*** Arriva l'Imu, ecco tutte le regole per applicare la nuova imposta
L'Imu cambia volto alle tasse sulla casa. L'imposta assorbe tutti i tributi sugli immobili, escluse i redditi da locazione. Gli immobili, dunque, non entreranno più nel 730 o in unico, che serviranno solo per pagare le imposte sul canone da parte di chi non ha scelto la cedolare. Con l'Imu spariscono anche le agevolazioni per le case date in uso ai familiari.
*Le regole di legge - L'imposta segue le regole dell'articolo 8 del decreto legislativo sul federalismo fiscale, con la precisazione, però, che l'imposta si applica anche alla prima casa. L'Imu sostituisce Ici, Irpef e relative addizionali. Si applica sui tutti gli immobili, con esclusione del reddito da locazione. Quindi per gli immobili non locati: è dovuta l'Imu ma sparisce l'obbligo di dichiarazione della rendita catastale aumentata di un terzo in sede di denuncia dei redditi. Per gli immobili dati in affitto, invece è dovuta l'Imu con aliquota ridotta, e il reddito da locazione entra nella dichiarazione per chi non ha optato per la cedolare.
*Le aliquote - L’aliquota di base è stabilita a livello nazionale in misura pari allo 0,76 per cento e può essere modificata con decreto de presidente del Consiglio. La scaletta delle aliquote è la seguente:
- prima casa e relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità per categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo: - 0,4 per cento;
- altri immobili: 0,76 per cento;
-fabbricati rurali ad uso strumentale 0,2 per cento.
Ai Comuni è concessa la facoltà di modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota fissata a livello nazionale, nelle seguenti misure:
-fino ad un massimo di 0,2 punti per la prima casa e gli immobili dati in locazione;
-fino ad un massimo di 0,3 punti per gli immobili non locati.
I comuni hanno inoltre la facoltà di ridurre l'aliquota fino allo 0,4 per cento nel caso di immobili di imprese commerciali oppure che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni, mentre per gli immobili rurali, comprese le abitazioni, l'aliquota può essere ridotta fino allo 0,1 per cento.
*Il valore su cui si paga l'Imu - La base imponibile dell'Imu è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi della legge sull'Ici:la rendita catastale deve di conseguenza essere rivalutata del 5 per cento, e all'importo così determinato vanno applicati i seguenti moltiplicatori:
-160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
-140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
-80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
-80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; (istituti di credito, cambio e assicurazione);
-60 per gli altri fabbricati classificati nel gruppo catastale D; il moltiplicatore è elevato a 65 dal 2013;
-55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
Per i terreni agricoli il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto rivalutato del 25 per cento con un moltiplicatore pari a 130. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110.
*Le detrazioni per la prima casa
Per l'abitazione principale e per le relative pertinenze è introdotta una detrazione di 200 euro, che è rapportata al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. Viene, inoltre precisato che se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può comunque superare il tetto massimo di 400 euro, quindi è possibile avere in tutto al massimo una detrazione di 600 euro,anche se i comuni hanno un margine di manovra in questo ambito. Possono infatti aumentare la detrazione di base di 200 euro, ma non a scapito di un aumento dell'aliquota sulle case sfitte. La legge vieta per questo espressamente di accompagnare l'aumento dell'agevolazione all'introduzione di un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. La detrazione si applica a tutti gli immobili riconosciuti dalla legge come abitazione principale e alle relative pertinenze.
*Le detrazioni per la prima casa
Nella legge è stata introdotta una definizione più rigida della prima casa, che ora può essere definita tale solo se il proprietario risulta anagraficamente residente nell'immobile. Per prima casa si intende, infatti:
-l'immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente; l'unità immobiliare di proprietà delle cooperative edilizie adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- la casa coniugale che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, sia stata assegnata all'altro coniuge, a condizione che il proprietario non possieda o non sia titolare di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione e situato nello stesso comune.
Inoltre i comuni hanno la facoltà considerare come prima casa ai fini Imu gli immobili posseduti da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’immobile non venga dato in locazione.
* Ecco la definizione di abitazione principale.
Questa deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita. Il contribuente può scegliere quale unità immobiliare destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni IMU per questa previste. Le altre, invece, vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal Comune per tali tipologie di fabbricati. Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario.
Il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato.
- il contribuente che possiede 3 pertinenze di cui una cantina accatastata come C/2 e due garage classificati come C/6 dovrà individuare fra questi ultimi la pertinenza da collegare all’abitazione principale.
- Se, però, la cantina risulta iscritta congiuntamente all’abitazione principale, il contribuente deve applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2, poiché in quest’ultima rientrerebbe la cantina iscritta in catasto congiuntamente all’abitazione principale. Le eventuali ulteriori pertinenze sono assoggettate all’aliquota ordinaria.
- Nel caso in cui due pertinenze (di solito la soffitta e la cantina) siano accatastate unitamente all’unità ad uso abitativo, in base alle norme tecniche catastali, la rendita attribuita all’abitazione ricomprende anche la redditività di tali porzioni immobiliari non connesse. Pertanto, poiché dette pertinenze, se fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe in categoria C/2, per rendere operante la disposizione in esame, il contribuente può usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale solo per un’altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7.
Se nell’immobile in comproprietà fra i coniugi, destinato ad abitazione principale, risiede e dimora solo uno dei coniugi (non legalmente separati) poiché l’altro risiede e dimora in un diverso immobile, situato nello stesso Comune, l’agevolazione non viene totalmente persa, ma spetta solo ad uno dei due coniugi.
- Nell’ipotesi in cui sia un figlio a dimorare in altro immobile nello stesso Comune, e, quindi, costituisce un nuovo nucleo familiare, il genitore perde solo l’eventuale maggiorazione della detrazione.
- Non ci sono restrizioni invece nel caso in cui i due coniugi abitano in immobili ubicati in Comuni diversi (per esempio per esigenze lavorative).
*Niente più agevolazioni per le case in uso ai familiari
E' stata invece espressamente esclusa dal decreto la facoltà per i comuni di assimilare alle abitazioni principali quelle concesse in uso gratuito a familiari. Sono state infatti 14 abrogate le norme che consentivano ai comuni di intervenire in materia, stabilendo le agevolazioni a seconda del grado di parentela. Infine il decreto ha cancellato le norme che consentivano ai Comuni di ridurre l'Ici della metà sui fabbricati inagibili. (19 dicembre 2011)
*Non ci saranno sconti alle case concesse in uso gratuito.
L'Imu non si comporta infatti come la vecchia Ici. Le case concesse in uso gratuito a parenti, a differenza della vecchia imposta, non verranno considerate abitazioni principale, ma seconde case, in tutto e per tutto.
A differenza della prima casa, dunque, non si potrà beneficiare della detrazione fissa di 200 euro (più 50 euro per ciascun figlio che compone la famiglia). Tuttavia ci sono ancora molte categorie in passato assimilate alla prima casa, che ancora oggi possono godere di un'imposta agevolata: ad esempio è ancora considerata prima casa l'immobile non locato posseduto da anziani residenti in istituto di ricovero; anche l’ex casa coniugale, assegnata al coniuge separato o divorziato, è considerata prima casa solo se l’ex coniuge non ha altre case all’interno del Comune.
La nuova Ici colpisce anche gli immobili statali. Le case popolari dello "Iacp" e quelli delle cooperative a proprietà indivisa, godranno dell'agevolazione come prima casa ma non dell’aliquota agevolata.
Ecco le differenze di importi tra Ici e Imu, per quanto riguarda la prima casa.
*** Contribuente senza figli: paga di meno, rispetto all'Ici, se la rendita catastale è tra i 300 e i 400 euro. Se è maggiore, paga più di prima. Per una rendita di 2.000 euro, l'Imu costa circa 400 euro in più dell'Ici.
*** Contribuente con un figlio: paga di meno, rispetto all'Ici, se la rendita catastale è tra i 500 e i 700 euro. Se è maggiore, paga più di prima. Per una rendita di 2.000 euro, l'Imu costa circa 360 euro in più dell'Ici.
*** Contribuente con 2 figli: paga di meno, rispetto all'Ici, se la rendita catastale è tra i 700 e i 1.000 euro. Se è maggiore, paga più di prima. Per una rendita di 2.000 euro, l'Imu costa circa 300 euro in più dell'Ici.
*** Contribuente con 4 o più figli: paga di meno, rispetto all'Ici, se la rendita catastale è fino a 1.000 euro. Per una rendita di 2.000 euro, l'Imu costa circa 200 euro in più dell'Ici
In conclusione, l'Imu è particolarmente vantaggiosa, rispetto all'Ici, per le famiglie con figli, purché il valore della casa non sia troppo alto. Per le seconde case, invece, l'Imu è sempre più onerosa, anche di parecchio.
**********************************************************************
[Modificato da magiadimaglia 22/05/2012 21:49]