regolatore dell’attività urbanistica votato nel 1994 e poi riattualizzato nel 2005 è stato controproducente. All’epoca mancavano i terreni per la costruzione e questa misura era considerata utile a permettere la cessione dei terreni per rispondere alla domanda. Ma la disposizione è stata mal interpretata, lasciando campo libero all’urbanizzazione selvaggia. Conseguenza: lo snaturarsi del litorale mediterraneo che mette in pericolo il futuro del settore turistico». Un problema reale quando si sa che il turismo è la seconda voce delle entrate per l’economia spagnola.
Mutui a 50 anni con tasso variabile

Cosa fare per sostenere la domanda ed evitare il crollo dell’economia nazionale? Le istituzioni finanziare hanno risposto, inizialmente, mettendo sul mercato dei crediti a lunghissima durata il cui tempo di rimborso può arrivare ai 50 anni.

Pensati per i minori di 35 anni, questi mutui – spesso a tasso variabile, con i rischi che ciò comporta – sono anche considerati come una palla al piede dagli acquirenti, legati irrimediabilmente alla loro banca. Ma almeno permettono alla cosiddetta “generazione dei 1000 euro mensili” – mileuristas in spagnolo – di diventare proprietari.

Un’altra àncora di salvezza per il mercato immobiliare spagnolo sono gli stranieri. Europei o di altri continenti, sono sempre più numerosi a investire in un appartamento o una casa. Secondo Cruz Sierra il ruolo giocato dagli acquirenti non è da sottovalutare. «Sono loro che hanno contribuito al dinamismo spagnolo questi ultimi anni, facendo aumentare la domanda e generando lavoro e crescita».

Ma qual è il ruolo dello Stato? Come può sostenere il settore ed evitare uno scoppio brutale della bolla immobiliare spagnola? Secondo il parere di una maggioranza di esperti del settore lo Stato non è molto presente. Le Vpo spagnole (l’equivalente delle case popolari in Italia) sono troppo poco numerose e poco accessibili» lamenta Cruz Sierra. Secondo Ana Cebrian «le condizioni di accesso sono poco chiare e c’è bisogno di molta fortuna per beneficiare del minimo aiuto in questo settore».

«Non avrai mai una casa en tu puta vida»

“La casa è un diritto, non una merce” è lo slogan apparso sui tanti striscioni che hanno colorato le manifestazioni spagnole degli ultimi mesi. La società civile si è organizzata compatta per protestare contro la cosiddetta “violenza immobiliare”.

Il movimento “per il diritto alla casa” ha mosso i primi passi in Rete in forma anonima. Tramite e-mail e sms, lo scorso 14 maggio migliaia di giovani si sono dati appuntamento nelle piazze di numerose città spagnole. Dopo sei sit-in non autorizzati e l’arresto di 17 manifestanti, l’Assemblea per una casa degna nata dopo le recenti proteste ha indetto una grande manifestazione nazionale che si è tenuta lo scorso 2 luglio.

Cosa chiedono i giovani al Governo? Semplice: riforme strutturali per frenare la corsa al rialzo dei prezzi delle case, che impedisce ai ragazzi spagnoli di «rendersi indipendenti o semplicemente di potersi permettere case in condizioni minime di abitabilità”. Daniel Jiménez, portavoce dell’Assemblea, assicura che le proteste riprenderanno il 30 settembre a Barcellona ed il 21 ottobre a Madrid, sotto lo slogan “No vas a tener casa en la puta vida” (“Non avrai mai una casa nella tua c… di vita”). Obiettivo: che il Governo dia loro ascolto ed intervenga per fermare la bolla speculativa nel mattone. Articolo di Sergio Rodríguez

di françois-arnaud casalis Traduzione: michela pistidda e filomena de riso

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Chi lascia la via vecchia per la nuova sa quel che perde ma non sa quel che trova, avverte il proverbio. È proprio su questa falsariga che Mugardos, una cittadina galiziana sulla costa nord della Spagna, quasi 6mila anime, ha pensato che, per rilanciare un'economia locale un po' troppo poco dinamica, la soluzione per uscire dal tunnel fosse quella di guardarsi indietro.

Altro che euro: da quelle parti è stata resuscitata la cara, «vecchia» peseta. Oltre 60 esercizi commerciali hanno deciso di tornare ad accettare la vecchia valuta - oltre all'euro, naturalmente - invitando così tutti coloro che avessero ancora a disposizione le vecchie banconote, dismesse nove anni fa e sostituite dalla moneta unica europea, a tirarle fuori dal cassetto e spenderle. Come dire: in questa fase di crisi non c'è da fare gli schizzinosi, accettiamo tutto, non vi preoccupate.

Nonostante l'iniziale scetticismo, l'idea sembra funzionare, riferisce la Bbc online. La recessione aguzza l'ingegno, dunque. Da tempo la cittadina galiziana è travolta da una profonda crisi: migliaia di saracinesche di negozi abbassate, due milioni di posti di lavoro andati in fumo. Il proprietario di un negozio di ferramenta e piccoli elettrodomestici racconta che poco tempo fa si era presentato nel suo locale un uomo con una vecchia banconota da 10mila pesetas che aveva trovato in casa. Non sapeva come impiegare la valuta che - pensava - era caduta in disuso. Poco dopo era diventato il «felice proprietario» di un tostapane nuovo di zecca. Anche le valute ritornano. Prima o poi.

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Dopo la Grecia e le sue maggiori banche, Moody's annuncia un nuovo downgrade. Questa volta si tratta della Spagna. L'agenzia di rating ha deciso oggi di abbassare di un gradino il rating del debito della Spagna, da Aa1 ad Aa2. L'outlook del giudizio di Moody's sul Paese iberico è negativo, ha comunicato l'agenzia, scettica sulle capacità del governo di Madrid di risanare le finanze del Paese. Immediata la ripercussione sul mercato dei cambi. L'euro cede a 1,3814 dollari contro gli 1,3901 segnati sui mercati asiatici e 1,3907 di ieri sera a New York. Contro lo yen la divisa unica quota 114,42.

Scetticismo sulle mosse del governo
L'agenzia di rating - in una nota - motiva il declassamento definendosi «scettica» sulla capacità del governo di migliorare le finanze pubbliche del paese e soprattutto sulla reale possibilità di Madrid di tenere sotto controllo i conti pubblici delle diverse regioni in un contesto caratterizzato da crescita economica moderata.

Le scadenze per il rifinanziamento del debito
Il taglio era già stato in qualche modo ipotizzato nello scorso mese di dicembre dopo che a settembre 2010 Moody's aveva tolto la tripla A al debito spagnolo. L'agenzia aveva preso in considerazione in particolare l'«elevato fabbisogno di rifinanziamento nel 2011», che rende il paese suscettibile di incontrare ulteriori periodi di tensione per finanziarsi sul mercato. Secondo la banca dati Capital Iq di Standard & Poor's il Tesoro spagnolo dovrà rimborsare 86 miliardi e 972 milioni di euro di debito nel 2011. La prima scadenza importante è il 30 di aprile, quando andranno a scadenza 21 miliardi e 522 milioni di euro di un'obbligazione emessa il 15 gennaio 2008.

Il costo della ristrutturazione del sistema bancario
Con una nota di "Aa2", la Spagna resta tuttavia ancora ben classificata. In un comunicato, Moody's dà due motivi della sua decisione: in primo luogo, la sua sensazione che «il costo potenziale di ristrutturazione bancaria supererà le attuali stime del governo, provocando un ulteriore aumento del tasso del debito pubblico». Il secondo motivo, come accennato, sono «le preoccupazioni persistenti di Moody's sulla capacità del governo spagnolo di ottenere il necessario miglioramento strutturale e sostenibile delle finanze pubbliche, tenuto conto dei limiti di controllo del governo centrale sulle finanze dei governi regionali e del contesto di crescita economica solo moderato nel breve e medio termine».

Cifre divergenti sulle esigenze di rifinanziamento
L'annuncio arriva il giorno stesso in cui la Banca di Spagna deve comunicare le esigenze di finanziamento delle banche e casse di risparmio in Spagna. Sul totale necessario per il settore, le cifre divergono: la stima del governo di 20 miliardi di euro (12 miliardi di fondi pubblici nel 2010) è considerata troppo ottimistica del mercato, le cui valutazioni salgono fino a 50 miliardi di euro. Moody's afferma anche che la sostenibilità del debito spagnolo non è minacciata e che il Pil spagnolo salirà dello 0,8% nel 2011 contro un calo dello 0,1% nel 2010.

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