Prezzo della compravendita depositato dal notaio

scrivo una novita'.

Come è noto dal 1 gennaio 2014 il prezzo della compravendita pagato in sede di atto deve essere consegnato al notaio che lo mette in un conto bancario di deposito, assieme alle anticipazioni delle tasse, che frutta interessi solo allo Stato. Da li il notaio può svincolarlo a favore del venditore solo dopo registrazione, trascrizione e ulteriori visure di verifica.
Per fortuna abbiamo ancora qualche mese per l'operatività, essendo prevista l'emanazione di un regolamento ministeriale applicativo.

1)La prova è che la legge è fatta per far stazionare più a lungo il danaro nel deposito per lucrare interessi, e nulla dice che deve fare il notaio se trova qualcosa che non va. Bloccare tutto per anni in attesa che si pronunci il Giudice?
2) occorrerà spiegare ai venditori che per il loro prezzo devono aspettare un bel po' .. e non li renderà felici e disponibili a vendere
3) le vendite a catena non si potranno più fare. Per ricomprare il venditore dovrà aspettare un mese se va tutto bene.
4) non si potranno più fare registrazioni e trascrizioni urgenti: occorrerà attendere che il danaro sia disponibile nel nuovo conto (6 gg) e poi riversarlo nel conto già previsto dalla legge per il pagamento delle tasse (altri 6 gg). Quindi 12 giorni per iniziare la procedura!
5) non potranno più utilizzarsi assegni bancari: il venditore può rischiare per se, ma il notaio no
6) Potranno farsi solo i mutui con erogazione contestuale, e se le banche faranno assegni circolari intestati ai notai. Tutti quei mutui che prevedono la erogazione differita (il 90%) sono incompatibili. Essi potranno essere stipulati solo se nella compravendita antecedente il notaio scriva che il prezzo non è stato pagato. E le banche non lo accetteranno mai perchè pretendono che la compravendita sia quietanzata!
l'aumento dei costi. E' un incarico che deve essere dato ufficialmente con registrazione della somma nel Registro Somme e Valori, oggi raramente utilizzato. Tasse e spese! La nuova visura da fare per lo svincolo costerà anch'essa..

per il punto 3,
Un mese mi sembra eccessivo quando si parla di mettere la somma a disposizione del venditore solo una volta che sarà stata effettuata (con successo) la trascrizione dell’atto definitivo nei pubblici registri immobiliari
pero' anche oggi succede la stessa cosa quando devi spiegare al venditore che avrà disponibile la somma erogata dalla banca dell'acquirente (ovviamente intendo quando c'è l'intervento di un Istituto Mutuante) al consolidamento dell'ipoteca "dopo l'11 giorno dalla trascrizione e dopo che il notaio consegni alla banca la relativa documentazione necessaria "aggiornamento delle visure e relativa relazione.

per il punto 4
in casi particolari nulla vieta di fare una trascrizione urgente anche se prevede un successivo atto di quietanza che integri la nota di trascrizione (vero un maggiore aggravio di costi e di lavoro)

per il punto 5
questa e' cosa buona

per il punto 6
Qui il problema lo dovranno risolvere le Banche , anche perche personalmente non ho mai condiviso la consuetudine di svincolare le somme al consolidamento d'ipoteca soprattutto quando le parti non sono soggetti fallibili.

per il punto 7
Se non erro è la stessa procedura che si effettua quando le banche prevedono lo svincolo al consolidamento , credo che nulla sia cambiato tranne per le compravendite che non prevedono un mutuo.



considerazioni:
Diciamo che sicuramente è una novità che crea ostacoli per i venditori/acquirenti dove al Notaio viene richiesta maggiore celerità nell'effettuare determinati adempimenti e agli AI maggiore attenzione nel consigliare i clienti riferito alle date da inserire nelle scritture preliminari riferite al momento del rogito (soprattutto quando ad una vendita è legato un nuovo acquisto)

Questa disciplina dovrebbe riguardare peraltro solo gli importi da versarsi in sede di contratto definitivo (compresi quelli che l’acquirente ottiene dalla banca alla quale abbia richiesto un mutuo) e che siano di valore superiore a 100k euro: sono quindi esclusi gli importi da versarsi anteriormente al contratto definitivo particolare, quelli da corrispondersi in sede di contrattazione preliminare o nel periodo tra il “compromesso” e il rogito, (gli acconti intermedi nel caso ci fossero).

Con questa legge nessuno venderà più nulla: specialmente chi vende per necessità economiche o per ricomprare altro immobile. Nessuno si fida dello stato e della cassa depositi e prestiti. Lo stato potrebbe chiedere al venditore, che ha i soldi di fatto congelati, il pagamento di anni e anni di tasse, canoni rai, multe, ecc...
il venditore potrebbe naturalmente fare ricorso ma passerebbe molto tempo prima di venirne fuori e soprattutto i soldi rimarrebbero bloccati a tutto beneficio dello stato! La Finocchiaro l'ha pensata bene...

qualche considerazione....

Forse lo stato oltre che avere l'indubbio vantaggio di ritrovarsi eventuali interessi..
Ricordiamoci che le banche sono nate e campavano con i flussi continui in entrata e uscita, se il deposito medio di tutti gli acquirenti su di un mese è di 1 miliardo di euro, in sostanza lo stato fa da tesoreria centrale a tutti gli acquirenti e quindi si ritrova a disposizione quasi tutto il miliardo di euro....

Seconda considerazione sugli assegni circolari che vengono emessi dalla banca al venditore:
il venditore non è identificato esattamente con codice fiscale nell'emissione dell'assegno (come invece avviene nel ricevimento del bonifico)
mi spiego meglio, se chi vende si chiama Mario Rossi, l'assegno circolare è intestato a qualsiasi mario rossi, che lo potrà incassare, in questo i circolari sono una sorta di contanti, se il venditore si portasse i circolari all'estero la tracciabilità sarebbe un po più complessa (comunque fattibile), ma sicuramente molto, molto più lunga , visto che da ottobre 2013 tutte le movimentazioni bancarie vengono comunicate in automatico massimo annualmente, se un circolare viene depositato all'estero probabilmente verrebbe rintracciato quando ormai non c'è più nulla da rintracciare...ben venga il bonifico


Poi in forma estensiva e ipotetica , pensata sicuramente da tecnici e non dai Vostri bravi politici, potrebbe essere il giusto acchitto per una patrimoniale sui conti correnti , in modo da non penalizzare chi abbia i soldi in questi conti.... e
avere immediato elenco dei nominativi degli acquirenti e venditori con relativi importi transati o che stanno per transare (e quindi in parte pignorabili..), anche se credo che nella modulistica che il notaio effettua nella registrazione ci sia, (non nell'atto registrato chiaramente all'egenzia delle entrate dove c'è tutto ma non con record definiti)

che dirvi....in bocca al lupo..
ma non credo che,superato il primo periodo di rodaggio della norma, il mercato immobiliare ne risentirà poi cosi tanto, già è abbastanza inguaiato di suo, vi faccio presente che nelle aste giudiziali i creditori prima di avere la divisione dei soldi devono aspettare la divisione del giudice,i soldi sono su di un libretto, ed è un sistema abbastanza collaudato.

P.S. comunque CC bel post di riflessione