Re: CROLLO SEMPRE PIU VICINO
Vogliovedere2000euroalmq, 23/02/2010 20.02:
MOLTE PERSONE STANNO INIZIANDO A PRENDERE ATTO CHE I PREZZI DELLE CASE SCENDERANNO E SCENDERANNO INESORABILMENTE FINO A SEGNARE UN -50% DAL PICCO DEL 2007.FACILE E SEMPLICE CALCOLO: NEL 1999 UNA CASA CHE VI PORTO AD ESEMPIO( QUARTIERE APPIO CLAUDIO PALAZZO CORTINA CONTESTO SIGNORILE IN SOMMA UN APPARTAMENTO OTTIMO)DI MQ 95 INTERNI + 15 MQ DI BALCONE VENIVA VENDUTA A £ 450.000.000. TRADUCIAMO LA SOMMA IN EURO = € 232.405,00.
ORA IPOTIZZIAMO CHE NEGLI ULTIMI 10 ANNI IL TASSO DI INFLAZIONE ANNUO SIA STATO DEL 3% ( MA IN REALTA è STATO INFERIORE ED ORA SIAMO ANCHE QUASI IN DEFLAZIONE A CAUSA DELLA CRISI)E APPLICANDO UN REGIME DELL'INTERESSE COMPOSTO PER 10 ANNI AL TASSO DEL 3% OTTENIAMO : € 312.333,00( QUESTO è QUANTO DOVREBBE VALERE TALE APPARTAMENTO TENENDO CONTO DI UNA ADEGUAMENTO ALL'INFLAZIONE) MA AL PICCO DEL 2007 VENIVA VENDUTO A € 550.000 ED OGGI NEL 2010 A €450.000-€480.000
QUINDI 550.000- 312.333 = € 237.667,00 QUESTA DIFFERENZA è SOLO SPECULAZIONE CHE SI STA RIASSORBENDO E CI VORRA UN -45% / - 50% PER TORNARE AI VALORI REALI.
I SOSTENITORI DELLA FALLACE TESI CHE GLI IMMOBILI NON SCENDONO E NON SCENDERANNO MAI PORTINO ARGOMENTAZIONI RAZIONALI E BASATE SU DATI CONCRETI CHE CONFUTINO QUANTO DA ME ESPOSTO. TARGET PRICE IMMOBILI - 50 % DAL PICCO E CIò SARA INESORABILE.VIVA IL CROLLO IMMOBILIARE VIVA VIVA IL CROLLO IMMOBILIARE CHI HA COMPRATO NEL 2007 è UN POVERO SCEMO.
Il tuo ragionamento va bene a grandi linee ma è sbagliato nei particolari: innazitutto un appartamento come quello da te descritto, al prezzo medio di allora di 3 milioni al m2 sarebbe costato attorno ai 340 milioni = 176000 euro. Adesso qualcuno lo vorrebbe vendere a 400 - 450 k, come succedeva 2 o tre anni fa.
Va bene dunque moltiplicare 176 k per l'inflazione di questi 10 anni, ma bisogna aggiungere altri calcoli relativi a fattori xy che influiscono sul prezzo in maniera non calcolabile direttamente: la diminuzione della qualità del lavoro (precariato diffuso) e degli stipendi (in termini reali e anche nominali), il rapporto offerta/domanda (ormai mostruosamente sproporzionato a vantaggio della prima), l'incremento dei fallimenti immobiliari in seguito all'impossibilità di ripagare i debiti nell'iter della crisi.
Tutto ciò non rende il conteggio lineare (condizioni di "contorno" stabili) come hai fatto tu, perchè queste condizioni probabilmente potrebbero far sì che in termini reali gli immobili costeranno meno nel prox futuro che nel 1999... Ed è questo che io presuppongo fin dall'inizio della bolla.
Che detonerebbe istantaneamente e in maniera cosmica in presenza di una inflazione in ambito di cash (alti interessi come premio al capitale scarseggiante, di cui tutte le istituzione hanno e avranno bisogno in competizione l'una con l'altra, quando e se le iniezioni saranno interrotte) e di deflazione per tutto il resto (calo dei consumi dovuto alla mancanza di cash e all'impossibilità di accumulare nuovo debito).