Le case valgono sempre di meno

Le case valgono sempre di meno.
E' l'effetto Imu?



Viaggio fra le agenzie immobiliari della Spezia che valutano gli effetti della nuova tassa su valutazioni in calo da anni.

La Spezia - Chi ha acquistato una casa negli ultimi cinque anni e magari si trova nel bel mezzo di un mutuo ventennale da pagare senza se e senza ma, potrebbe ritrovarsi un immobile svalutato in modo abnorme. L’”effetto Imu”, secondo alcune stime dell'Adoc, potrebbe portare infatti ad una svalutazione del 18% degli immobili per abitazione e addirittura del 30% degli immobili per usi commerciali a partire da giugno, mentre a dicembre si prevede una svalutazione, rispetto al 2011, del 35% delle abitazioni e del 40% degli immobili commerciali.

Un ulteriore fattore di instabilità, in un mercato stretto nella morsa della crisi, acuita da un volano di paura e sfiducia che toglie dalla testa dei risparmiatori la possibilità di imbarcarsi in una spesa di proporzioni notevolissime. Mentre per i proprietari la possibilità di strappare una buona vendita diventa sempre più un miraggio.
“L’Imu avrà un effetto devastante per le famiglie che hanno investito i propri risparmi nella casa, perdendo una fetta importante di risparmio – dichiara Carlo Pileri, presidente dell’Adoc - ma ancora più grave sarà la situazione per tutti coloro che hanno contratto mutui, dato che continueranno a pagare le rate per un valore complessivo dell'immobile fortemente deprezzato rispetto al valore originario. La situazione sarà preoccupante anche per le banche e gli istituti di credito".

Numeri gravi che testimoniano una tendenza che difficilmente riuscirà ad invertirsi nel corso dei prossimi anni. Numeri che in misura similare sono confermati anche alla Spezia, dove i titolari delle agenzie immobiliari vivono la stessa situazione, monitorata su scala nazionale: "Qui alla Spezia abbiamo calcolato che negli ultimi quattro anni la svalutazione dell'immobile ha raggiunto il 20-25% - spiega Luca Bandini, dell'Immobiliare Bonati di Via del Prione -. Il fatto che nei prossimi anni ci possa essere un ulteriore abbassamento lo mettiamo in conto. I motivi? Notiamo nei clienti uno scoraggiamento per gli investimenti sulla seconda casa. Il mercato dei bilocali ad uso investimento è bloccato. Poi c'è l'aspetto mass-mediatico: diverse programmi di approfondimento nazionali disegnano una situazione di grave difficoltà che incide nella testa di chi vuole acquistare. Ma il problema vero sono le banche che non danno più mutui al 100-120%, riducendo il tutto al 70-80%. Sarebbe fondamentale un atteggiamento più rigido perché se prima possedere, ad esempio, tre appartamenti era una garanzia di solidità patrimoniale, oggi gli istituti di credito chiedono il reddito". L'incertezza insomma è il male vero: "Richieste ce ne sono, ma chi è più smaliziato prima di interessarsi ad una casa, va in banca a chiedere informazioni. E quando esce, da noi non ci arriva nemmeno". Terrorismo psicologico? Il fatto è che si può vendere male, guadagnando insomma meno di quanto si era sperato; ma al tempo stesso, in questa situazione, il dato è controbilanciato dal fatto che si può comprare bene. Il mercato turistico invece tiene: chi comprava a Forte dei Marmi e alle Cinque Terre prima, lo fa anche oggi perché se lo può permettere".

Chiave di lettura differente per Michela Bello, titolare dell'agenzia immobiliare 'Bellini e Pecunia'. "Una riduzione del 35 per cento entro la fine dell'anno è una stima eccessiva. Posso confermare il calo nelle vendite, soprattutto se si fa il raffronto con il mercato di tre o quattro anni fa. Gli immobili che rischiano di perdere maggiormente il proprio valore saranno quelli che negli anni scorsi ne avevano acquisito troppo e troppo rapidamente. Forse, però, il crollo delle quotazioni previsto da Adoc può riguardare città di tipo prettamente industriale, ma non La Spezia, che può contare su una certa vocazione turistica e che nel passato non ha mai risentito di svalorizzazioni del genere". Anche le oscillazioni del mercato immobiliare, quindi, come per quelle dell'economia, in riva al golfo sono ammortizzate dalla forte componente statale e parastatale e dalla 'nuova' industria turistica.
"Bisogna fare una distinzione – conclude la titolare dell'agenzia di Piazza Verdi – tra chi ha necessità di vendere e chi ci prova. Se la valutazione del bene la facciamo noi, la casa si vende, se il cliente spera di spuntare un prezzo in linea con quelli del 2007 l'immobile rimane invenduto".

L'ultima parola al geometra Fabio Pini, consulente immobiliare, che ogni giorno si adopera nello svolgimento di stime e valutazioni.
"Concordo sul fatto che l'Ima possa essere un elemento psicologico che possa indurre i proprietari ad abbassare le pretese, ma quella della riduzione del valore degli immobili è una tendenza già in atto dal 2008. Già allora - spiega Pini - si era visto che la situazione del mercato non era più sostenibile nei termini in cui si era sviluppata all'inizio del millennio. L'aumento del prelievo fiscale, soprattutto sulle abitazioni non principali, può essere visto oggi come un costo di gestione eccessivo e portare smobilizzare per esigenze quotidiane, derivanti dalla famiglia, da problemi occupazionali o di salute".

Nella vendita per necessità, però, si bada meno al lato speculativo, una differenza enorme rispetto agli anni scorsi, determinata anche dalla bolla innescata dall'arrivo dell'euro.
"Chi ha acquistato a prezzi elevati nel 2002 ha cercato di allocare con canoni parametrati al valore di allora dell'immobile - prosegue Pini - con affitti che oggi sono improponibili. Con l'arrivo dell'Imu la gestione immobiliare, che era già in condizioni molto critiche, andrà verso un assestamento forte, che prima o poi doveva arrivare. Anche se questo significherà l'impoverimento di chi venderà ad un prezzo minore rispetto al costo di pochi anni fa. Saranno possibili svalutazioni con picchi a due cifre, ma alla Spezia la tendenza non sarà così spiccata come è stato stimato da Adoc".

Lunedì 28 maggio 2012 alle 17:07:52

FABIO LUGARINI E THOMAS DE LUCA

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