La storia di Mattia Mutuo

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(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 13:50
Il dilemma immobiliare: affitto o mutuo
Profilo base di Mattia

Coppia con un figlio.
2500 euro netti al mese per 13 mensilità (ovviamente due stipendi)
160.000 euro di mutuo e 20.000 euro di cash per un trilocale con cucina a vista
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 13:51
Dove vive?

A quanto ammontano le spese fisse mensili?
xyzfra
00martedì 9 febbraio 2010 14:17
Le spese fisse sono indifferenti sia che la casa sia di proprietà con mutuo o che siano in affitto (fatte salve le spese di manutenzione straordinaria ovviamente). La città direi un capoluogo di provincia con prezzi umani (o un paese attorno a Milano) attorno ai 2000/2500 al mq.
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 14:33
In che tipologia andrebbe a vivere in affitto Mattia ed a che mensile?

Quanto pagherebbe di rata mutuo? (ammesso, come presumo, che punti direttamente al target dichiarato all'inizio)
xyzfra
00martedì 9 febbraio 2010 14:46
Re:
(sylvestro), 09/02/2010 14.33:

In che tipologia andrebbe a vivere in affitto Mattia ed a che mensile?

Quanto pagherebbe di rata mutuo? (ammesso, come presumo, che punti direttamente al target dichiarato all'inizio)


Bé questo ovviamente varia da città a città (ad esempio la situazione di Roma è fuori da ogni logica umana). Parlando della città in cui vivo (Como) posso dire che un appartamento da 180.000 euro di solito viene locato sui 700 euro al mese + spese.

Partendo da 20.000 cash avremmo 5000 euro per le spese notarili e imposte e 15.000 euro per l'anticipo. Quindi mutuo da 165.000 euro (a tasso fisso perché Mattia non è babbo di minchia e studia su Internet). La rata dovrebbe stare attorno agli 850 euro al mese (ammesso, ovviamente, di trovarlo visto il momento).

In 30 anni Mattia avrà pagato 306.000 euro + 20.000 euro + manutenzione straordinaria (ovviamente qua dipende dai millesimi, se la casa è nuova o usata, ecc. non saprei quanto stimare, sparo 9000 euro ma non sono così tanto convinto). Totale 335.000 euro.

In affitto spenderebbe 700 al mese + rivalutazione Istat per 30 anni (col rischio di sfratto se la casa servisse ai proprietari) e dopo 30 anni non avrebbe nulla. Nel primo caso invece dopo 30 anni (ma si spera anche un po' prima coi soldi messi da parte) le spese per la casa quasi si azzerano garantendo una vecchiaia più serena (ammesso di arrivarci ovviamente).

Certo, se prima o poi Mattia ereditasse una casa dai genitori questo discorso cambierebbe, me ne rendo conto [SM=g7560]
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 15:06
Re: Re:
xyzfra, 09/02/2010 14.46:


Bé questo ovviamente varia da città a città (ad esempio la situazione di Roma è fuori da ogni logica umana). Parlando della città in cui vivo (Como) posso dire che un appartamento da 180.000 euro di solito viene locato sui 700 euro al mese + spese.

Partendo da 20.000 cash avremmo 5000 euro per le spese notarili e imposte e 15.000 euro per l'anticipo. Quindi mutuo da 165.000 euro (a tasso fisso perché Mattia non è babbo di minchia e studia su Internet). La rata dovrebbe stare attorno agli 850 euro al mese (ammesso, ovviamente, di trovarlo visto il momento).

In 30 anni Mattia avrà pagato 306.000 euro + 20.000 euro + manutenzione straordinaria (ovviamente qua dipende dai millesimi, se la casa è nuova o usata, ecc. non saprei quanto stimare, sparo 9000 euro ma non sono così tanto convinto). Totale 335.000 euro.

In affitto spenderebbe 700 al mese + rivalutazione Istat per 30 anni (col rischio di sfratto se la casa servisse ai proprietari) e dopo 30 anni non avrebbe nulla. Nel primo caso invece dopo 30 anni (ma si spera anche un po' prima coi soldi messi da parte) le spese per la casa quasi si azzerano garantendo una vecchiaia più serena (ammesso di arrivarci ovviamente).

Certo, se prima o poi Mattia ereditasse una casa dai genitori questo discorso cambierebbe, me ne rendo conto [SM=g7560]



Carma, carma [SM=g6942]

Sei gia' arrivato alle conclusioni, [SM=g1748862] magari scopriremo che e' come dici tu ma io volevo fissare la situazione al presente e poi andare al piccolo trotto (5, 10 15, anni ...) arricchendo poco alla volta l'esperienza insieme [SM=g1750483]

Vorrei puntualizzare poche premesse:
1) Non volgio dimostrare a priori una tesi (anche se ho le mie idee) voglio, calcolarla e verificarla con qualcuno che non sia il mio specchio

2) L'affitto non e' a priori forever (e neanche il mutuo)

Pero' hai cominciato a ragionare rispondendo alle domande eluse prima (tipo dove siamo)

Allora:
Siamo al giorno 0
o 700 euro di affitto
o 850 euro di mutuo

Se ho scelto l'affitto ho mantenuto i miei 20.000 cash; ho un differenziale positivo di 150 euro al mese. quanto riesce ad accantonare mensilmente Mattia?
xyzfra
00martedì 9 febbraio 2010 15:13
Secondo me con 750 euro di affitto + spese + bollette + nido + auto + spese varie per il bimbo i soldi che si accantonano sono veramente pochi, sicuramente tendenti a zero. Diciamo che in affitto mette da parte 200 euro netti al mese (compresi i 150 risparmiati rispetto alla rata del mutuo). Col mutuo non mette da parte nulla.
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 15:21
Re:
xyzfra, 09/02/2010 15.13:

Secondo me con 750 euro di affitto + spese + bollette + nido + auto + spese varie per il bimbo i soldi che si accantonano sono veramente pochi, sicuramente tendenti a zero. Diciamo che in affitto mette da parte 200 euro netti al mese (compresi i 150 risparmiati rispetto alla rata del mutuo). Col mutuo non mette da parte nulla.




E gia' qua faccio fatica a seguire il ragionamento.

Io sarei ... no ... SONO terrorizzato all'idea di non riuscire a mettere da parte 100 euro al mese tutti i mesi.

Che senso ha impegnarsi in un progetto con l'idea di tenersi in apnea per anni?

Aiutami, senno' non riesco ad andare avanti.

Forse Mattia sa di poter contare sui genitori in caso di difficolta'? forse crede che la banca concederebbe un altro prestito in caso di bisogno? come fara' Mattia a cambiare auto?
xyzfra
00martedì 9 febbraio 2010 15:25
Re: Re:
(sylvestro), 09/02/2010 15.21:




E gia' qua faccio fatica a seguire il ragionamento.

Io sarei ... no ... SONO terrorizzato all'idea di non riuscire a mettere da parte 100 euro al mese tutti i mesi.

Che senso ha impegnarsi in un progetto con l'idea di tenersi in apnea per anni?

Aiutami, senno' non riesco ad andare avanti.

Forse Mattia sa di poter contare sui genitori in caso di difficolta'? forse crede che la banca concederebbe un altro prestito in caso di bisogno? come fara' Mattia a cambiare auto?


Rinunciando a tutte le spese superflue. Parliamo di 2500 euro al mese per 13 mensilità. Il mio "non riesce a mettere da parte nulla" è chiaramente basato sul suo tenore di vita. Tenore di vita che si può ovviamente abbassare in caso di bisogno. E cmq qualche soldo da parte lo mette di sicuro. Calcoliamo che in affitto risparmia 200 euro in più rispetto al mutuo. Su quanto risparmia oltre a quei 200 dipende da quanto spendono per divertirsi, per le vacanze, per gli hobbies, ecc.

(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 15:31
Re: Re: Re:
xyzfra, 09/02/2010 15.25:


Rinunciando a tutte le spese superflue. Parliamo di 2500 euro al mese per 13 mensilità. Il mio "non riesce a mettere da parte nulla" è chiaramente basato sul suo tenore di vita. Tenore di vita che si può ovviamente abbassare in caso di bisogno. E cmq qualche soldo da parte lo mette di sicuro. Calcoliamo che in affitto risparmia 200 euro in più rispetto al mutuo. Su quanto risparmia oltre a quei 200 dipende da quanto spendono per divertirsi, per le vacanze, per gli hobbies, ecc.





ok

Quindi Mattia va in affitto a 700 euro mese, mantiene il suo cash di 20.000 euro e lo incrementa di 2.400 euro l'anno.

Se invece optasse per il mutuo con rata da 850, azzera i suoi risparmi e accantona 600 euro l'anno.

Passano cinque anni, attualizza la situazione ed introduci un ... "imprevisto".

timetoprickit
00martedì 9 febbraio 2010 18:10
Mi inserisco nella discussione per rammentare, cosa a tutti ben nota, che la cosa più importante (e anche difficile) da valutare quando si confronta la soluzione affitto con acquisto è l'ipotesi sull'andamento del prezzo della casa nell'orizzonte temporale di riferimento (5 o 50 anni che sia). Ovviamente nel breve periodo le ipotesi possono essere anche molto differenti, nel lungo un po' meno
Senza questa considerazione, ogni calcolo o confronto è privo di senso
dgambera
00martedì 9 febbraio 2010 18:17
Re:
timetoprickit, 09/02/2010 18.10:

Mi inserisco nella discussione per rammentare, cosa a tutti ben nota, che la cosa più importante (e anche difficile) da valutare quando si confronta la soluzione affitto con acquisto è l'ipotesi sull'andamento del prezzo della casa nell'orizzonte temporale di riferimento (5 o 50 anni che sia). Ovviamente nel breve periodo le ipotesi possono essere anche molto differenti, nel lungo un po' meno
Senza questa considerazione, ogni calcolo o confronto è privo di senso




Ok, nel lungo un pò meno, ma prima devi affrontare il breve per arrivare al lungo.

Inoltre, ritengo che il lungo è ancora più soddisfacente se nel breve compri meglio [SM=g6957]
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 18:21
Re:
timetoprickit, 09/02/2010 18.10:

Mi inserisco nella discussione per rammentare, cosa a tutti ben nota, che la cosa più importante (e anche difficile) da valutare quando si confronta la soluzione affitto con acquisto è l'ipotesi sull'andamento del prezzo della casa nell'orizzonte temporale di riferimento (5 o 50 anni che sia). Ovviamente nel breve periodo le ipotesi possono essere anche molto differenti, nel lungo un po' meno
Senza questa considerazione, ogni calcolo o confronto è privo di senso




Mi fa piacere che ci siano nuovi interventi. [SM=g1747536]

In realta' con il tuo commento, legittimo, hai rivoltato la traccia di metodo che avevo arbitrariamente fissato per questa prima storia:

1) Fissiamo un punto zero
2) procediamo per lunghi passi
3) valutiamo le possibili differenze sia in viaggio che alla fine.

Io non ho dubbi che tra 50 anni qualsiasi immobile che sia stato manutenuto dovutamente nel tempo e salvo eccezionali eventi catastrofici varra' molto di piu' di oggi.

In realta' il mio focus e' sulla sostenibilita' dell'affare a partire da condizioni risicate, soprattutto confrontando affitto e mutuo.

Ripeto non ho detto e non dico "Affitto a vita" o "Mutuo a vita"; dico che la strada per arrivare all'acquisto deve essere paziente e prudente ed ho bisogno del vostro aiuto per riscontrarlo.
TobaccoFlower
00martedì 9 febbraio 2010 18:56

Mi pare che questo discorso l'abbiamo fatto un sacco di volte... [SM=p7579]
La convenienza del mutuo c'è soltanto se la rata è equivalente all'affitto che pagheresti per lo stesso tipo di casa.
E questo oggi nelle grandi città è impossibile.
(sylvestro)
00martedì 9 febbraio 2010 19:07
Re:
TobaccoFlower, 09/02/2010 18.56:


Mi pare che questo discorso l'abbiamo fatto un sacco di volte... [SM=p7579]
La convenienza del mutuo c'è soltanto se la rata è equivalente all'affitto che pagheresti per lo stesso tipo di casa.
E questo oggi nelle grandi città è impossibile.



Evidentemente "i soliti discorsi" li avete fatti in mia assenza; se non le spiace, Madame, gradirei riaffrontarli. [SM=g6942]


Anzi, se me daj er tuo contributo famo prima.

Anche perche', scherzi a parte, il tuo assioma non mi convince e mi piacerebbe approfondire.

dgambera
00martedì 9 febbraio 2010 19:12
Re: Re:
(sylvestro), 09/02/2010 19.07:

Anche perche', scherzi a parte, il tuo assioma non mi convince e mi piacerebbe approfondire.





Non convince neanche me [SM=g1749704]
kemar71
00mercoledì 10 febbraio 2010 11:05
Re: Re:
(sylvestro), 09/02/2010 19.07:



Evidentemente "i soliti discorsi" li avete fatti in mia assenza; se non le spiace, Madame, gradirei riaffrontarli. [SM=g6942]


Anzi, se me daj er tuo contributo famo prima.

Anche perche', scherzi a parte, il tuo assioma non mi convince e mi piacerebbe approfondire.




Approfondite, sono interessata all'argomento.
Sarebbe interessante vedere la vita di mattia....alla sliding doors.

Via con mutuo, vita senza.

Grazie [SM=g1747536]
(sylvestro)
00mercoledì 10 febbraio 2010 11:25
Re: Re: Re:
kemar71, 10/02/2010 11.05:




Approfondite, sono interessata all'argomento.
Sarebbe interessante vedere la vita di mattia....alla sliding doors.

Via con mutuo, vita senza.

Grazie [SM=g1747536]



Bravissima [SM=g1750152] You got it [SM=g1750826]

Aspetto la replica che avevo chiesto agli altri.
xyzfra
00mercoledì 10 febbraio 2010 12:00
Re: Re: Re: Re:
(sylvestro), 09/02/2010 15.31:




ok

Quindi Mattia va in affitto a 700 euro mese, mantiene il suo cash di 20.000 euro e lo incrementa di 2.400 euro l'anno.

Se invece optasse per il mutuo con rata da 850, azzera i suoi risparmi e accantona 600 euro l'anno.

Passano cinque anni, attualizza la situazione ed introduci un ... "imprevisto".



Bé, io ho 30 anni. Tra cinque anni ne avrò 35. Preferisco dover affrontare un imprevisto a quell'età ma avere una casa quando ne avrò 50 (e probabilmente sarò senza lavoro e dovrò vivere di piccoli lavoretti). E poi è sottointeso che chi compra casa, dopo 5 anni, avrà in banca meno soldi rispetto a chi va in affitto (comprare casa è un investimento più a lungo termine).
timetoprickit
00mercoledì 10 febbraio 2010 12:24
Re:
TobaccoFlower, 09/02/2010 18.56:


Mi pare che questo discorso l'abbiamo fatto un sacco di volte... [SM=p7579]
La convenienza del mutuo c'è soltanto se la rata è equivalente all'affitto che pagheresti per lo stesso tipo di casa.
E questo oggi nelle grandi città è impossibile.





Non ho seguito con sufficiente attenzione le discussioni precedenti sull'argomento [SM=g7802]

COmunque un primo punto da tenere è che non tutta la rata si trasforma in mattone: una parte della rata è per pagare il servizio che la banca fornisce prestando soldi. Quindi è la quiota interessi che va confrontata con l'affitto. Se gli interessi sono equivalenti all'affitto, allora sono indifferente se acquistare il servizio "locazione" o il servizio "prestito".

Poi va fatto un ragionamento a parte sulla validità dell'acquisto di un immobile come investimento, ossia: se compro a 100 oggi, tra XX anni quanto mi ritrovo?? O, che è la stessa cosa, se aspetto XX anni a comprare qualcosa che oggi costa 100, quanto lo pagherò? E le conclusioni che si traggono su questo punto possono capovolgere quelle sul confronto tra affitto e interessi sul mutuo.
(sylvestro)
00mercoledì 10 febbraio 2010 12:39
Re: Re: Re: Re: Re:
xyzfra, 10/02/2010 12.00:


Bé, io ho 30 anni. Tra cinque anni ne avrò 35. Preferisco dover affrontare un imprevisto a quell'età ma avere una casa quando ne avrò 50 (e probabilmente sarò senza lavoro e dovrò vivere di piccoli lavoretti). E poi è sottointeso che chi compra casa, dopo 5 anni, avrà in banca meno soldi rispetto a chi va in affitto (comprare casa è un investimento più a lungo termine).




Tu hai gia' scelto, hai gia' vinto il gioco.

Io continuero' a giocare con gli altri che ne hanno voglia.
(sylvestro)
00mercoledì 10 febbraio 2010 12:46
Re: Re:
timetoprickit, 10/02/2010 12.24:





Non ho seguito con sufficiente attenzione le discussioni precedenti sull'argomento [SM=g7802]

COmunque un primo punto da tenere è che non tutta la rata si trasforma in mattone: una parte della rata è per pagare il servizio che la banca fornisce prestando soldi. Quindi è la quiota interessi che va confrontata con l'affitto. Se gli interessi sono equivalenti all'affitto, allora sono indifferente se acquistare il servizio "locazione" o il servizio "prestito".

Poi va fatto un ragionamento a parte sulla validità dell'acquisto di un immobile come investimento, ossia: se compro a 100 oggi, tra XX anni quanto mi ritrovo?? O, che è la stessa cosa, se aspetto XX anni a comprare qualcosa che oggi costa 100, quanto lo pagherò? E le conclusioni che si traggono su questo punto possono capovolgere quelle sul confronto tra affitto e interessi sul mutuo.




Hai introdotto un elemento nuovo che mi piace: il servizio [SM=g1750163]

Il servizio affitto ed il servizio prestito.

Mi elencheresti pregi e difetti dei due servizi (possibilmente nel breve periodo)?

[SM=g1747536]
timetoprickit
00mercoledì 10 febbraio 2010 13:38
Re: Re: Re:
(sylvestro), 10/02/2010 12.46:




Hai introdotto un elemento nuovo che mi piace: il servizio [SM=g1750163]

Il servizio affitto ed il servizio prestito.

Mi elencheresti pregi e difetti dei due servizi (possibilmente nel breve periodo)?

[SM=g1747536]




I pregi e difetti sono i soliti relativi alla scelta tra essere proprietari (personalizzi l'immobile, ti levi un pensiero; ma devi sffrontare eventuali spese straordinarie, ti costa molto cambiare zona o città) e affittuari (puoi cambiare all'occorrenza, spese straordinarie a carico di altri, ma non puoi ristrutturare a piacimento, l'arredamento o non è tuo oppure sei portato a scegliere puntanod al risparmio perchè non sai se si adatta a eventuale nuova casa, ecc.)

Ma soprattutto, se fai mutuo a tasso fisso gli interessi sono una spesa certa, mentre allo scadere del contratto rischi di dovbere affrontare un aumento anche grosso
(sylvestro)
00mercoledì 10 febbraio 2010 13:56
Re: Re: Re: Re:
timetoprickit, 10/02/2010 13.38:




I pregi e difetti sono i soliti relativi alla scelta tra essere proprietari (personalizzi l'immobile, ti levi un pensiero; ma devi sffrontare eventuali spese straordinarie, ti costa molto cambiare zona o città) e affittuari (puoi cambiare all'occorrenza, spese straordinarie a carico di altri, ma non puoi ristrutturare a piacimento, l'arredamento o non è tuo oppure sei portato a scegliere puntanod al risparmio perchè non sai se si adatta a eventuale nuova casa, ecc.)

Ma soprattutto, se fai mutuo a tasso fisso gli interessi sono una spesa certa, mentre allo scadere del contratto rischi di dovbere affrontare un aumento anche grosso




Proviamo quantificare le due ipotesi nel breve? 5, 10, 15 anni
quanto costa il servizio affitto?
quanto costa il servizio mutuo?

quali attivi? quali passivi?

Riformulo diversamente la faccenda degli imprevisti.
Quale grado di imprevisti puoi affrontare stando in affitto?
Quale grado di imprevisti puoi affrontare facendo un mutuo?
(sylvestro)
00sabato 13 febbraio 2010 11:19
Affitto o mutuo

Ho pensato di dare una mano a Mattia creando uno strumento semplice che aiuti ad orientarsi per sommi capi.

L'idea non e' originale, gia' Stenmark del FOL aveva abbozzato un calcolo simile.

La mia versione intende creare un modello che sia allo stesso tempo facile da usare ed universale nella applicazione, cioe' valido tanto tanto a Roma che in provincia, dal monolocale all'attico, dalle giovani coppie al professionista con famiglia.

Sia tratta solo di una bozza mirata alla prima casa con mutuo a tasso fisso (per semplicita' di calcolo); sono benvenute tutte le domande, le osservazioni, i commenti e le critiche sul metodo, lo modificheremo insieme strada facendo.

Disclaimer: l'iniziativa non presuppone di dimostrare alcunche', ciascuno potra' usare il foglio di calcolo come meglio crede traendone (e possibilmente condividendo) i propri ragionamenti e conclusioni.

[SM=g1747536] [SM=g1750483]

P.S. Immagino esistano gia' strumenti simili sul web, sicuramente sul fronte mutuo, se ne emergeranno di interessanti li adotteremo o integreremo le nuove regole su questo.
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