Re:
Buonasera, ho seguito questo forum soprattutto tre anni fa, quando cercai di vendere la mia casa, prima da privato a privato e poi, vista la difficoltà di trovare un compratore, appoggiandomi a un'agenzia con mandato non in esclusiva, ma di fatto come se lo fosse perchè era l'unica che se ne occupava.
Con questa avevamo pattuito liberamente le varie condizioni mediando tra la sua richiesta e le nostre necessità, scrivendo il tutto nero su bianco (senza moduli prestampati o altro).
Non se ne fece nulla per mancanza di un compratore serio, poi tergiversammo e lasciammo perdere.
All'epoca però ero abbastanza a digiuno dei "meccanismi" di speculazione dietro un affare del genere, per cui non visionai per es. neanche il foglio delle visite, non ho quindi un riscontro di come si comportò l'agenzia, visto che per es. pretese le chiavi e di lasciare libera la casa quando venivano in visita.
Ora vorremmo riprovarci: vorremmo appoggiarci a una diversa agenzia o più, senza esclusività, ripetendo la stessa trafila dell'altra volta, cioè scrivendo nero su bianco le pattuizioni che già verbalmente sono state accettate.
Alcune agenzie si dicono disposte anche a che come parte venditrice non pagheremmo provvigione e l'agenzia si rivarrà solo sugli acquirenti.
Non c'è in noi volontà di fregare qualcuno, ma solo di vendere la casa..per es. mi sembra molto immorale e indice di comportamenti non corretti la pratica del supero, che ho scoperto grazie all'eperienza di un consocente, ma non saprei come tutelarci da questi comportamenti.
Leggendo inoltre che la tendenza è quella di non far pagare provvigione casomai agli acquirenti, con relative conseguenze pendenti sul venditore, mi sembra strana tutta questa disponibilità a trattare la vendita a costo zero per me venditore.
Devo fidarmi o una volta trovato l'acquirente troverei qualche sgradita sorpresina di IMPLICITE regole che ora non mi sono dichiarate?
In tal caso preferirei di gran lunga pattuire una chiara percentuale sulla vendita, ma se mi si prospetta il contrario non è certo nel mio interesse rifiutare.
Nonostante il post sia un pò datato e, probabilmente, la mia risposta potrebbe non essere più utile all'autore, dico la mia a favore di altri utenti che potrebbero avere lo stesso dilemma. Innanzi tutto l'incarico personalizzato è valido e non esiste alcun obbligo di compilarne uno pre-stampato (è obbligo dei mediatori depositare in Camera di Commercio i formulari, se li usano, ed usare solo quelli depositati).
Per controllare l'operato dell'agenzia si potrebbero concordare degli incontri periodici onde avere un aggiornamento su come sta procedendo la vendita (meglio se con report scritti, meglio ancora se è possibile presenziare direttamente agli appuntamenti ma stando in disparte e far lavorare il mediatore che, si presume, sappia cosa dire e come dirlo).
Per quanto riguarda il supero, confermo che è una pratica sconsigliata da tutte le Camere di Commercio, ma non vietata, e conviene non attuarla per evitare soprattutto di proporre l'immobile ad un prezzo eccessivamente alto (do per scontato, per esperienza, che i prezzi richiesti siano sempre e comunque fuori mercato...se ci aggiungiamo il ricarico...) e per evitare che l'agenzia possa approfittarne (è vero che non esiste un massimale imposto per il guadagno, ma a tutto c'è un limite), inoltre, nel caso specifico si parla di incaricare più agenzie...se ognuna applicasse un supero diverso (è oggettivamente difficile controllarle tutte)i potenziali acquirenti rivolgerebbero la propria attenzione verso altri immobili proposti in maniera più limpida e cristallina (personalmente sconsiglio l'affidamento a più agenzie, nel caso sarebbe meglio affidarsi a chi abitualmente collabora con i colleghi e farne l'unico interlocutore al quale far rivolgere tutte le agenzie che potrebbero avere clienti interessati ).
Diffidare di chi non chiede la provvigione. E' un palese specchietto per le allodole al fine di acquisire l'incarico per fare portafoglio ma prevede tre grosse problematiche:
1) il supero. Nessuno lavora gratis;
2) problemi sulla trattativa. Se non c'è supero, l'acquirente paga almeno il 4 se non il 5% di provvigione e quindi tratterà di più sul prezzo...alla fine paga anche il venditore. Se c'è il supero, la provvigione potrebbe essere più bassa (ma non è detto) ma tanto c'è sempre il supero quindi si presenta il solito problema sul prezzo;
3) è eticamente scorretto (il vantaggio apportato dal lavoro del professionista è soprattutto a favore dei venditori, a maggior ragione oggi, la provvigione dovrebbe essere tutta a loro carico o, visto che il codice civile prevede che le parti la possano pagare in proporzioni diverse, in misura maggiore a carico del venditore) ed in palese violazione di quanto previsto dal codice civile che prevede il pagamento della provvigione da entrambe le parti...è vero che il cliente può rifiutare la mediazione ma se il venditore è già stato esonerato...chi paga il lavoro del professionista?
Oggi cominceranno a venire a vedere la casa un'agenzia e un privato.
La mia domanda è: va bene oggi informalmente cominciare a far vedere la casa e parlare delle possibilità di vendita, prezzo richiesto ecc. o prima di qualsiasi mossa solo verbale è meglio che firmiamo entrambi questo documento di accordo sulle condizioni?
Mi risulta che gli acquirenti anche senza pattuizioni scritte sono soggetti a impegno economico con l'agenzia, vale anche per i venditori, in assenza di altri accordi scritti, o finchè un potenziale cliente non sarà seriamente interessato all'acquisto questo impegno scritto non è fondamentale?
Purtroppo ho preso delle fregature in passato, ma certo non credo che l'intera categoria sia disonesta..ma non voglio lasciare nulla al caso..ma essere informato eticamente meglio che posso.
Mettere sempre tutte le condizioni per iscritto prima e, soprattutto se avete concordato di non pagare la provvigione all'agenzia, fatevi firmare una liberatoria che lo attesti...stesso discorso può valere per il divieto imposto all'agenzia di praticare il supero.
Che differenza poi tra mandato e incarico...questo foglio con tutti i dati e i dettagoli esaustivi sulle parti in causa nella ricerca di un acquirente e le moalità della stessa può essere definito con tutti i crismi incarico/mandato da parte mia?
E' sufficiente e valido come accordi tra me e l'agenzia?
Il mandato lo si da al mandatario che opera solo ed esclusivamente a favore del mandante. Il mediatore è imparziale e media, appunto, tra le parti per far concludere l'affare.