Sentenza cassazione su AI : mediazione atipica = mandato !

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aragorn2008

00venerdì 12 febbraio 2010 09:31

Spero non sia gia' stato discusso ..

La sentenza della cassazione del luglio 2009 n. 16382 ha stabilito in maniera
fortemente innovativa come l'operare su mandato di una delle parti configuri una mediazione atipica cui si debbano applicare gli articoli del cc relativi al mandato. In allegato la circolare fimaa esplicativa.

"La Suprema Corte, nella motivazione della sentenza in commento, introduce importanti novità in materia di qualificazione del rapporto tra agente immobiliare e cliente, giungendo a sostenere una tesi assolutamente innovativa, e di sicuro effetto (dirompente).

Partendo dal presupposto, oramai consolidato, dell’esistenza di una mediazione c.d. tipica contrapposta ad una mediaizone cd. “atipica”, giunge a identificare la prima nell’ipotesi di assenza assoluta di ogni incarico all’agente immobiliare da parte dei soggetti intermediati. Il mediatore quindi si interporrebbe tra gli stessi di propria iniziativa, senza essere indotto a ciò da nessuno dei contraenti, attraverso un’attività caratterizzata dall’assoluta autonomia ed indipendenza rispetto a qualsiasi incarico ricevuto dalle parti intermediate.

Tale attività, secondo i giudici di legittimità, sarebbe quella disciplinata dal nostro codice civile, all’art. 1754 e ss., e quindi rappresenterebbe la mediazione tipica, proprio perché espressamente disciplinata.

Laddove invece, e diversamente, l’agente immobiliare avesse ricevuto un incarico da una delle parti intermediate, nella fattispecie in esame il venditore, non si ricadrebbe più nell’ipotesi della mediazione tipica, ma in quella della mediazione atipica, assimilabile come disciplina, secondo i giudici della suprema corte, al contratto di mandato.

In altre parole tutte le volte in cui il mediatore agisca non sulla base di un motu proprio, ma per incarico (scritto o verbale) di uno dei contraenti, non potrebbe essere applicata al relativo rapporto la disciplina prevista dagli articoli 1754 e ss del codice civile, ma troverebbero applicazione le norme sul mandato, ovvero quelle contemplate dagli artt. 1703 e seguenti del codice civile, con tutte le debite conseguenze."

humpty74

00venerdì 12 febbraio 2010 09:35

In soldoni cosa vuol dire? [SM=g1749704]

laplace77

00venerdì 12 febbraio 2010 09:53

Re:

aragorn2008, 12/02/2010 9.31:
Spero non sia gia' stato discusso ..

La sentenza della cassazione del luglio 2009 n. 16382 ha stabilito in maniera fortemente innovativa come l'operare su mandato di una delle parti configuri una mediazione atipica cui si debbano applicare gli articoli del cc relativi al mandato. In allegato la circolare fimaa esplicativa.

...

In altre parole tutte le volte in cui il mediatore agisca non sulla base di un motu proprio, ma per incarico (scritto o verbale) di uno dei contraenti, non potrebbe essere applicata al relativo rapporto la disciplina prevista dagli articoli 1754 e ss del codice civile, ma troverebbero applicazione le norme sul mandato, ovvero quelle contemplate dagli artt. 1703 e seguenti del codice civile, con tutte le debite conseguenze."

chissa' che ne pensa ondanomala del FOL...

In conclusione:

a) la mediazione "tipica" di cui all'art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare;

b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell'affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore - mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante;

c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da "contatto sociale";

d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sè i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest'ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un'eventuale corresponsabilità del mandante);

e) nella vicenda in esame, ...

noto che la sentenza e' dell'aprile 2009...

sara' (anche) per quello che gli AI tengono i prezzi di listino "di un 20% sopra", rispetto ai prezzi reali di vendita?

cosi' possono dire di essere stati imparziali ed aver mediato?

perche' se non sono imparziali e non mediano, la commissione gliela deve pagare solo il venditore, dice la sentenza...

[SM=g1749704]

aragorn2008

00venerdì 12 febbraio 2010 09:59

circolare fimaa esplicativa

aggiungo in allegato anche tutta la circolare fimaa esplicativa

xyzfra

00venerdì 12 febbraio 2010 10:14

Poverini! Adesso gli tocca lavorare davvero!

aragorn2008

00venerdì 12 febbraio 2010 10:17

Spiegherebbe in maniera molto semplice quanto mi riportatava un mio amico al quale recentemente, su un modesto e piccolo appartamento, l'agente ha chiesto una provvigione del 6% od il supero.
Finora credevo che cio' fosse dovuto al taglio piccolo ..

laplace77

00venerdì 12 febbraio 2010 10:41

Re: circolare fimaa esplicativa

aragorn2008, 12/02/2010 9.59:

aggiungo in allegato anche tutta la circolare fimaa esplicativa

hanno rosicato...

[SM=p7579]

aragorn2008

00venerdì 12 febbraio 2010 13:03

Ulteriore punto di vista nel commento di un avvocato :
http://www.avvluongo.it/blog_comment.asp?blog_id=35&month=9&year=2009&giorno=&select_case=month

"Diverso eppur simile l regime di responsabilità del mediatore munito di mandato.

In questo caso il conferimento di un incarico dal cliente, eventualmente con una procura ad hoc, anche tramite moduli e contratti standard in uso tra i mediatori e le agenzia immobiliari.

La Corte coglie quindi l'occasione anche per sottolineare l'erroneità della modulistica utilizzata nella prassi dalle agenzie quale "contratto di mediazione" o "conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile".
Il contenuto dell'incarico e le modalità del suo svolgimento e retribuzione sono infatti quelle di un vero e proprio mandatario e risultano per la Corte ben lontane dalla mediazione prevista dall'art. 1754 c.c.

Il mediatore senza quella assunzione di obblighi preliminari che caratterizza il mandatario, pone in contatto le parti per la conclusione dell'affare, il diritto al compenso sorge nei confronti di entrambe.

In caso di conferimento di incarico tale diritto per l'agente sorgerà solo nei confronti del mandante.

Ancora il mandatario nell'espletamento del suo incarico sarà comunque assoggettato agli obblighi di diligenza ed oltre ad essere obbligato ai sensi dell'art. 1711 c.c nei limiti del mandato ricevuto per la Corte, sarà anche tenuto all'osservanza delle disposizioni del Codice del consumo (D.lgs n. 206/05) qualora il cliente sia un consumatore .

Tanto con particolare riferimento agli obblighi di informazione chiara e comprensibile di cui all'art. 5, nonché quanto al contratto alla disciplina in tema di clausole vessatorie ed alla azione inibitoria attivabile dalle associazioni dei consumatori ed utenti e dalle Camere di Commercio.

Questa sentenza segna pertanto un momento di svolta nel mercato del Real Estate italiano, introducendo da un lato la necessità di ridefinire nei prossimi mesi la modulistica utilizzata dagli agenti immobiliari rendendola maggiormente conforme all'attività svolta (mediazione o mandato) ma, soprattutto, sancendo definitivamente la rilevanza del Codice del Consumo e dei suoi precisi obblighi di diligenza e correttezza nel caso di affari conclusi con soggetti qualificabili come consumatori. '

aragorn2008

00venerdì 12 febbraio 2010 13:04

E di un sito di commento giuridico :
altalex
che e' attento solo alle conseguenze sulla responsabilita' civile.

"In conclusione, la sentenza in esame esprime il seguente principio di diritto: «il mediatore, nel caso in cui agisca come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente arrecando danni a terzi, è tenuto, a favore di questi ultimi, al risarcimento dei danni»."

xyzfra

00venerdì 12 febbraio 2010 13:26

Su queste basi la professione di AI diventerà finalmente dignitosa e rispettabile (e utile).

aragorn2008

00lunedì 15 febbraio 2010 10:38

Alcuni commenti di una associazione di categoria (ANAMAA) :
http://www.anama.it/?s=atipica

in conseguenza dell’elaborazione giurisprudenziale sviluppatasi negli ultimi venti/trenta anni in materia di “mediazione atipica” – quella cioè nella quale l’ Agente riceve dal Cliente un incarico a vendere o a locare un determinato immobile, o a reperire, in vendita o locazione, un immobile di determinate caratteristiche – si sta affermando il principio (chiaramente espresso nella sentenza in esame) che la provvigione – anzi, il compenso dell’esecuzione del mandato – possa essere richiesto solo al Cliente mandante e non anche alla controparte (con buona pace dell’art. 1755 c.c.).
Potrebbe anche essere giusto, tutti i professionisti vengono normalmente pagati esclusivamente dai loro Clienti.

immobiliarista

00mercoledì 17 febbraio 2010 15:41

Gli AI già cercano di capire come ciurlare nel manico

Ma osservate anche i toni che usa questo qui, da mercato del pesce:

http://www.immobiliare.com/2010/01/08/il-supero-iniziamo-riscoprirlo.html

Ecco la situazione che si prospetta:

- agenti che sul contratto di mandato non dichiarano un nonnulla su quanta cresta faranno sulla vendita con il supero.
- appartamenti svalutatissimi al venditore e valutatissimi al compratore, il resto mancia, basta che l'uno non sappia in alcun modo quanto l'altro rispettivamente incassa o paga.

[SM=g1750147]

laplace77

00mercoledì 17 febbraio 2010 22:56

Re: Gli AI già cercano di capire come ciurlare nel manico

immobiliarista, 17/02/2010 15.41:

Ma osservate anche i toni che usa questo qui, da mercato del pesce:

http://www.immobiliare.com/2010/01/08/il-supero-iniziamo-riscoprirlo.html

Ecco la situazione che si prospetta:

- agenti che sul contratto di mandato non dichiarano un nonnulla su quanta cresta faranno sulla vendita con il supero.
- appartamenti svalutatissimi al venditore e valutatissimi al compratore, il resto mancia, basta che l'uno non sappia in alcun modo quanto l'altro rispettivamente incassa o paga.

mah, e' abbastanza facile sgamarli...

a parte parlare col proprietario, quando questo non fosse possibile:
- "fammi vedere il mandato del venditore"
- "ma non si puo', la privacy..."
- "davvero? il suo collega dell'appa a fianco... addio"

[SM=g1970854]

aragorn2008

00giovedì 18 febbraio 2010 10:30

Credo non si possa cambiare il titolo di un thread sul FOL.
Non mi offendo se qualcuno ne iniziasse uno con un titolo piu' esplicito come "Cassazione: Il compratore non e' tenuto al pagamento delle provvigioni .." o sic et simpliciter "L'acquirente non e' tenuto a pagare le provvigioni al mediatore "

laplace77

00giovedì 18 febbraio 2010 10:51

Re:

aragorn2008, 18/02/2010 10.30:
Credo non si possa cambiare il titolo di un thread sul FOL.
Non mi offendo se qualcuno ne iniziasse uno con un titolo piu' esplicito come "Cassazione: Il compratore non e' tenuto al pagamento delle provvigioni .." o sic et simpliciter "L'acquirente non e' tenuto a pagare le provvigioni al mediatore "

qui si puo'...

ho aggiunto un sottotitolo...

"il FOL? che e' il FOL?" (par.)

[SM=p7579]

dgambera

00giovedì 18 febbraio 2010 11:07

Re:

aragorn2008, 18/02/2010 10.30:
Credo non si possa cambiare il titolo di un thread sul FOL.
Non mi offendo se qualcuno ne iniziasse uno con un titolo piu' esplicito come "Cassazione: Il compratore non e' tenuto al pagamento delle provvigioni .." o sic et simpliciter "L'acquirente non e' tenuto a pagare le provvigioni al mediatore "

Prova a chiedere al moderatore cricket72 spiegandogli le tue motivazioni

aragorn2008

00lunedì 22 febbraio 2010 09:39

Re: Re:

dgambera, 2/18/2010 11:07 AM:

Prova a chiedere al moderatore cricket72 spiegandogli le tue motivazioni

richiesto a cricket72

jolnar76

00lunedì 22 febbraio 2010 10:48

Ho chiesto ad un AI se avese un mandato con i proprietari.
In seguito alla risposta affermativa ho aggiunto: "allora la provvigione la prendete solo dal venditore!"
"No ,da tutti e due"
"Ma come, se si ha un mandato..."
"No, non è tecnicamente un mandato, è un incarico"
[SM=g7591]

Come si distinguono le due cose? [SM=g7600]

aragorn2008

00lunedì 22 febbraio 2010 13:00

Re:

jolnar76, 2/22/2010 10:48 AM:

Come si distinguono le due cose?

Non e' certo l'agente che puo' decidere secondo il suo buzzo quale sinonimo usare che determina il carattere sostanziale del contratto, ma in caso di controversia sara' il giudice a farlo.

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