Immigrati e mattone

Riassumo qui i termini della questione. Posto un sunto per fare prima, gia' cosi' ci sto mettendo parecchio - se serve posso postare i quote. Ovviamente se sto sbagliando correggetemi.

Le affermazioni principali sono state:

1.

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Apro le frontiere e faccio entrare centinaia di migliaia di extracomunitari maggiore domanda e maggiore capacita' di adattamento e somma di redditi bassi per pagare gli affitti.

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(pax2you, quotato poi da ziomao)
2.

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Non credo sia quantificabile il contributo degli stranieri all'aumento dei prezzi delle case in Italia.

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(pax2you)
3.

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Al centro e al nord oltre alla carenza di case sociali e alla facilita' di accesso al credito si aggiunge un fenomeno demografico influenzato per la maggior parte dall'immigrazione.

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(pax2you)

La discussione e' nata perche' ho presentato le mie opinioni. secondo me le affermazioni di cui sopra sono:

illogica la 1: io entro per cercare un lavoro, con cui ho i soldi per pagarmi casa. Se non lo trovo, non resto. Se poi lo cerco in comune con N persone, il mio impatto sugli affitti va grosso modo diviso per N: e' vero che saro' disposto a pagare un affitto piu' alto, ma io e i miei compagni di stanza non affitteremo piu' N appartamenti, soltanto 1.

inconsistenti tra loro la 2 e 3: se non si puo' valutare l'impatto, non ha senso dire che per la maggior parte l'aumento degli affitti e' dovuto agli immigrati.

Arrivano i dati di pax2you, che posta informazioni su ES e UK per ragionare sui dati. Il sunto delle informazioni da lui postate e':
a. in UK, nel 2010 61milioni di abitanti, households 26 milioni (stimati sul dato 1991, 24 milioni), entrano la meta' degli immigrati che in IT, la valutazione dell'impatto di questi sugli affitti e' del 10%
b. in ES, nel 2010 47 milioni di abitanti, households 16 milioni (stimati a partire dal dato 1991, 11 milioni), immigrati 5 milioni (nel 2007 il 40% degli immigrati erano homeowners), valutazione dell'impatto 35%
c. in IT, nel 2010 60 milioni di abitanti, households 27 milioni, 4.2 milioni di immigrati (piu' una stima di 1 milione irregolari), concentrati al centro nord.

La mia risposta: se non si puo' valutare l'impatto degli immigrati sul mercato degli affitti in italia, come mai questi dati dovrebbero dimostrare che il loro impatto influisce sugli affitti "per la maggior parte", ovvero oltre il 50%?
Mi aspetterei che fosse ragionevolmente tra il 20% (il doppio di UK) e il 35% di ES, o rapportandolo alla popolazione italiana del 27%. Andrebbe rapportato alla popolazione attiva, ma siamo comunque ben lontani dal 50%.

Indico che per avere una controprova, basterebbe cercare una citta' che negli ultimi 10 anni ha avuto una immigrazione trascurabile e vedere di quanto sono aumentati gli affitti.
Aggiungo ora che una seconda controprova sarebbe prendere una seconda citta', ragionevolmente considerabile equivalente alla prima, ma dove l'immigrazione ci sia stata, e vedere di quanto sono aumentati gli affitti.

Dati e considerazioni presentati da me:
rapporto nomisma, le case sono aumentate in 10 anni del 75%. Se di questo togliamo una congrua percentuale dovuta agli immigrati, diciamo il 25%, sarebbero a 156. Siamo sicuri che con stipendi fermi gli italiani stessi se li possano permettere?

Considerazione di pax2you: la distribuzione degli immigrati tra nord e sud e' troppo disuguale, per cui la media nazionale potrebbe essere fuorviante.
Risposta mia: vero, ma si puo' agire per regione e citta'. Ovvio che con questo sistema non si e' in grado di dire precisamente quanto sono aumentati gli affitti a Milano Bicocca per l'arrivo degli immigrati, ma almeno avere una certa idea di quanto potrebbero aumentare a Milano, e decidere se ad esempio trasferirmi altrove.

Porto come esempio i dati della Lombardia, presi da wikipedia:
9milioni di abitanti, 1 milione di immigrati -> 11%. Diciamo che c'e' una bella percentuale di irregolari. Quanto diventano, il 15%? Com'e' possibile che il 15% della popolazione determini oltre il 50% del prezzo degli affitti?

Aggiungo ora che in realta' potrebbe essere, ma a due condizioni contemporanee, che mi sembrano abbastanza improbabili:
a. se questo 15% ha talmente tanti soldi da litigarsi le case
b. se le case sono largamente insufficienti per questo 15% e tutti gli altri italiani che le vogliono affittare.

Queste condizioni mi sembrano improbabili perche' contrastano con le ipotesi (e i dati) precedenti.

1)io non ho detto il motivo per cui gli extracomunitari sono venuti in Italia.
Ho solo detto,cerco altre parole per spiegarlo, che il flusso migratorio e' stato eccezionale in questi ultimi 10 anni.
Tanto e' che negli ultimi 10 anni la crescita demografica e' dovuta quasi esclusivamente a questo fenomeno.
Inoltre sembra che l'immigrazione non si sia dispiegata in modo uniforme sul territorio.
Quindi ho riportato questi grafici.





2) e 3):
non mi risulta che in queste due affermazioni io abbia detto che l'aumento dei prezzi degli affitti e' dovuto agli immigrati.
Gentilmente se trovi il post e me lo segnali vediamo in che contesto lo ho affermato.
Affermo pero' che gli immigrati accettano di vivere in modo sovraffolatto e in questo modo possono dividere la spesa di un affitto che un solo stipendiato medio non potrebbe sostenere.

Anzi ad un certo punto ho anche detto:
6/7/2011 4:18 PM
"Credo che in media la gente si muova per un lavoro migliore e la casa e' una conseguenza.
Se qualcuno invece li ha fatti entrare per pompare i prezzi delle case non credo ci sia stato un disegno preciso ma e' certo che non hanno fatto nulla per gestire il problema anzi piu' extra entravano e meno case costruivano."


4)come ti ho gia' detto e' rischioso fare dei confronti internazionali sul numero degli immigrati in quanto vengono conteggiati con metodologie diverse.
Ti ho postato a anche questo link dove viene affermato in modo diretto e conciso e ti ho riportato la prima frase.
www.migrationinformation.org/datahub/countrydata/country.cfm
Note on the comparability of country-specific data: Countries around the world publish international migration data based on various definitions. etc.

evidentemente ti e' sfuggito o non hai proseguito la lettura in quanto dopo poco si afferma:

For example, some countries define immigrants based on their place of birth, while others use citizenship as their defining criteria. While the information published by some governments may initially appear identical, the different concepts used can affect the comparability of the data.

Non solo ma i link(almeno quello spagnolo) che ho postato e su cui basi le tue affermazioni di confronto ho detto chiaramente di prenderli come una curiosita' e non una fonte di confronto.
citazione mia del post del 6/4/2011 3:01 AM:
6/4/2011 3:01 AM
"Non volevo fare un paragone stretto ma riportare una curiosita'."

così esordisco presentando il link inglese:
6/7/2011 4:18 PM
"il problema dell'immigrazione,prezzi case e difficolta' per chi acquista la prima casa e' un argomento che si discute pubblicamente ameno dal 2007 in Inghilterra."

cosi' esordisco quando presento i dati che riporto su uk e it e tu riprendi.
Giusto per mantenere un tono scherzoso e non professionale proprio perche' non sono dati sui cui affidarsi troppo:
6/7/2011 4:18 PM
"Un paio di numeri per scherzare un po' chiaro.. "

In piu' in Italia abbiamo grossi problemi nella registrazione degli immigrati e ti ho riportato dei links di approfondimento che non hai letto altrimenti non faresti questo tipo di confronti con le dovute riserve.
Io ho riportato solo i dati ufficiali che garantiscono quel numero sicuro di immigrati ma c'e' una fetta incalcolabile di clandestini che aumenta questo numero in modo non conosciuto e non paragonabile con altri paesi.


Ora piu' che una discussione che mette in relazione immigrazione e prezzi delle case mi sembra una discussione sul fatto se io abbia detto o meno delle sciocchezze....il che non penso sia molto importante.

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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Ho solo detto,cerco altre parole per spiegarlo, che il flusso migratorio e' stato eccezionale in questi ultimi 10 anni.
Tanto e' che negli ultimi 10 anni la crescita demografica e' dovuta quasi esclusivamente a questo fenomeno.

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Vero sul flusso migratorio, ma questo e' successo anche in Spagna, e piu' che da noi (sempre per i numeri precedenti).

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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2) e 3):
non mi risulta che in queste due affermazioni io abbia detto che l'aumento dei prezzi degli affitti e' dovuto agli immigrati.
Gentilmente se trovi il post e me lo segnali vediamo in che contesto lo ho affermato.

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Ecco il quote:

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pax2you, 06/06/2011 13.37:
Al centro e al nord oltre alla carenza di case sociali e alla facilita' di accesso al credito si aggiunge un fenomeno demografico influenzato per la maggior parte dall'immigrazione.

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Ho interpretato questa frase come "gli affitti sono stati influenzati per la maggior parte dagli immigrati". Se intendevi dire "la maggioranza della crescita della popolazione e' dovuta agli immmigrati" concordo, ma li si stava parlando di case in affitto.

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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Affermo pero' che gli immigrati accettano di vivere in modo sovraffolatto e in questo modo possono dividere la spesa di un affitto che un solo stipendiato medio non potrebbe sostenere.

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Assolutamente condivisibile. Pero' questo riduce il numero di appartamenti che possono affittare, quindi il loro impatto sugli affitti. Gia' se vanno a coppie di famiglie, affittano la meta'. Questo non vuol dire che non sia possibile lucrare, ma riduce la possibilita' di farlo di un fattore N, indipendentemente da dove sei (centro-nord o sud).

Tanto per tornare all'esempio della Lombardia, se il 15% dei residenti fosse immigrato, tutti affittassero e dividessero un appartamento ogni 2 persone, gia' non serve il 15% in piu' di case ma il 7,5%.

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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Non solo ma i link(almeno quello spagnolo) che ho postato e su cui basi le tue affermazioni di confronto ho detto chiaramente di prenderli come una curiosita' e non una fonte di confronto.

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Anche solo come curiosita', stiamo parlando di nazioni con numeri paragonabili, in cui quello che cambia essenzialmente sono le politiche sociali e la composizione dell'immigrazione, dovuta all'offerta di lavoro presente.

Sicuramente ci saranno delle differenze, anche forti. Pero', globalmente, passiamo dal 10% di UK al 35% di ES all'X di IT, in cui X dovrebbe essere maggiore di 50%. Mi sembra un po' troppo, sempre globalmente e con i dati che presenti.

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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Io ho riportato solo i dati ufficiali che garantiscono quel numero sicuro di immigrati ma c'e' una fetta incalcolabile di clandestini che aumenta questo numero in modo non conosciuto e non paragonabile con altri paesi.

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Il numero e' effettivamente sconosciuto, ma per avere un effetto cosi' dirompente sul discorso affitti dovrebbe essere molto alto. Per intenderci, non sono sicuro che il milione delle stime Caritas (per quanto inaffidabile) sia sufficiente: gli irregolari in piu' ad esempio mi aspetto che prendano affitti al nero, o facciano gli squatter/vadano nei campi, ecc.

pax2you, 13/06/2011 13.55:

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Ora piu' che una discussione che mette in relazione immigrazione e prezzi delle case mi sembra una discussione sul fatto se io abbia detto o meno delle sciocchezze....il che non penso sia molto importante.

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Di sciocchezze ne posso dire tante anche io, ci mancherebbe Quello che mi perplime e' il fatto che, anche solo in modo approssimativo, dai dati non seguono le conclusioni.

1)se consideri i numeri precedenti come dati comparabili hai le tue ragioni.
Il problema e' che io non li considero comparabili,e non solo io, e lo affermo piu' volte.


2)Ecco il post legato agli affitti anche qui mi sembra una tua interpretazione in quanto rispondevo a me stesso sugli affitti(ismu)ma ho specificato "prezzo delle case":
pax2you, 6/5/2011 6:11 PM:

"
L'indagine ismu copre lo 0.025%, con l'indagine del 2009, degli extra compresi gli stimati irregolari in Italia.
Non possiamo basare la nostra conoscenza del tasso di proprietari su questa indagine.

Purtroppo ora mi manca il tempo di guardare i link che hai postato li guardero' con calma nei prossimi giorni.

Ciao!
"
e mi rispondevo questo:
"
X lugg
Ok ho visto le tabelle che hai postato.
Probabilmente la percentuale di immigrati, sul totale della popolazione anche solo lavorativa, e' maggiore rispetto alla nostra pero' secondo me il fenomeno e' difficilmente comparabile.
Purtroppo non ci sono numeri certi.

Abbiamo capito che gli extra sia in Spagna che in Italia non si sono distribuiti in egual modo su tutto il territorio nazionale.
Abbiamo gia' visto come solo a macroaree nazionali(nord,centro,sud) la situazione sia differente.
Al sud,in Italia, l'aumento spropositato del prezzo delle case sembra dovuto sopratutto,oltre che ad un facile accesso al credito, alla mancanza di una alternativa nel pubblico.
Al centro e al nord oltre alla carenza di case sociali e alla facilita' di accesso al credito si aggiunge un fenomeno demografico influenzato per la maggior parte dall'immigrazione.
Questo in generale perche' a vedere alcune citta' del sud la percentuale di immigrati mi sembra simile ad alcune zone del nord.

Bisogna considerare anche che in Spagna hanno spinto molto il turista inglese a comprare casa.
Questa fetta di immigrazione non e' certo paragonabile a quella nord-africana.

Rimango dell'idea che le informazioni,sopratutto italiane, sono troppo scadenti per poter avere un'idea certa.
Il sospetto invece e' legittimo.
"

3)io non ho mai fornito stime di percentuali nell'aumento dei prezzi ne' degli affitti ne' dei prezzi in relazione agli immigrati.
Ne' ho espresso di maggioranze.
Ho solo detto che,insieme al credito facile e alla riduzione di case pubbliche costruite, l'aumento demografico, costituito maggiormente da extracopmunitari, ha definito l'aumento spropositato dei prezzi delle case senza specificare percentuali per nessuna delle tre cause.

e l'ho detto qui:
6/1/2011 1:11 PM
"
Come hanno creato la bolla in Italia?
Oltre ai finanziamenti facili hanno creato i presupposti con una manovra su due fronti...e qui la POLITICA italiana e' stata tutta COSCIENTE sia di dx che di sx.
1)
Non investo in case pubbliche ma in rotonde ed altre opere pubbliche non legate al residenziale
2)
Apro le frontiere e faccio entrare centinaia di migliaia di extracomunitari maggiore domanda e maggiore capacita' di adattamento e somma di redditi bassi per pagare gli affitti.
"

4)Se mi permetti complice la struttura un po' confusionaria della discussione principale,la struttura non certo perfetta dei miei post e la tua interpretazione dei miei post senza approfondire alcuni punti,l'incazzatura per le eventuali conclusioni illogiche supposte,etc hanno portato allo scontro.

se poi ritieni ancora validi i dati della Spagna da comparare con quelli italiani ok...ma per me non lo sono.
A tal proposito propongo una lettura interessante ma spero non ci porti ancora a discutere ad un livello che non ci accresce entrambi.

Undocumented Migration
Counting the Uncountable. Data and Trends
across Europe
Francesco Fasani
Researcher (CReAM, University College London)
November 2008 (revised August 2009)

eccoti un'affermazione che vi e' contenuta:
Within the ongoing debate about the possible ways of dealing with the excess number of applications received for the 2007 “Flow Decree” (with respect to the quota set by the government; see p. 49), some declarations of the recently appointed Minister of Internal Affairs Roberto Maroni (Northern League party) reveals the degree of inconsistency of the Italian migration policy and the level of passive acknowledgement and acceptance of its malfunctioning.

irregular-migration.hwwi.de/typo3_upload/groups/31/4.Background_Information/4.4.Country_Reports/Italy_CountryReport_Clandestino_Nov...

Ci tengo a dire gia' all'inizio che non sono arrabbiato con te. Porti dei dati e ci discuti, questo e' quanto basta per una discussione civile. Se contiuo a ripetere e a portare esempi diversi, e' per farmi capire meglio.

---

Ho solo detto che,insieme al credito facile e alla riduzione di case pubbliche costruite, l'aumento demografico, costituito maggiormente da extracomunitari, ha definito l'aumento spropositato dei prezzi delle case senza specificare percentuali per nessuna delle tre cause.

---

Questo sicuramente mi ha tratto in inganno: ho assunto che tu stessi definendo il prezzo degli affitti come funzione di queste variabili.

affitti = F(immigrati, credito, case pubbliche, case disponibili)

Per me invece e':

affitti = F(credito, stipendi, case disponibili)

Non e' che le altre variabili non ci siano, ma contribuiscono meno.

Motivi per cui ho dato questa diversa definizione:

Case pubbliche: anche costruendo 30mila case pubbliche all'anno negli ultimi 10 anni, non ci sarebbe stato confronto con il milione di case private ogni 4 anni: in dieci anni le case pubbliche sarebbero state 300mila contro 2 milioni e mezzo private.

immigrati: pur essendo responsabili del nostro non-declino demografico, gli immigrati tendono appunto ad aggregarsi per affittare, quindi anziche' X milioni di case gliene servono X/N. Gli irregolari possono solo affittare a nero, quindi influenzano sicuramente la formazione del prezzo ma non so fino a che punto.

Per finire, la popolazione in italia e' aumentata meno di altri paesi, proporzionalmente. Quindi le case che servono in totale sono di meno, anche considerando il numero di households gia' disponibili: con 60 milioni di abitanti e 27 milioni di abitazioni, c'e' una media di una abitazione ogni 2,3 abitanti - ottimistica quanto si vuole ma non certo scarsa.

pax2you, 13/06/2011 17.48:

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se consideri i numeri precedenti come dati comparabili hai le tue ragioni.

Il problema e' che io non li considero comparabili,e non solo io, e lo affermo piu' volte.

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Dei dati su cui discutiamo, l'unico non affidabile mi sembra il numero di immigrati irregolari, e che non sia affidabile sono d'accordo. Ora, *per me* e per i motivi sopra elencati questa variabile pesa meno di altre, per questo secondo me i dati che abbiamo sono comparabili.

Probabilmente mi sono spiegato male,ero im una fase di sfogo, ma io ho definito solo i parametri che secondo me hanno generato la bolla e non i parametri che tradizionalmente definiscono il prezzo degli affitti o di un immobile.

Per bolla intendo quella parte di prezzo in piu' che ha gonfiato il normale andamento dei prezzi e che dipende dalle classiche variabli come stipendio,occupazione,crescita economica,etc.

Quindi secondo me:
Bolla dei prezzi in Ialia = F(aumentodemografico(immigrazione),edilizia sociale assente,credito facile)

A questa funzione possiamo aggiungere un altra F(x) data dalle classiche variabili.

Il post in cui lo affermo e' sempre lo stesso:
6/1/2011 1:11 PM
"
Come hanno creato la bolla in Italia?
Oltre ai finanziamenti facili hanno creato i presupposti con una manovra su due fronti...e qui la POLITICA italiana e' stata tutta COSCIENTE sia di dx che di sx.
1)
Non investo in case pubbliche ma in rotonde ed altre opere pubbliche non legate al residenziale
2)
Apro le frontiere e faccio entrare centinaia di migliaia di extracomunitari maggiore domanda e maggiore capacita' di adattamento e somma di redditi bassi per pagare gli affitti.
"

lugg, 6/13/2011 7:21 PM:

---

Per finire, la popolazione in italia e' aumentata meno di altri paesi, proporzionalmente.

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La popolazione sembra essere aumentata,ufficialmente, meno della Spagna ma proporzionalmente piu' di uk e fr.
Sempre se teniamo buoni questi dati che ti ho gia' postato:
link

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Case pubbliche: anche costruendo 30mila case pubbliche all'anno negli ultimi 10 anni, non ci sarebbe stato confronto con il milione di case private ogni 4 anni: in dieci anni le case pubbliche sarebbero state 300mila contro 2 milioni e mezzo private.

---

L'influenza delle case pubbliche sul gonfiamento dei prezzi e' un argomento che si puo' discutere perche' ci sono dati macro contrastanti.

In Francia negli ultimi 10 anni hanno costruito la media di 100.000 case pubbliche all'anno. Nel 2011 dovrebbero essere 131.000 mi sembra.
Prezzi da bolla pure li.

In Uk hanno ridotto la costruzione di case pubbliche di parecchio rispetto a decenni fa e pure facendone 30.000 all'anno qualcuno critica che le stime su cui si decide quante costruirne sia stato deliberatemente tenuto piu' basso del reale fabbisogno.
Prezzi da bolla pure li.

In Spagna vabbe' fino al 2009 sembra che siano messi peggio dell'Italia.

In Germania invece c'e' un sistema tutto diverso ma li l'aumento demografico sembra non ci sia stato ultimamente.

Quindi ci sono state situazione diverse e a volte in netto contrasto con la mia ipotesi.

A mio parere, ma e' solo un'ipotesi e qui accetto tutte le critiche, e' che la debolezza economica italiana, ma anche spagnola, secondo me sta proprio nella necessita' di non costruire case pubbliche per stare al passo degli altri paesi europei.
E' come se per stare al passo con gli altri non possiamo permetterci di offrire quei servizi sociali che altri paesi offrono

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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Per bolla intendo quella parte di prezzo in piu' che ha gonfiato il normale andamento dei prezzi e che dipende dalle classiche variabli come stipendio,occupazione,crescita economica,etc.

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Aspetta aspetta. Ma una bolla non e', per definizione, appunto quella parte che cresce PIU' di stipendi/occupazione/crescita?
Voglio dire, se aumentano gli stipendi E le case assieme e' un conto, se le case aumentano (di costo e/o di numero) e gli stipendi no e' bolla, o almeno cosi' la sapevo.

Lo dico appunto perche' hai citato aumenti di stipendi/occupazione/crescita, roba che in Italia non si vede piu' da 10 anni almeno

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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Quindi secondo me:
Bolla dei prezzi in Ialia = F(aumentodemografico(immigrazione),edilizia sociale assente,credito facile)

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Ma questa non e' la stessa definizione che ho dato io della tua funzione?

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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La popolazione sembra essere aumentata,ufficialmente, meno della Spagna ma proporzionalmente piu' di uk e fr.

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Se andiamo sui dati non ufficiali e' terreno minato. Pero' e' anche vero che non non mi aspetto la popolazione sia inferiore rispetto al dato ufficiale: a fronte di un milione (o piu') di immigrati irregolari, quanti dovrebbero essere residenti in Italia "per finta" per annullarne l'effetto?
Se la popolazione ufficiale, aggiungendo una quota ragionevole di immigrati irregolari, aumenta ancora e' peggio che in UK e FR.

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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L'influenza delle case pubbliche sul gonfiamento dei prezzi e' un argomento che si puo' discutere perche' ci sono dati macro contrastanti.

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In generale, dovrebbero essere un disincentivo alla bolla. Pero' dipende da vari fattori - quante sono e come sono distribuite, da noi le danno ai politici, e' ovvio che non disincentivino nessuno...

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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In Francia negli ultimi 10 anni hanno costruito la media di 100.000 case pubbliche all'anno. Nel 2011 dovrebbero essere 131.000 mi sembra.
Prezzi da bolla pure li.

...

In Uk hanno ridotto la costruzione di case pubbliche di parecchio rispetto a decenni fa e pure facendone 30.000 all'anno qualcuno critica che le stime su cui si decide quante costruirne sia stato deliberatemente tenuto piu' basso del reale fabbisogno.
Prezzi da bolla pure li.

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Appunto per questo, io non sono convinto che la bolla sia alimentata dalla variabile "case pubbliche" in maniera significativa, tanto che non l'ho messo nella mia F(). Anche perche' chi prende una casa pubblica in genere non ha i soldi per acquistarla o affittarla privata, quindi non puo' alimentare il mercato.

pax2you, 14/06/2011 10.56:

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A mio parere, ma e' solo un'ipotesi e qui accetto tutte le critiche, e' che la debolezza economica italiana, ma anche spagnola, secondo me sta proprio nella necessita' di non costruire case pubbliche per stare al passo degli altri paesi europei.
E' come se per stare al passo con gli altri non possiamo permetterci di offrire quei servizi sociali che altri paesi offrono

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Su questo non sono d'accordo. Non abbiamo crescita, ma le case private costano tanto (bolla). Per far ridurre la bolla si possono dare incentivi di vario genere (le case pubbliche fanno parte degli incentivi, insieme - ad esempio - alla ulteriore tassazione di seconde case). Se non lo facciamo, secondo me, non e' perche' non possiamo permettercela per stare al passo con gli altri, e' che proprio lo vogliamo (come Governo eh, io sarei favorevole) evitare.

1. le case pubbliche sono un costo, tendenzialmente mal distribuito.
2. le case pubbliche vanno contro l'interesse di palazzinari e banche.
3. le case pubbliche fanno diminuire il valore delle case attuali (un po' come aumentare le licenze dei tassi')

Il punto 1 e' l'unico che si puo' ascrivere come "non possiamo farlo per stare al passo con gli altri": gia' non ci riusciamo cosi'...

In soldoni, IMHO in Italia (anche altrove eh, mi sto solo limitando) gli incientivi finora dati vanno VERSO la bolla, non CONTRO. E riguardo gli immigrati, sono solo una variabile, e nemmeno la piu' importante, della bolla.

Riporto uno studio condotto da bankitalia sul rapporto tra immigrazione e prezzi delle case nel nostro paese.
Mi scuso se lo posto solo ora ma la mia biblioteca non e' ben organizzata. ;(

Questioni di Economia e Finanza
(Occasional Papers)
L’andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario
Numero 59 – Dicembre 2009

capitolo 5
IMMIGRAZIONE E PREZZI DELLE ABITAZIONI

ideas.repec.org/p/bdi/opques/qef_59_09.html
o da qui:
www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/qf_59/QE...

pax2you, 21/07/2011 10.43:

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Riporto uno studio condotto da bankitalia sul rapporto tra immigrazione e prezzi delle case nel nostro paese.

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pax2you, 21/07/2011 10.43:

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Mi scuso se lo posto solo ora ma la mia biblioteca non e' ben organizzata. ;(

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Tranquillo quelo che non ho capito e' se stai rispondendo a me, visto che tra l'altro sopra c'e' qualche altra mia domanda...

Ti quoto pagina 8, con un paio di grassetti miei:

pax2you, 21/07/2011 10.43:

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La dinamica dei canoni di locazione in rapporto ai prezzi delle case e quella delle condizioni di accesso alla proprietà immobiliare da parte delle famiglie suggeriscono che le quotazioni negli anni più recenti si sarebbero mosse in linea con l’evoluzione del quadro economico generale e delle condizioni di accesso al credito. Non emergono sviluppi che denotino fenomeni di sopravvalutazione degli immobili.
Peraltro, i giudizi degli agenti immobiliari censiti nell’inchiesta condotta dalla Banca d’Italia e da Tecnoborsa segnalano che le tendenze al ribasso dei prezzi potrebbero essersi attenuate nei mesi più recenti. L’insieme di questi elementi riduce il rischio che i prezzi delle case possano subire in prospettiva brusche flessioni.

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In sintesi: non sembra che gli immobili siano sopravvalutati, ce lo hanno detto gli agenti immobiliari: quindi non ci saranno flessioni.

Questo gia' mi svaluta tutto il paper, quella era una sintesi...

Quoto anche pagina 10:

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La domanda di abitazioni degli immigrati può influenzare in misura significativa i prezzi delle abitazioni, soprattutto nel breve eriodo, in relazione ai ritardi con cui l’offerta di case risponde all’incremento della richiesta.

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Ecco, se leggi bene il grassetto, parilamo di "breve periodo". Poco piu' sotto:

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Secondo i dati del Ministero dell’Interno il numero di permessi di soggiorno è passato da circa 1.448.000 nel gennaio 2002 a 2.415.000
nel gennaio 2007.

le compravendite che hanno avuto come acquirente un lavoratore straniero sono aumentate del 22,7 per cento tra il 2004 e il
2007, quando sono giunte a rappresentare quasi un quinto delle negoziazioni complessive.

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Dunque, nel breve periodo aumentando gli immigrati aumenta la domanda, quindi il prezzo PUO' alzarsi se non ci sono abbastanza case per tutti.
Il punto e': le case ci sono eccome. Qui abbiamo un eccesso di OFFERTA, non di domanda. Ed e' una bolla, perche' nonostante ci sia un eccesso di offerta i prezzi NON CALANO.

Tanto e' vero che poi si dice:

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si stima che, a parità delle altre condizioni, la domanda proveniente dagli immigrati abbia contribuito ad accrescere i prezzi delle abitazioni (in termini nominali) di circa il 2 per cento nel complesso del periodo [2002-2007]

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cioe', tutto questa massa di immigrati ha accresciuto i prezzi del 2% in cinque anni. Di quanto sono cresciuti i prezzi nel periodo 2002-2007? Nel grafico di pagina 13 i prezzi sono aumentati in quel periodo da 80 a 115, fatto 100 il prezzo 2005, cioe' del 43%.

Stessa cosa per gli affitti:

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I flussi migratori avrebbero esercitato una spinta al rialzo anche sui canoni di locazione, provocando un incremento dell’ordine dell’1 per cento nel complesso del quinquennio 2002-07.... Milano e Roma (2,3 e 1,7 per cento, rispettivamente)

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Ancora: di quanto sono aumentati gli affitti in quel periodo? Qui i dati non ci sono, ma mi pare che siano aumentati molto piu' del 2%...

Guardati anche i grafici a pagina 13 e 15 (in quest'ultima "Rapporto tra prezzi e canoni di locazione e affordability index"). Quei grafici parlano esplicitamente di bolla: prezzi che crescono, restando fermi solo tra 2008 e 2009, e compravendite in caduta libera. Affordability index che da 115 nel '92 e' sceso a 87 nel 2009, e rapporto prezzi/affitti secondo istat ai massimi (secondo "il consulente immobiliare" e' in crescita, ma non arriva all'istat...).

E' vero che l'affordability index dice che in pratica il rapporto tra il servizio dei mutui concessi e reddito disponibile e' basso, cioe' che molta gente ha potuto accedere a un mutuo: ma se e' basso l'index vuol dire che o i mutui concessi sono poco remunerativi, o il reddito e' alto. Siccome il reddito non e' aumentato, l'idea e' che i mutui siano poco remunerativi. Grazie tante: con i tassi che ci sono adesso io trovo un tasso fisso anche al 3,5% e il variabile sotto il 2%.

Trovo conferma nel grafico 7 a pagina 16: la ricchezza finanziaria e' grossomodo costante, il reddito cala, aumenta solo la ricchezza immobiliare. Questa per me e' una bolla: la ricchezza immobiliare e' reale finche' trovi qualcuno che la casa te la paga a quel prezzo, altrimenti e' fasulla.

Altra cosa divertente: grafico 12 a pagina 21. L'indebitamento medio delle famiglie e' aumentato dal 20% del 1995 al 60% del 2008, di cui il 30% e' dovuto a mutui (partendo da 0!). Come dire: le case sono piu' accessibili NON perche' gli italiani se le possano permettere di piu', ma solo perche' e' piu' facile accedere a un mutuo - quindi i prezzi delle case possono crescere molto piu' degli stipendi, tanto prendi un mutuo.

Insomma, mi sembra che questi grafici dicano una cosa ben diversa da "Non emergono sviluppi che denotino fenomeni di sopravvalutazione degli immobili".

Continuo. Pagina 16:

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Sulla base di nostre stime preliminari, alla fine del 2008 il valore della ricchezza immobiliare delle famiglie consumatrici italiane ammontava a quasi 4.700 miliardi di euro.

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Pero' a pagina 10:

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Per effetto dell’immigrazione, si stima che la ricchezza immobiliare detenuta dalle famiglie italiane sarebbe cresciuta nel periodo considerato [2002-2007] di circa 60 miliardi di euro.

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cioe': di 4700 miliardi di valore immobiliare nel 2008, nel 2007 gli immigrati ne avevano 60, cioe' l'1,3%. Questo a fronte di 2,5milioni di permessi di soggiorno nel 2007 (citati sopra), cioe' il 4,2% della popolazione, e senza contare quelli che gia' ci sono.

Guarda, sono arrivato a pagina 21 e mi pare che presentino dei dati da cui traggano conclusioni opposte ai dati stessi. Direi che basta cosi' per ora...

Mi fa piacere che tu abbia usato del tempo per leggerne una parte che tra l'altro espone alcune contraddizioni.
Non e' una risposta alle tue domande in quanto il nostro scopo e' capire se nella nostra funzione in cui si determina il prezzo delle case vi e' da aggiungere la variabile immigrazione e se si quanto inficia.
Inoltre sarebbe interessante capire se questa variabile e' utilizzabile ovunque.
Ho quindi riportato un documento con l'unico scopo di avere un'ulteriore punto di vista sull'argomento.
Documento che giustamente hai criticato e su cui non ho molto da aggiungere.

Va detto che in Italia quella che stiamo vivendo non e' la prima bolla immobiliare e che nelle passate bolle il fenomeno della immigrazione dovrebbe essere stato sostanzialmente nullo.
Nel passato e' piu' facile parlare di emigrazione dal sud al nord del nostro stesso paese.

Sostanzialmente parliamo di aumento demografico che e' una delle variabili considerate tra quelle consolidate nel valutare il trend dei prezzi delle case e che sostanzialmente rappresenta una ulteriore domanda che pressa sui prezzi.
Aumento demografico di persone che generalmente hanno una condizione sociale piu' difficile rispetto ai nativi.

Riporto anche una affermazione in una slide di Giovanni Peri di "Immigrazione e crescita" presentato all'ultimo festival di Trento che afferma che vi e' un aumento dei prezzi delle case legato agli immigrati.

"
Prezzi delle case aumentano. Dell’1% per un corrispettivo aumento di
immigrati.
In USA Saiz (2008) osserva questo effetto
In Spagna Gonzales and Ortega (2009)
Ciò porta beneficio ai proprietari (tutti nativi)
In realtà in Usa tali effetti paiono dipendere da quale tipo di immigrati arriva.
"

I dati presentati da bankitalia sembrano mostrare che vi e' una relazione positiva tra prezzi delle case e immigrazione ma che questa relazione denota un'influenza minima sull'enorme aumento del prezzo delle case avvenuto.
Quindi nella nostra funzione l'immigrazione e' una variabile che c'e' ma che sembra avere un peso molto piccolo e variabile a seconda delle zone tanto da poter dare anche inficiare negativamente invece che positivamente sui prezzi.
Nei casi piu' importanti,Roma e Milano, l'immigrazoine puo' aver contribuito per non piu' del 3,5% sui prezzi delle case nel periodo dal loro considerato secondo lo studio di bankitalia.
Sono numeri molto generici per cui vanno presi con le dovute eccezioni.

Idem per gli affitti che secondo bankitalia hanno essi stessi una correlazione positiva ma inferiore rispetto ai prezzi delle case.

Le opinioni di alcuni operatori del settore testimoniano un fenomeno ben diverso da quello presentato da bankitalia.

Ad esempio il Sunia riporta dei dati piuttosto interessanti(saranno veri?) in cui si afferma che le abitazioni in affitto agli immigrati sono circa 600.000 e l'85% di questi contratti non sono registrati.
Normalmente agli immigrati vengono richiesti affitti superiori del 30% rispetto al mercato di riferimento.
Vengono inoltre date in locazione le abitazoni piu' fatiscienti.
La bassa qualita' di queste case che un italiano non comprerebbe mai veniva comprato negli anni del boom da immigrati con perizie gonfiate a coprire anche il 110% dell'immobile(Lionella Maggi, presidente di Fimaa Milano).

La mia opinione e' che in questa bolla ad un aumento demografico piu' consistente rispetto al passato e dovuto principalmente agli immigrati si e' accompagnato un quasi generalizzato aumento dei prezzi delle case.
La incompletezza dei dati non esclude la variabile immigrati nell'aumento dei prezzi delle case in quanto l'aumento demografico costituisce automaticamente una maggiore domanda di alloggi e quindi una pressione al rialzo sui prezzi. Allo stesso tempo e' difficile porre una relazione precisa tra questi due parametri con i dati disponibili nel nostro paese per i due seguenti motivi:

1)il numero degli immigrati non e' certo ma vi sono solo delle stime che non permettono di definire un numero massimo e certo di immigrati per cui i flussi reali interannuali sono un parametro sconosciuto.

2)il prezzo delle case in Italia e' anche esso una variabile sconosciuta per cui l'andamento da un anno all'altro puo' variare di parecchio tra le varie fonti disponibili.


Alcuni studiosi hanno cercato di indagare la relazione ma sono giunti,in alcuni studi internazionali, a conclusioni opposte.

Aggiungo altre immagini significative:
1)immigrati(credo regolari) in percentuale della popolazione residente a livello regionale
2)trend immigrazione da meta' secolo scorso(credo regolari).
3)immobili acquistati dagli immigrati

Tabella interessante

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Mi fa piacere che tu abbia usato del tempo per leggerne una parte che tra l'altro espone alcune contraddizioni.

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Mi sembra il minimo leggere, stiamo esponendo argomenti mica facendo comizi Pero' alla fine mi sono stancato, era veramente troppo.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Non e' una risposta alle tue domande in quanto il nostro scopo e' capire se nella nostra funzione in cui si determina il prezzo delle case vi e' da aggiungere la variabile immigrazione e se si quanto inficia.

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Fermati: io non ho mai detto questo. Io TRASCURO volontariamente delle variabili, in base al peso che penso abbiano. La variabile c'e' ed inficia, ma secondo me non abbastanza per le considerazioni numeriche fatte nei messaggi precedenti.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Sostanzialmente parliamo di aumento demografico che e' una delle variabili considerate tra quelle consolidate nel valutare il trend dei prezzi delle case e che sostanzialmente rappresenta una ulteriore domanda che pressa sui prezzi.
Aumento demografico di persone che generalmente hanno una condizione sociale piu' difficile rispetto ai nativi.

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Ecco, l'ultima frase che riporti e che io ho "rosseggiato" e' il motivo per cui trascuro la variabile immigrazione (in realta' non e' la "condizione sociale", ma le "aspettative economiche"), so che mi ripeto ma tant'e'.

Se mi aumenta la popolazione del 10% di italiani, questi avranno certe aspettative riguardo casa, lavoro e stile di vita. Se il 5% di questi riesce a soddisfare le proprie aspettative, la pressione sul comparto immobiliare aumenta del 5%: e' difficile che un italiano senza lavoro si cerchi casa. Il prezzo puo' aumentare di una percentuale diversa, ma il numero di persone che cercano casa e' aumentato del 5%.

Se invece mi aumenta la popolazione del 10% di immigrati, che hanno aspettative diverse (tipicamente "peggiori", nel senso di "piu' basse"), allora la pressione sul comparto abitativo non puo' aumentare come quella degli italiani!

Ricordiamoci che un immigrato prima di tutto viene per migliorare la propria condizione economica, altrimenti resterebbe a casa. Potrebbe anche andare altrove, e restare qui solo per un periodo piu' breve. E alla fine della sua vita lavorativa non e' detto che resti qui. E' quello che hanno fatto anche i nostri concittadini per decenni. Questo ed altro compongono delle aspettative molto piu' basse: tu saresti disposto a dormire con dei altri come te per qualche anno, se questo aumentasse i soldi che mandi a casa/accumuli per comprartela al paese/whatever?

Qui si "importano" soprattutto badanti, raccoglitori di pomodori, camerieri, cucitori di borse di prada, ecc. Magari anche operai: in Piemonte qualche tempo fa sapevo che cercavano tornitori, alcuni gli pagavano pure la casa fino a qualche tempo fa, ma non e' sempre cosi', e soprattutto non e' che servisse un "operaio" e basta: serve un operaio che non chiede gli stessi soldi e garanzie di uno italiano. Non lo dico come "buonista", lo dico proprio economicamente: serve gente che faccia lavori fisici e che costi il meno possibile, come stipendi e come servizi.

L'unico modo che hai per avere gente cosi' e' che questa abbia aspettative molto piu' basse della media, compresa l'aspettativa sulla casa. Per questo motivo, un immigrato quando cerca casa pesa MOLTO meno di un italiano.

Sarebbe MOLTO diverso se l'Italia importasse tecnici specializzati, professionisti et alia, ma COSI' NON E'. Ti faccio un esempio strettamente personale: tempo fa ricevetti una offerta di lavoro a Londra, con contratto annuale. La cosa poi non ando' in porto, ma in quel caso IO sarei andato a fare l'"immigrato". La differenza e' che sarei stato pagato abbastanza da permettermi di prendermi casa da solo. Se fossi andato a fare il cameriere, probabilmente avrei dovuto dividere l'affitto con qualcuno, cosa che li' e' molto piu' diffusa tra gli "immigrati": un numero non trascurabile di persone li' iniziano appunto come camerieri per poi passare a lavori piu' qualificati (e pagati) e quindi prender casa da soli.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Riporto anche una affermazione in una slide di Giovanni Peri di "Immigrazione e crescita" presentato all'ultimo festival di Trento che afferma che vi e' un aumento dei prezzi delle case legato agli immigrati."

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Senza offesa, ma mica ci vuole la laurea per affermarlo. Piu' difficile e' dire DI QUANTO. Per la composizione dell'immigrazione che c'e' in Italia, e' difficile che a X% di immigrati corrisponda X% (stesso valore) di aumento dei prezzi, come riporti sotto. Leggiti da solo, evidenzio in rosso:

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Prezzi delle case aumentano. Dell’1% per un corrispettivo aumento di
immigrati.
In USA Saiz (2008) osserva questo effetto
In Spagna Gonzales and Ortega (2009)
Ciò porta beneficio ai proprietari (tutti nativi)
In realtà in Usa tali effetti paiono dipendere da quale tipo di immigrati arriva.

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Quello che evidenzio in rosso non e' solo negli USA: se mi arriva un tecnico che pago 100k$ l'anno, questo si affitta casa da solo o se la compra. Se prendo un raccoglitore di pomodori come i messicani in California, questi prendono 10$ al giorno e dormono dagli amici o per strada. Perche' in UK e ES o IT dovrebbe essere diverso?

Se in USA i prezzi aumentano di piu', e' perche' importano gente qualificata e la pagano di piu'. Qui non e' cosi', e non lo e' nemmeno in UK ed ES, rileggiti i dati dei messaggi precedenti (anche tuoi).

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Le opinioni di alcuni operatori del settore testimoniano un fenomeno ben diverso da quello presentato da bankitalia.

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Se e' per questo Bankitalia contraddice i dati perche' a quanto sembra prende per buone le considerazioni degli agenti immobiliari.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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Ad esempio il Sunia riporta dei dati piuttosto interessanti(saranno veri?) in cui si afferma che le abitazioni in affitto agli immigrati sono circa 600.000 e l'85% di questi contratti non sono registrati.
Normalmente agli immigrati vengono richiesti affitti superiori del 30% rispetto al mercato di riferimento.

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Mettiamoci nel caso peggiore: il SUNIA sbaglia, sottostimando di molto il dato degli affitti agli extra. Mettiamoci al sicuro, raddoppiamo questo dato: parliamo di 1.200.000 unita' abitative su 27 milioni in italia. Il 4,5% delle case, nel caso peggiore che mi venga in mente, a fronte di un 7,5% di immigrati sul totale della popolazione? Fai la divisione: significa che in ogni casa presa da un extra ci abitano almeno due persone.

Mi ripeto: con i dati peggiori che mi possano venire in mente per valutare eventuali errori di calcolo, stiamo gia' a un fattore 2 - cioe' un immigrato in IT pesa quanto 1/2 italiano, o se preferisci per ogni italiano che cerca casa da solo ci sono due immigrati che la cercano assieme. Piu' i dati SUNIA li consideri realistici, meno pesano gli immigrati: se avessero ragione al SUNIA, gli immigrati avrebbero in affitto il 2,2% delle case italiane, a fronte del 7,5% del totale della popolazione, cioe' quando affitta una casa l'italiano ci va da solo, quando l'affitta un extra (la stessa casa, allo stesso prezzo) ci vanno a vivere in 3,5.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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La mia opinione e' che in questa bolla ad un aumento demografico piu' consistente rispetto al passato e dovuto principalmente agli immigrati si e' accompagnato un quasi generalizzato aumento dei prezzi delle case.

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Questa, permettimi, e' una stupidaggine. Prima di tutto, stiamo in una bolla proprio perche' le case sono aumentate molto piu' di quanto ci puo' permettere, per definizione, extra o no.

Secondo, non capisco se tu implichi che nella bolla l'entrata degli extracomunitari ha avuto una influenza nont rascurabile: stai mettendo questo nesso di causalita' si' o no?

Se nella frase di cui sopra tu indichi che l'aumento demografico degli immigrati ha determinato in maniera sensibile l'aumento dei prezzi, ti rifaccio un esempio numerico che ti ho gia' fatto:

Gli aumenti delle case registrati (per gli acquisti: assumiamo siano simili per gli affitti) vanno dal 43% (istat) al 75% (nomisma) nel periodo 2002-2008. Di questi aumenti, se va bene il 30% (1 emigrato vale 1/2 italiano) o se va male il 15% (1 emigrato vale 1/3,5 italiani) sono dovuti agli extra, in media nazionale (ho approssimato i calcoli per fare prima).

Questo vuol dire che se una casa nel 2002 costava 100, nel 2008 costava diciamo 143; senza immigrati sarebbe costata 128 (se va bene, cioe' considerando i minimi dei dati istat e il massimo peso degli immigrati).
Cioe', se ho rinunciato a prender casa nel 2002 e l'ho presa nel 2008 ho dovuto sborsare il 12% in piu' a causa della presenza di immigrati.

Se uso i dati nomisma, nel 2002 costava 100 e nel 2008 175. Senza immigrati sarebbe costata 150, cioe' per "colpa" degli immigrati sborso il 15% in piu' - ma il prezzo e' aumentato del 75%.

Spero di essere stato chiaro: a livello nazionale, la bolla ha avuto una influenza da parte degli extracomunitari, ma questa influenza e' trascurabile rispetto ad altri fattori, come ad esempio il fatto che gli stipendi ed i posti di lavoro non sono aumentati nello stesso periodo. "Trascurabile" ovviamente rispetto al prezzo in bolla: se ci sono solo io e le case costano 100, e ho lo stipendio per permettermele, ok. C'e' una bolla e le case costano improvvisamente 200, e il mio stipendio e' lo stesso: non me la posso permettere. A questo punto, se non ci fosse il mio vicino extracomunitario che vorrebbe prendere la stessa casa che voglio io (gia' e' irrealistico) la casa costerebbe 180? Poco cambia: la bolla c'e' lo stesso e io ho lo stesso stipendio di prima. La casa non me la posso permettere, e il 20% che il mio vicino ha determinato e' molto inferiore all'aumento totale.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

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La incompletezza dei dati non esclude la variabile immigrati nell'aumento dei prezzi delle case in quanto l'aumento demografico costituisce automaticamente una maggiore domanda di alloggi e quindi una pressione al rialzo sui prezzi.

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Bon, io invece la escludo proprio per i motivi sopra esposti, ripetuti da considerazioni su altri miei post che ti invito a rileggere. Li riassumo:

1. la manodopera che importiamo non e' in generale qualificata, e comunque prenderebbe di meno per scelta politica (non abbiamo una politica che incentivi l'immigrazione in assoluto, figurarsi quella qualificata), ergo non pesa quanto un italiano nella ricerca di casa.

2. la maggioranza della manodopera che importiamo non prevede di restare qui a lungo (guardati il grafico degli acquisti che tu stesso posti: ne hanno comprate 700mila in 7 anni, peccato che in italia le compravendite *annue* siano sui 600mila: come dire, 1 casa su 7 la compra un extra), in genere non si porta la famiglia.

3. la manodopera che importiamo ha aspettative economiche e abitative molto piu' basse di quelle italiane. Un cittadino americano che viene in Italia probabilmente pensera' che quasi tutte le case abbiano cose inutili come il bidet al posto di cose utili come contatori da 6kwh a 12kwh.

Questi 3 motivi sintetici significano che 1 italiano che cerca casa vale come X immigrati. Le considerazioni di cui sopra significano anche che il peso degli immigrati e' minore per l'acquisto (1, 2) che per l'affitto (1, 3), ma anche per l'affitto vale la considerazione che c'e' 1 italiano ogni X immigrati.

La X non si puo' determinare con i dati a disposizione, e soprattutto e' molto variabile a livello locale. L'unica cosa che si puo' determinare e' che X > 1, cioe' un italiano pesa di piu' di un immigrato nella ricerca di casa, in affitto o in acquisto. Dai dati SUNIA che posti tu, anche se concordo che vanno verificati, la X va da 2 a 3,5 a livello nazionale.

Questo non esclude cambiamenti a livello locale, ad esempio per regioni dove la presenza di extra e' molto maggiore. Ma anche in questo caso, in altro post ho fatto un esempio numerico, sulla lombardia. 9 milioni di abitanti, piu' del 10% di immigrati - le stime dicono 1 milione e rotti, ragionevolmente si puo' pensare il 15%, cioe' il doppio della media nazionale.

Per vedere quanto questi extra pesino in lombardia, basta vedere quante case ci sono (in lombardia) e quanti italiani le cerchino.

Scusa Lugg,

Non capisco il tuo discorso e le tue preoccupazioni.

Per prima cosa, come puoi immaginare di avere una percentuale esatta dell'incremento dei valori immobiliari e degli affitti in funzione dei flussi migratori ?

penso che nessuno in questo pianeta potrebbe tirare fuori un dato del genere, non si mettono d'accordo manco su cosa misurare tanto che gli studi fatti arrivano a conlusioni persino diametralmente opposte.

perciò credo che questa informazione sarà molto difficile da trovare.

Ma sinceramente non capisco perchè ti ostini tanto in questa deriva
scientista, cosa ti cambia nella vita ad avere finalmente il fuggevole dato?

Avrai uno scopo, un fine, cosa vuoi dimostrare, magari ottieni le stesse cose senza complicarti troppo la vita con la ricerca del numero cabalistico.

quando parli di immigrati e li paragoni agli italiani devi sempre tenere conto che gli immigrati ricadono per la maggior parte nella popolazione attiva, che in italia è molto piccola perciò gli stranieri pesano percentualmente molto, inoltre non hanno le stesse reti sociali degli italiani.

in poche parole, l'immigrato che arriva in italia arriva per lavorare perchè rientre come età nella popolazione attiva, lo stesso immigrato non ha la stessa rete di parentele dell'italiano, parenti, genitorii che sono quasi al 90% proprietari di case, pertanto l'immigrato di turno per vivere sotto un tetto non potrà contare sugli aiuti che riceve l'italiano.

Quando gli affitti salgono alle stelle, l'italiano se ne stà a casa di mamma e babbo, oppure normalmente si fà comprare la casetta sempre dai genitori, l'extra deve per forza finire in affitto o peggio trovare una banca abbastanza folle da finanziarlo.

questo non significa che la follia della bolla immobiliare sia solo da imputare all'immigrazione, ci sono altri fattori ben più importanti primo fra tutti il credito facile della banche; ma altresì è innegabile che la pressione migratoria ha portato in alcune zone d'italia ad una nuova corsa all'oro, alla corsa ad affittare o vendere baracche agli stranieri.

nessuno ti potrà mai dire la percentuale di influenza del fenomeno, ma una cosa si può dire semplicemente aprendo gli occhi e guardando dove si vive.
Se non ci fosse stata una simile masssa migratoria, molti affitti non sarebbero potuti salire in modo tanto delirante, perchè l'italiano se ne sarebbe stato a casa di mamma e di babbo, questo avrebbe raffreddato molti proprietari.

Logicamente con le banche che regalano i mutui un simile raffreddamento non sarebbe stato risolutore, ma almeno sarebbe servito a qualcosa.

Detto questo io giudico da quello che vedo, a milano ne hò viste di tutti i colori e la massa migratoria che si è scaricata sulla città si è sentita eccome.
Logicamente nel sulcis avranno altre esperienze, ma nelle città con forte presenza di immigrati la pressione sugli affitti si è sentita.


PS: naturalmente nessuno ti potrà mai dare le percentuali del fenomeno descritto sopra,

saluti
Mao

luggg ... luggg ....

che mi combini !

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....
Bon, io invece la escludo proprio per i motivi sopra esposti, ripetuti da considerazioni su altri miei post che ti invito a rileggere. Li riassumo:

1. la manodopera che importiamo non e' in generale qualificata, e comunque prenderebbe di meno per scelta politica (non abbiamo una politica che incentivi l'immigrazione in assoluto, figurarsi quella qualificata), ergo non pesa quanto un italiano nella ricerca di casa.

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Non centra una sega specializzato o meno, i soldi per la casa li dà la banca sia all'italiano che all'extra, bastava la busta paga e null'altro.
al massimo l'extra potrà comprare una casa di meno valore rispetto all'italiano che ha maggiori - ma dove poi ? - finanze.

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2. la maggioranza della manodopera che importiamo non prevede di restare qui a lungo (guardati il grafico degli acquisti che tu stesso posti: ne hanno comprate 700mila in 7 anni, peccato che in italia le compravendite *annue* siano sui 600mila: come dire, 1 casa su 7 la compra un extra), in genere non si porta la famiglia.

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"...come dire, 1 casa su 7 la compra un extra).."
perciò ? fà più del 14% del totale delle case acquistate, visto che gli immigrati in media sono di meno cosa se ne deduce, lugg ?
te lo dico io, esattamente il contrario di quanto affermi.

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3. la manodopera che importiamo ha aspettative economiche e abitative molto piu' basse di quelle italiane. Un cittadino americano che viene in Italia probabilmente pensera' che quasi tutte le case abbiano cose inutili come il bidet al posto di cose utili come contatori da 6kwh a 12kwh.

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mbeh ?

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Questi 3 motivi sintetici significano che 1 italiano che cerca casa vale come X immigrati. Le considerazioni di cui sopra significano anche che il peso degli immigrati e' minore per l'acquisto (1, 2) che per l'affitto (1, 3), ma anche per l'affitto vale la considerazione che c'e' 1 italiano ogni X immigrati.

La X non si puo' determinare con i dati a disposizione, e soprattutto e' molto variabile a livello locale. L'unica cosa che si puo' determinare e' che X > 1, cioe' un italiano pesa di piu' di un immigrato nella ricerca di casa, in affitto o in acquisto. Dai dati SUNIA che posti tu, anche se concordo che vanno verificati, la X va da 2 a 3,5 a livello nazionale.

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miiii, questo è un delirio.
auguri per il calcolo di X e di S magari in modo georeferenziato, se ci riesci faccelo sapere.
Qui è d'obbligo la questione fondamentale, ma chi te lo fà fare ? cosa vuoi ottenere ?
Una simile sofferenza deve avere uno scopo...

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Per vedere quanto questi extra pesino in lombardia, basta vedere quante case ci sono (in lombardia) e quanti italiani le cerchino.

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basta vedere "quanti le cerchino", accidenti perchè non ci abbiamo pensato prima !
Il dato sulle intenzioni d'acquisto... lo psico-dato !

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Scusa Lugg,
Non capisco il tuo discorso e le tue preoccupazioni.

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Se continui a parlare di "deriva scientista", e' giocoforza che tu non abbia capito.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Scusa Lugg,
Per prima cosa, come puoi immaginare di avere una percentuale esatta dell'incremento dei valori immobiliari e degli affitti in funzione dei flussi migratori ?

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Non ce l'ho infatti. Se avessi letto la discussione, cosa che evidentemente fai poco, quello che contesto e' che dai dati che vengono postati si possa indicare che la bolla e' stata alimentata in modo sensibile dall'immigrazione.

Io ci riprovo, poi smetto: ho gia' perso troppo tempo. Sei convinto di avere la verita' in tasca, amen.

Per dirla come l'ho gia' detta almeno due volte, anche nel messaggio poco sopra: se il prezzo della casa passa da 100 a 143 (o 175) in pochi anni, a stipendi praticamente fermi, e l'extra e' responsabile di un aumento di 15 (o 30), questo significa che:

a. che e' responsabile di un aumento, ma non massiccio;
b. non puo' essere il motivo trainante della bolla;
c. non lo hanno fatto entrare apposta per alimentarla, ovvero se non c'era l'extra la casa sarebbe aumentata di tanto lo stesso.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Scusa Lugg,
Ma sinceramente non capisco perchè ti ostini tanto in questa deriva
scientista, cosa ti cambia nella vita ad avere finalmente il fuggevole dato?

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Considera che se qualcuno non si fosse messo in testa di persistere in "derive scientiste" per "avere un fuggevole dato", probabilmente tu non staresti dietro a quella tastiera.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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in poche parole, l'immigrato che arriva in italia arriva per lavorare perchè rientre come età nella popolazione attiva, lo stesso immigrato non ha la stessa rete di parentele dell'italiano, parenti, genitorii che sono quasi al 90% proprietari di case, pertanto l'immigrato di turno per vivere sotto un tetto non potrà contare sugli aiuti che riceve l'italiano.

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Amen su questo. Ci ragioni sulle cose che dici? Perche' quello che dici significa due cose:
1. che l'italiano puo' cercare case piu' costose di un immigrato;
2. l'italiano puo' permettersi di scartare delle opzioni che non gli piacciono, l'immigrato ha meno scelta.

Risultato: un italiano pesa di piu' nella ricerca di casa. Per acquistare la stessa casa, basto io italiano con i miei soldi e garanzie, o servono X immigrati.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Quando gli affitti salgono alle stelle, l'italiano se ne stà a casa di mamma e babbo, oppure normalmente si fà comprare la casetta sempre dai genitori, l'extra deve per forza finire in affitto o peggio trovare una banca abbastanza folle da finanziarlo.

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Parli di dati, per caso? Non tutti possono restare a casa da mamma e papa', ad esempio gli italiani che vivono in coppia - un immigrato la famiglia se la fa o la porta solo se prevede di restare qui a lungo.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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questo non significa che la follia della bolla immobiliare sia solo da imputare all'immigrazione, ci sono altri fattori ben più importanti primo fra tutti il credito facile della banche; ma altresì è innegabile che la pressione migratoria ha portato in alcune zone d'italia ad una nuova corsa all'oro, alla corsa ad affittare o vendere baracche agli stranieri.

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ti ricordo che TU hai scritto che gli immigrati li hanno fatti entrare per alimentare la bolla immobiliare: che fai ti contraddici? Alleluia.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Se non ci fosse stata una simile masssa migratoria, molti affitti non sarebbero potuti salire in modo tanto delirante, perchè l'italiano se ne sarebbe stato a casa di mamma e di babbo, questo avrebbe raffreddato molti proprietari.

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Vediamo se ripetendo capisci: se l'italiano fosse rimasto a casa dei suoi e se non ci fossero stati extra, il valore della casa in una bolla continua comunque a crescere. Risultato, l'italiano che vuole o deve andarsene di casa deve affittare. Secondo te l'affittuario non aumenta gli affitti solo perche' non ci sono extra?

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Non centra una sega specializzato o meno, i soldi per la casa li dà la banca sia all'italiano che all'extra, bastava la busta paga e null'altro.

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Ah certo, perche' la badante ha la stessa capacita' finanziaria (soldi e garanzie) di un italiano che lavora in un'azienda qualsiasi e con zii, nonni e genitori, li hai citati tu, ricordi?

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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"...come dire, 1 casa su 7 la compra un extra).."
perciò ? fà più del 14% del totale delle case acquistate, visto che gli immigrati in media sono di meno cosa se ne deduce, lugg ?
te lo dico io, esattamente il contrario di quanto affermi.

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Se ragionassi sui dati potresti dedurre varie cose:

a. ci sono stati 700mila immigrati che hanno pensato di fermarsi in italia per un periodo lungo.
b. l'86% delle case acquistate le prendono gli italiani, quindi nell'acquisto gli extra contano poco, e di recente anche meno.
c. il 14% di extra che acquistano sono nell'intorno di quanto ho calcolato che pesino nell'aumento del costo delle case.

Il fatto che il 7,5% della popolazione sia di immigrati non c'entra nulla con il numero di case acquistate. Se nessuno di questi prevedesse di fermarsi, non la comprerebbero e basta. Poi in media sono una categoria che possiede poche case, e' giocoforza che le comprino piu' rapidamente: se ieri io ho acquistato 0, e oggi 1, c'e' un aumento del 100% del volume acquistato. Se domani acquisto 1, l'aumento e' del 50%. Acquisto 1 dopodomani, l'aumento e' del 30%. Matematica elementare.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Una simile sofferenza deve avere uno scopo...

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Certo che soffri, sei allergico ai dati. Come ho gia' scritto, magari leggilo prima o poi: se ho 4,5 milioni di extracomunitari che valgono ciascuno come X italiani nella ricerca di casa, significa che devo contarli come 1/X. Se X = 3, non devo contare 4,5 milioni di extra a cercare casa: devo contarne 1,5 milioni, che sono molti di meno.

ziomaoziomao, 7/30/2011 6:21 PM:

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Detto questo io giudico da quello che vedo, a milano ne hò viste di tutti i colori e la massa migratoria che si è scaricata sulla città si è sentita eccome.

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Amen. Quello che TU hai affermato nei messaggi precedenti e' ben piu' di "si e' sentita". Che si senta e' normale, che pesino piu' della loro capacita' finanziaria o peggio ancora ne siano la causa e' ILLOGICO.

Rifaccio l'esempio elementare: se in una citta' arrivano 10 extra i prezzi aumentano (per certi tipi di case, non certo per il loft al centro) di X. Se ne arrivano 100, magari il prezzo aumentera' di 20X, cioe' piu' che proporzionalmente. Nel frattempo, per altri motivi, i prezzi sono aumentati di 80X... pero' "quelli li hanno fatti entrare per alimentare la bolla".

Fai la prova al contrario (gia' suggerita, ma non l'hai fatta): vai in un posto paragonabile a Milano dove siano arrivati meno extra, e vedi di quanto sono aumentate le case.

Milano e' davvero la capitale dell'immigrazione italiana.
Posto un po' di materiale per approfondire e vedere se salta fuori qualcosa di utile.

1 - Decimo rapporto sugli immigrati in Lombardia

www.orimregionelombardia.it/index.php?c=507

Dati statistici(varie zone d'Italia)
www.cestim.it/index01dati.htm#lombardia

Rapporti sulle nuove costruzioni

www.agenziaterritorio.it/?id=1233

in finale affermazione di De Corato...la riporto solo per spronare un po' l'approfondimento :
marzo 2011
“L’immigrazione a Milano -spiega De Corato – rischia di divenire esplosiva.Nella nostra città c’è uno straniero ogni 5 abitanti: trent’anni fa la proporzione era 1 ogni 100. E, come riporta l’ultimo dossier dell’Osservatorio regionale per l’integrazione e la multietnicità, è l’area a maggiore densità. Ma ci sono quartieri dove ormai 1 su 3 non è italiano (Farini, 30 %, Loreto, Bovisa, Dergano, Selinunte, 29%; Padova, 27%). Tra regolari e irregolari la quota stranieri sfiora il 19%, 243 mila presenze. Praticamente è come se la città avesse nella sua pancia gli abitanti dell’intera Messina, che è la tredicesima città italiana più popolata: lo dico al governatore della Sicilia Raffaele Lombardo”.

“Solo nell’ultimo decennio -fa notare De Corato - i residenti stranieri in città sono aumentati dell’80% a fronte del calo del 7% degli italiani: al quartiere Comasina la popolazione straniera è cresciuta del 445%. Crescita che sale a un +854% nell’ ultimo trentennio (erano 22 mila nel 1980) a fronte del meno 32% degli italiani (erano 1.633 mila nel 1980 sono 1.105 mila). A Milano ci sono poi circa 45 mila nordafricani. Una situazione sui generis. Quasi 39 mila sono i residenti regolari: nel 1980 erano 1375. Una crescita impressionate, + 2713%. E oltre 7000 sono invece clandestini, secondo le stime del decimo rapporto dell’Orim”.

riccardodecoratoblog.net/2011/03/30/immigrazione-de-corato-%E2%80%9Ctra-regolari-clandestini-e-profughi-a-milano-243-mila-stranieri-come-gli-abitanti-di-messina-citta-off-limits-a-invasione-dal-maghreb%E...

Ovviamente non mancano le contraddizioni e l'incompletezza anche in questi dati ma credo che il fenomeno dell'aumento demografico dovuto ad una immigrazione che e' la piu' forte avvenuta dal dopoguerra ad oggi in alcune zone d'Italia sia innegabile.
Ci son alcuni dati sulla percentuale dello stipendio usato per sostenere l'abitazione e sulla convivenza degli extracomunitari che in realta' spesso vivono anche da soli.
Dati sugli irregolari che sembrano meno di quelli ipotizzati.
Non ho guardato le metodologie.

Lugg,

forse non ci capiamo :

---

se il prezzo della casa passa da 100 a 143 (o 175) in pochi anni, a stipendi praticamente fermi, e l'extra e' responsabile di un aumento di 15 (o 30), questo significa che:

a. che e' responsabile di un aumento, ma non massiccio;
b. non puo' essere il motivo trainante della bolla;
c. non lo hanno fatto entrare apposta per alimentarla, ovvero se non c'era l'extra la casa sarebbe aumentata di tanto lo stesso.

---

"a. che e' responsabile di un aumento, ma non massiccio;
b. non puo' essere il motivo trainante della bolla;"

E' logico che lo straniero non è il solo responsabile dell'aumento in modo massiccio, qui mi pare nessuno ha mai detto il contrario !
certo, ha contribuito, anche se fosse per il 20% a livello medio italiano, che in alcune zone significa un vero disastro sociale, non è sicuramente poco, anzi ! ma non è la causa principale.

perciò stiamo tutti dicendo la stessa cosa, mi pare.

"c. non lo hanno fatto entrare apposta per alimentarla, "

gli extra sono stati fatti entrare non per dettato divino ma per volontà politica, è stata la politica nel senso più generale che và dalle plutocrazie ai governi non eletti come l'ue a decidere di riempire l'europa con una massa enorme di pezzenti.

perchè si sia decisa una cosa simile ci sono diverse spiegazioni, per abbassare i salari e potersi così permettere una moneta forte e fuori dal mondo come l'euro, o per garantirsi una divide et impera perchè una società multikulta sfasciata è molto più controllabile....

Mi sembra palese che lo scopo principale che ha portato ad aprire le frontiere non è sicuramente il sostentamento della bolla imm., questo ci casca a fagiolo, è una cigliegina sulla torta che ha comunque aiutato a pompare i valori immob.

"..se non c'era l'extra la casa sarebbe aumentata di tanto lo stesso. .."

siamo d'accordo come detto ai punti sopra.
anche se la cosa và considerata in funzione delle zone, e l'impatto sugli affitti nelle zone ad alta densità di immigrati non è sicuramente trascurabile.

perciò sinceramente non capisco cosa ci sia da discutere, l'unico tassello mancante è l'effettivo contributo al costo di vendita delle case e degli affitti dato dagli immigrati.

ma per trovare un dato plausibile, bisogna che tù la smetta di ragionare in modo lineare perchè l'immigrazione non ha colpito allo stesso modo in tutta l'italia.

quando si parla delle grandi città, il contributo migratorio è sensibile, specialmente sugli affitti.

Non sò in che città tu viva, ma qualunque milanese se non ha preconcetti o turbe mentali ti potrà ribadire quanto sia pesante l'immigrazione incontrollata, questa ondata ha veramente cambiato le cose, nella qualità della vita, nel costo del lavoro e negli immobili specie per gli affitti non solo residenziali.

un modo per avere un'idea spannometrica dell'impatto migratorio potrebbe essere quello di paragonare la crescita del costo degli affitti e di quello immobiliare con zone d'italia che hanno visto diverse percentuali si stranieri.

NB : essendo gli stipendi italiani rimasti praticamente piatti in tutte le zone, un raffronto in percentuale evita di tenere conto dei diversi salari.

Paragoniamo la crescita dei valori della sardegna, ( zone turistiche escluse ovviamente ) o della basilicata regioni con bassi tassi di immigrati con quella della lombardia o dell'emilia.

se la percentuale d'aumento è molto diversa questa è legata a fattori locali che possono essere solo due nel caso delle vendite :

- diversa predisposizione delle banche locali a elargire mutui
- immigrazione

ma nel caso degli affitti c'è solo la componente migratoria che fà cambiare le cose.

questo metodo sebbene spannometrico tiene conto delle diverse distribuzione degli immigrati sul territorio, se non si considera questo fatto è inutile pure discutere perchè si parte in modo sbagliato.

ciao,
Mao

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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Lugg,
forse non ci capiamo :
"a. che e' responsabile di un aumento, ma non massiccio;
b. non puo' essere il motivo trainante della bolla;"

E' logico che lo straniero non è il solo responsabile dell'aumento in modo massiccio, qui mi pare nessuno ha mai detto il contrario !

---

Lo hai detto TU. Le frasi "gli immigrati li fanno entrare per sostenere la bolla immobiliare", ecc. (le puoi vedere all'inizio del thread dove ho fatto un estensivo copia incolla) sono TUE. Rileggiti quando scrivi, ogni tanto.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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certo, ha contribuito, anche se fosse per il 20% a livello medio italiano, che in alcune zone significa un vero disastro sociale, non è sicuramente poco, anzi ! ma non è la causa principale.

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"Disastro sociale"??? Ma se i prezzi aumentano dal 43% al 75%, e senza extra aumentano dal 30% al 50%, pensi davvero che ti saresti potuto permettere la casa senza gli extra? Forse e' questo il "disastro sociale" che intendi, non il fatto che tu sia in ambasce perche' per caso il tuo segmento di interesse e' lo stesso di alcuni extra.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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perciò stiamo tutti dicendo la stessa cosa, mi pare.

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Se tu cambi quello che dici, ci vuole poco: rileggiti i tuoi interventi e poi vediamo.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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gli extra sono stati fatti entrare non per dettato divino ma per volontà politica, è stata la politica nel senso più generale che và dalle plutocrazie ai governi non eletti come l'ue a decidere di riempire l'europa con una massa enorme di pezzenti.

---

A me risulta che elezioni si facciano anche per il parlamento europeo, e di "plutocrazie" non ne sentivo parlare dal tempo della critica marxista, cioe' quella fissata a dividere il mondo a destra e sinistra, roba che ormai dovrebbe essere gia' stata digerita e defecata.

Se gli extra sono entrati qui non e' appunto per mandato divino ne' per volonta' politica - noi abbiamo una legge sull'immigrazione che richiede il controllo dei flussi.
Sono qui perche'

a. il decreto flussi, gia' delirante di suo, non viene fatto rispettare per vari motivi
b. per come sono fatte le aziende e la societa' italiane abbiamo un sacco di lavori a bassa redditivita', per i quali gli extra sono necessari (badanti, camerieri, raccoglitori di pomodori, ecc.)

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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perchè si sia decisa una cosa simile ci sono diverse spiegazioni, per abbassare i salari e potersi così permettere una moneta forte e fuori dal mondo come l'euro, o per garantirsi una divide et impera perchè una società multikulta sfasciata è molto più controllabile....

---

Certo certo. Dalle mie parti si dice "non attribuire ad una malvagia intelligenza quello che potresti tranquillamente attribuire alla stupidita'". E' un corollario del rasoio di Occam, con tributo a Carlo Maria Cipolla. Mai letto? Fai male.

Prima che tu creda che ti stia insultando, visto che leggi solo quello che ti pare, te la spiego: stai pensando che ci sia un elenco di "cattivoni" che si fa tutti questi piani quando in realta' la cosa e' molto piu' semplice.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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Mi sembra palese che lo scopo principale che ha portato ad aprire le frontiere non è sicuramente il sostentamento della bolla imm., questo ci casca a fagiolo, è una cigliegina sulla torta che ha comunque aiutato a pompare i valori immob.

---

E' talmente palese che tu hai affermato il contrario. Rileggiti i tuoi messaggi, e gia' che ci sei rivolgiti a un professionista: sei decisamente bipolare.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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"..se non c'era l'extra la casa sarebbe aumentata di tanto lo stesso. .."

siamo d'accordo come detto ai punti sopra.
anche se la cosa và considerata in funzione delle zone, e l'impatto sugli affitti nelle zone ad alta densità di immigrati non è sicuramente trascurabile.

---

Amen. Peccato che si tratti solo di alcuni segmenti, pero' siccome sono quelli che interessano a te, allora il mondo e' cosi', nevvero?

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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perciò sinceramente non capisco cosa ci sia da discutere, l'unico tassello mancante è l'effettivo contributo al costo di vendita delle case e degli affitti dato dagli immigrati.

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C'e' da discutere per le TUE affermazioni assolutamente illogiche e prive di fondamento sui dati. Se poi ogni tanto prendi il bromuro e cambi personalita' non e' un problema, basta che ti ricordi di rileggerti.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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ma per trovare un dato plausibile, bisogna che tù la smetta di ragionare in modo lineare perchè l'immigrazione non ha colpito allo stesso modo in tutta l'italia.

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Fammi capire, adesso sei tu alla ricerca dell'"effimero dato"? Cos'e', la "deriva scientista" e' contagiosa?

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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quando si parla delle grandi città, il contributo migratorio è sensibile, specialmente sugli affitti.

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Oh si', dappertutto immagino, e tutto uguale immagino.
Quindi diciamo che io per forza entro in competizione con l'africano, che per risparmiare affittera' un posto letto insieme ad altri 5 come lui, mentre io magari cerco casa da solo?
Nessuno nega l'influenza, ma tu la scambi per preponderanza.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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Non sò in che città tu viva, ma qualunque milanese se non ha preconcetti o turbe mentali ti potrà ribadire quanto sia pesante l'immigrazione incontrollata, questa ondata ha veramente cambiato le cose, nella qualità della vita, nel costo del lavoro e negli immobili specie per gli affitti non solo residenziali.

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Ho vissuto per periodi piu' o meno lunghi Roma, Torino e Milano. Al momento sono a Roma, e complimenti per l'imparzialita' ed equilibrio: sono pronto a scommettere che nella tua illuminata visione Milano sia piena di gente con "preconcetti e turbe mentali", magari solo perche' non concordano con la tua visione del mondo.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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un modo per avere un'idea spannometrica dell'impatto migratorio potrebbe essere quello di paragonare la crescita del costo degli affitti e di quello immobiliare con zone d'italia che hanno visto diverse percentuali si stranieri.

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Guarda che te l'ho detto io prima, quando mi parlavi di "deriva scientista". Cercati questi dati e postali, poi ne riparliamo.

ziomaoziomao, 7/31/2011 2:50 PM:

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Paragoniamo la crescita dei valori della sardegna, ( zone turistiche escluse ovviamente ) o della basilicata regioni con bassi tassi di immigrati con quella della lombardia o dell'emilia.

se la percentuale d'aumento è molto diversa questa è legata a fattori locali che possono essere solo due nel caso delle vendite :

- diversa predisposizione delle banche locali a elargire mutui
- immigrazione

ma nel caso degli affitti c'è solo la componente migratoria che fà cambiare le cose.

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Togliti il paraocchi: non ci sono solo quei fattori. Anzi, nel caso di "diversa predisposizione delle banche locali a elargire mutui", ricordati che a meno che non sia il banco della frutta fino a 2/3 anni fa praticamente tutti davano mutui come noccioline.

Lascia perdere, non ci sei portato. Cerca qualche dato, postalo e poi parla. Altrimenti fai un favore al mondo: rifletti prima di prendere la tastiera.

lugg,

premetto una cosa, che con il tuo modo di discutere non si và da nessuna parte.
La tua ossessione a rispondere per singole righe non facendo mai un ragionamento compiuto non è costruttiva.

ho provato a non risponderti seguendoti nello slalom delle citazioni continue a singole righe, è stata dura perchè nella maggior parte delle tue frasi ci sono strafalcioni e boiate che urlano vendetta, ho invece cercato di discutere costruttuvamente sulle parti del tuo discorso più interessanti.

Il famoso dato a mè personalmente non mi interessa perchè mi fido di più di quello che ho visto che delle estrapolazioni statistiche, e l'idea me la sono già fatta.
Un metodo se vuoi brutale, diciamo sociologico secondo la scuola di cicago, ma a mè và bene così.

Mi ha comunque incuriosito la tua esigenza di avere questo dato, se si trova un modo per tirarlo fuori può essere interessante, giusto per confermare quello che penso.

Proviamo a tirare fuori stò numero e vediamo.

perciò, riassumendo un metodo potrebbe essere quello di :

prendere una cità con bassissimo impatto migratorio, diciamo Nuoro, e una con devastazione migratoria diciamo Milano; paragonare i tassi di crescita relativi sia degli affitti che del costo delle abitazioni.

prendo per buono quello che hai detto, che non ci sono disparità di erogazione dei mutui fra le due zone, non perchè sia vera ( anzi ! ) ma perchè viene comoda alle mie ipotesi, se vuoi fare il tafazzi non sia mai che non ti accontento ;)

Non dovrebbe essere impossibile avere questi dati, se non mi ricordo male c'è un ente statale che fornisce queste analisi online, ma putroppo non mi viene in mente.
penso che i preparatissimi boys & girls del blog se lo ricordano, chiediamo un'aiuto a loro.

saluti,
Mao


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purtroppo mi lascio trascinare mio malgrado alla cagnara citatoria.
spero solo per l'ultima volta.
questa parte non centra nulla con il succo del discorso di sopra, che per mè è la parte più importante, ma tant'è eccoci :

a proposito della politica :

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Dalle mie parti si dice "non attribuire ad una malvagia intelligenza quello che potresti tranquillamente attribuire alla stupidita'". E' un corollario del rasoio di Occam, con tributo a Carlo Maria Cipolla. Mai letto? Fai male.
Prima che tu creda che ti stia insultando, visto che leggi solo quello che ti pare, te la spiego: stai pensando che ci sia un elenco di "cattivoni" che si fa tutti questi piani quando in realta' la cosa e' molto piu' semplice.

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Rasoio di occam...

Non ti offendere mi raccomando, ma detto da uno che non sa distinguere lo scientismo dalla scienza con evindenti lacune di epistemiologia visto quello che scrivi, non sorprendono certe citazioni "ad cazzum" come il principio della parsimonia, o di occam come preferisci, che per tua informazione non è una legge immutabile ma è semplicemente un metodo filosofico empirico.

te lo dico per il tuo bene, per evitarti figure di tolla se dici certe robe in giro.

mi sà tanto del coniglio che quando non sà più cosa dire o ha paura di finire in padella se ne scappa con certe frasi fatte, rasio di occam .... ma per favore, roba che và bene al circolo delle bocce.

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Se gli extra sono entrati qui non e' appunto per mandato divino ne' per volonta' politica - noi abbiamo una legge sull'immigrazione che richiede il controllo dei flussi.
Sono qui perche'

a. il decreto flussi, gia' delirante di suo, non viene fatto rispettare per vari motivi
b. per come sono fatte le aziende e la societa' italiane abbiamo un sacco di lavori a bassa redditivita', per i quali gli extra sono necessari (badanti, camerieri, raccoglitori di pomodori, ecc.)

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non sono entrati per volontà politica ?
ma ti rendi conto delle minkiate che vai dicendo ?

se si volesse veramente risolvere la cosa basterebbero due giorni, è stata una volontà politica a riempirci di immigrati non lo spirito santo.
mi dici che il decreto flussi non è rispettato, già chissà perchè, forse perchè non lo si vuole far rispettare non ti pare ? ah.. dimenticavo... il rasio di occam....

Mi dici che in italia servivano masse di extra perchè gli italiani non vogliono più fare quelli che tu chiami "lavori a bassa redditività" alias : consegne, muratori, operai, infermieri, contadini, camerieri, autotrasportatori, pulizie ... insomma tutto quello che è stato colpito dall'immigrazione e che fà normalmente la maggior parte degli occupati in ogni parte del mondo paesi occidentali compresi.

Ad un certo punto gi italiani si sono svegliati la mattina e hanno deciso di diventare tutti designers, analisti, managers rifiutando qualunque altro lavoro in un paese con un tasso di disoccupazione pazzesco dove 2 giovani su 3 si stanno a grattare o accettano lavori infimi.

non ti è venuto in mente rasoiando alla occam che gli italiani quei lavori non li vogliono più fare non tanto per il lavoro in se stesso ma per la totale mancanza di retribuzione minimamente dignitosa ?

che cazzo centrano i lavori "a bassa redditività" ?
dai, dimmene uno ad "alta redditività" e fammi spanzare dalle risa !

spiegami allora perchè in paesi con immigrazione quasi nulla, per es. corea e giappone, i lavori a "a bassa redditività" si fanno senza problemi senza immigrati, logicamente facendo quei lavori uno comunque ci campa e i governi hanno impedito l'ingresso in massa di extra da sfruttare.

Pertanto, con un ragionamento simile stai dando del coglione a tutti gli italiani in quanto secondo quanto affermi non vogliono e non sanno fare i "lavori a bassa redditività".

megalomania ?

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MAO:la cosa và considerata in funzione delle zone, e l'impatto sugli affitti nelle zone ad alta densità di immigrati non è sicuramente trascurabile.
Lugg: Amen. Peccato che si tratti solo di alcuni segmenti, pero' siccome sono quelli che interessano a te, allora il mondo e' cosi', nevvero?

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beh, io non ho possibilità di prendere affitti in via monte napo a milano, che ci vuoi fare !
mica sono tutti ricconi come tè che infatti hai bisogno dei "dati" perchè dalla tua condizone super agiata la realtà del mondo ti è un pò distante.

logicamente ti prendo per il culo, perchè secondo mè sei un pezzacularo come tutti, visto che scrivi simili minkiate cosa pretendi come risposta ? piglia e porta a casa.


gli extra sono stati fatti entrare non per dettato divino ma per volontà politica, è stata la politica nel senso più generale che và dalle plutocrazie ai governi non eletti come l'ue a decidere di riempire l'europa con una massa enorme di pezzenti.


a prosito di RAPPRESENTATIVITA' perchè di quello si stava parlando:

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A me risulta che elezioni si facciano anche per il parlamento europeo, e di "plutocrazie" non ne sentivo parlare dal tempo della critica marxista, cioe' quella fissata a dividere il mondo a destra e sinistra, roba che ormai dovrebbe essere gia' stata digerita e defecata.

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ti ricordo che si parlava di rappresentatività e non di elezioni.
Mi pareva chiaro, la prossima volta metto i sottitoli per non capenti.

un giorno mi spiegherai che razza di rappresentatività ha l'ue, un'organizzazione sovranazionale dove non il parlamento ma la commissione ha potere di indirizzo legislativo in modo arbitrario !

Hai capito di cosa si parla ? indirizzo legislativo !
sottotitoli per non capenti : Solo la Commissione può presentare proposte di regolamenti o direttive, e nel caso che il Consiglio dei Ministri o il PE vogliano modificare di molto le sue proposte, può anche ritirarle.

fior di costituzionalisti hanno evidenziato questa lacuna, basta sapere l'abc del sistema europeo per non uscirsene con certe scemenze come "le elezioni per il parlamento europeo" parlando di rappresentatività popolare.

forza, un bel ripassino, hai molto da studiare per le vacanze oltre all'epistemiologia del pensiero scientifico adesso anche il diritto europeo.

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C'e' da discutere per le TUE affermazioni assolutamente illogiche e prive di fondamento sui dati.
...Lascia perdere, non ci sei portato. Cerca qualche dato, postalo e poi parla. Altrimenti fai un favore al mondo: rifletti prima di prendere la tastiera.

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dati.. dati ..

ma guarda mio caro che come "scientista" mi sei molto scarsino.
tù continui a ragliare sui dati, ma vorrei farti notare che tutti i tuoi discorsi non hanno sino ad ora nulla che non siano semplici supposizioni personali e deduzioni molto discubili.

I dati che tanto ti tronfi dal chiedere inizia a darli, perchè sino a quel momento ogni tuo discorso vale quanto una sucurreggia davanti ad una tempesta.

l'unico dato che puoi dare non sono i tuoi desiderata o le tue seghe mentali modello "supponendo che x sia..." ma quello che ci siamo detti.

Calcola quel dato. e finchè non lo tiri fuori il tuo discorso vale quanto quello di qualunque unbriacone da bar, perchè oltre a non essere scientifico non è manco "scientista" e la cosa dovrebbe farti riflettere.

PS: lascio perdere ?
ma se mi diverto troppo a mischiarti le ossa.

saluti,
Mao

Moderati i toni per cortesia, grazie.

Marco

pax2you, 31/07/2011 01.43:

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Milano e' davvero la capitale dell'immigrazione italiana.

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Beh, visto che in generale ci trovi molto lavoro te lo devi aspettare, e non solo dall'estero.

pax2you, 31/07/2011 01.43:

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in finale affermazione di De Corato...la riporto solo per spronare un po' l'approfondimento :

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Meno male che l'hai detto prima, mi sembrava un po' esagerato infatti (ad esempio, il fatto che trent'anni prima ce ne fosse 1 ogni 100 - allora 100 anni prima ce ne sarebbero stati 0 - anzi no, c'erano i cinesi gia' allora in realta'). De Corato ad esempio parla di aumenti dal 1980, ma mi sembra insomma che lo faccia per cercare la percentuale "enorme" da inserire nel suo discorso piu' che per altro.

pax2you, 31/07/2011 01.43:

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Ovviamente non mancano le contraddizioni e l'incompletezza anche in questi dati ma credo che il fenomeno dell'aumento demografico dovuto ad una immigrazione che e' la piu' forte avvenuta dal dopoguerra ad oggi in alcune zone d'Italia sia innegabile.
Ci son alcuni dati sulla percentuale dello stipendio usato per sostenere l'abitazione e sulla convivenza degli extracomunitari che in realta' spesso vivono anche da soli.
Dati sugli irregolari che sembrano meno di quelli ipotizzati.
Non ho guardato le metodologie.

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Non ho letto tutto. Per il momento sospendo il giudizio sul metodo, pero' leggo i numeri:

(pag. 21) 1.188mila stranieri in lombardia su una stima (pag. 48) di 5,3 milioni in Italia al 01/01/2010, fa il 22,5% del totale degli stranieri e il 13% della popolazione della regione, non lontano dalle stime che facevo nei post precedenti, in cui ipotizzavo il 15% di immigrati in Lombardia. A Milano (comune) siamo al 13,5%, comprendendo la cintura siamo al 18%, in tabelle successive.

Nel rapporto ORIM la scelta dell'abitazione e' "da soli o con parenti", mi sembra che la considerino come una unica opzione, quindi non e' possibile "estrarre" facilmente il dato di quelli che abitano da soli. Posso cmq fare delle ipotesi, dimmi tu quanto ti sembrano ragionevoli.

A pag. 55 dice che gli uomini sono 624mila, il 52,5% quindi le donne dovrebbero essere 564mila (47,5%). Di queste, il 56,3% (317mila, pag. 56) e' entrata per ricongiungimento familiare, quindi assumo che non viva da sola. Del resto, a pag. 58 dice che le non sposate sono il 29,2% piu' il 4,2% che si e' separata/vedova/divorziata (il totale fa 99,7%, quindi copre tutta la popolazione femminile con margine di errore trascurabile).

Tra gli 1.188mila immigrati, 459mila maschi e 491mila femmine sono ultra 14enni (pag. 56), quindi assumo che ci siano 238mila infra14enni, che credo vivano con i genitori.

Se queste assunzioni sono ragionevoli, abbiamo 317mila donne + 317mila mariti + 238mila figli = 872mila immigrati che condividono l'abitazione.

Nel caso peggiore, ovvero di piu' case occupate, parliamo di moglie + marito + figlio/a = 3 persone, cioe questi 872mila occupano 290mila unita' abitative, sempre che non ne condividano una in piu' famiglie.

Gli altri 316mila hanno varie sistemazioni:
a pag. 60 il 20,1% degli uomini (125mila) e il 7,3% delle donne (41mila) condivide una abitazione. Non dice in quanti e come, ma meno di 2 persone ad abitazione dubito che sia possibile: questi occupano quindi 80mila abitazioni, al peggio.

Restano 80mila immigrati (1.188mila - 872mila - 125mila - 41mila) tra cui ad esempio le donne dell'europa dell'est che vivono dove lavorano al 15,6% (pag.), che sono al max quelli che vivono da soli.

Del resto, sempre pag. 60, tabella 9, la mediana per l'affitto e' 500 euro, il che mi sembra basso per la lombardia e soprattutto per milano. O condividono molti (anche solo nel senso che in caso di coppie lavorano sia moglie che marito, quindi dividono l'affitto), o prendono case a basso costo.

Queste assunzioni sulla condivisione trovano conferma ad es. nelle tabelle a pag. 64: ci sono meno disoccupate tra le donne che tra gli uomini(9,4 contro 16,2 nel 2010).

Fino ad adesso abbiamo assunto di avere 290mila abitazioni occupate da famiglie e altre 80mila occupate da immigrati in condivisione, e ci siamo messi nel caso peggiore. Siamo a 370mila. Mettiamoci sempre nel caso peggiore, e diciamo che tutti gli altri 80mila immirati in Lombardia abbiano ciascuno casa a se': sono 450mila. cioe', in media, 2,64 persone ad unita' abitativa: sarebbe una prima approssimazione della X per la Lombardia, nel caso peggiore (quindi di piu' case occupate) che mi venga in mente. Per confronto, usando i dati sopra riportati, restano 8,7 milioni di italiani che si devono distribuire su 4,75 milioni di case (nel caso peggiore, potrebbero essere di piu'). Questo significa che ogni casa e' abitata in media da 1,83 italiani: mi sembra una bella differenza.

Questi i dati dell'agenzia del territorio 2010:

www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/comunicazione/Immobili_in_Italia_...

(cmq lo devo leggere, non sono sicuro che i dati siano coerenti... ricordiamoci lo scherzetto del paper dell'istat che hai postato tu) ci sono 32,5milioni di unita' abitative in italia, di cui nel 2008 18,1milioni erano abitazioni principali, 4,2milioni a disposizione e 2,7milioni locati.

Non sono riuscito a vedere la distribuzione per regione, semmai continuo dopo.

Ho visto: a pag. 48 c'e' la superficie totale delle abitazioni (565,8 milioni di mq) e la dimensione media per famiglia (109mq), che con una certa approssimazione (spero di trovare piu' dati al riguardo) vuol dire 5,2milioni di unita' abitative per 9 milioni di abitanti (0,57 abitazioni/abitante).

Questa approssimazione mi torna con i dati a pag.37, in cui per 27,4 milioni di abitanti nel 2008 al Nord abbiamo 13,7 milioni di abitazioni (0,5 abitazioni/abitante).

Quindi gli 1.188 milioni di immigrati lombardi, che su 9,9 milioni sono il 12%, nel caso peggiore occupano 450mila unita' abitative su 5,2 milioni, cioe' l'8,6% delle abitazioni. E parliamo del caso peggiore, quindi potrebbero occuparne ben di meno.

Per inciso, alcuni dati mi sono sembrati realistici. Ad esempio, riporta il prezzo medio di un box qui a Roma: intorno ai 50 mila euro (piu' o meno, dipende dalla zona)

Purtoppo per ora ho trovato solo i dati del 2005,2006 e 2007 riguardo le nuove costruzioni.

Ho presupposto una famiglia media di tre persone per gli immigrati anche se non c'e' un base scientifica a riguardo.

Sulle metodologie purtroppo ci sarebbe da aprire un dibattito a parte.

Le fonti sono:
1)
Agenzia del territorio
Rapporti sulle nuove costruzioni
www.agenziaterritorio.it/?id=1233

2)
L'immigrazione straniera in Lombardia. La decima indagine regionale. Anno 2010
OSSERVATORIO REGIONALE PER L’INTEGRAZIONE E LA MULTIETNICITÀ
Tab. 2.2 - Dinamica del numero di stranieri provenienti da Paesi a forte pressione migratoria e presenti in Lombardia.
Anni 2001-2010
www.orimregionelombardia.it/index.php?c=508

pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Purtoppo per ora ho trovato solo i dati del 2005,2006 e 2007 riguardo le nuove costruzioni.

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Aspetta, aspetta. Hai letto le mie considerazioni sopra? Sei d'accordo o meno? Punti da criticare, errori di calcolo?

pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Ho presupposto una famiglia media di tre persone per gli immigrati anche se non c'e' un base scientifica a riguardo.

---

Purtroppo non si puo' fare diversamente. Se vedi, sopra ho fatto lo stesso: pero' l'ho considerato il caso peggiore.

pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Sulle metodologie purtroppo ci sarebbe da aprire un dibattito a parte.

---

Concordo. Anche se credo che l'ORMI abbia usato dei questionari.

Sul resto: non capisco cosa intendi con quel grafico. Le costruzioni si sono continuate a fare allo stesso ritmo in Lombardia e a Milano, gli immigrati nel 2006 sono diminuiti (?) e le famiglie pure?
Come li hai relazionati i tre dati?

lugg, 8/2/2011 11:54 AM:

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pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Purtoppo per ora ho trovato solo i dati del 2005,2006 e 2007 riguardo le nuove costruzioni.

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Aspetta, aspetta. Hai letto le mie considerazioni sopra? Sei d'accordo o meno? Punti da criticare, errori di calcolo?

pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Ho presupposto una famiglia media di tre persone per gli immigrati anche se non c'e' un base scientifica a riguardo.

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Purtroppo non si puo' fare diversamente. Se vedi, sopra ho fatto lo stesso: pero' l'ho considerato il caso peggiore.

pax2you, 02/08/2011 10.27:

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Sulle metodologie purtroppo ci sarebbe da aprire un dibattito a parte.

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Concordo. Anche se credo che l'ORMI abbia usato dei questionari.

Sul resto: non capisco cosa intendi con quel grafico. Le costruzioni si sono continuate a fare allo stesso ritmo in Lombardia e a Milano, gli immigrati nel 2006 sono diminuiti (?) e le famiglie pure?
Come li hai relazionati i tre dati?

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Il numero di immigrati e quindi di famiglie e' in costante aumento( la colonna verticale indica la differenza tra gli immigrati dell'anno in corso e quelli dell'anno precedente)...in effetti il titolo non e' chiaro sigh!.

Lo cambiero'.

In pratica in questi anni(2005-2007) e a livello regionale e provinciale(solo Milano piu' provincia) gli immigrati sono aumentati in numero tale da soverchiare le nuove costruzioni della zona se presi singolarmente mentre se li consideriamo come media famigliare il numero e' sempre sotto le nuove costruzioni.
Se vedi i dati solo su Milano capoluogo(lo sto preparando) per i tre anni nel 2005 vi e' un calo di immigrati(700) ma vengono presto recuperati nei due anni successivi.

Possiamo creare questi grafici per tutte le provincie e i capoluoghi della Lombardia.
Purtroppo i dati delle nuove costruzioni sono solo di tre anni.

Lo scopo e' solo quello di quantificare a livello lombardo la pressione della domanda e comunque senza voler interpretare ma semplicemente riportando i dati che troviamo.
Ovviamente e' possibile costruire una serie di tabelle con le opportune considerazione legate alle metodologie.

Mi piacerebbe aggiungere gli NTN,il flusso demografico escluso gli immigrati sia a livello di singoli che di famiglia media,lo stock esistente,il numero dei mutui, sia a livello regionale che a livello provinciale e di capoluogo.

Ma non so quando lo faro'.

ps
riguardo ai tuoi conti io non mi affiderei molto ai questionari in quanto e' un valore molto aleatorio.Magari vero magari no.
Invece i dati sul numero degli immigrati,compravendite,nuove costruzioni,mutui e' un valore gia' piu' affidabile,
Se vuoi usare anche i questionari va bene basta mettere le opportune avvertenze,...ovviamente come ben sai anche gli ntn ormai sono sporcati dalla vendita di case pubbliche dal 2010.
Riguardo i dati a livello di macroregione io preferirei rimanere su quelli lombardi dove sembra ci sia un po' di materiale.

Nel rapporto che hai presentato mi e' piaciuto il capitolo sul rapporto tra valore di mercato e valore fiscale su cui si pagano le tasse a livello regionale.
Lo hanno persino misurato a livello regionale...spettacolare....ahahah!

www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/comunicazione/Immobili_in_Italia_...

Questa dovrebbe andare meglio.
work in progress....

pax2you, 02/08/2011 13.11:

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Il numero di immigrati e quindi di famiglie e' in costante aumento( la colonna verticale indica la differenza tra gli immigrati dell'anno in corso e quelli dell'anno precedente)...in effetti il titolo non e' chiaro sigh!.

Lo cambiero'.

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Grazie ma era il grafico che non mi era chiaro... in effetti, da quelo che vedo, sembrerebbe che il numero degli immigrati negli anni 2005-6-7 non abbia influenzato il numero di nuove costruzioni. Potrebbe anche essere perche' c'e' molto invenduto, eh.

pax2you, 02/08/2011 13.11:

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In pratica in questi anni(2005-2007) e a livello regionale e provinciale(solo Milano piu' provincia) gli immigrati sono aumentati in numero tale da soverchiare le nuove costruzioni della zona se presi singolarmente mentre se li consideriamo come media famigliare il numero e' sempre sotto le nuove costruzioni.

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Si' ma come sopra: non so se li relazionerei cosi'. Il fatto e' che magari hanno costruito la stessa quota in quei 3 anni (ed e' bassa, come quota) perche' hanno un sacco di invenduto. Gli immigrati in genere direi che vanno in costruzioni vecchie: le nuove di solito hanno piu' servizi e se le fanno pagare di piu'. Oltretutto il nuovo che sia destinato all'affitto non so quant'e' rispetto al totale.
Insomma, non so quanta relazione ci possiamo trovare tra le nuove costruzioni e l'aumento degli immigrati - per dirne una, in certe zone potrebbero stare a somma zero, tanti extra entrano quanti italiani escono. Non lo so, mi paiono un po' troppe variabili in giro.

pax2you, 02/08/2011 13.11:

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Mi piacerebbe aggiungere gli NTN,il flusso demografico escluso gli immigrati sia a livello di singoli che di famiglia media,lo stock esistente,il numero dei mutui, sia a livello regionale che a livello provinciale e di capoluogo.

Ma non so quando lo faro'.

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Tranquillo, ti rispondo nei ritagli di tempo, quindi prenditi il tempo necessario.

pax2you, 02/08/2011 13.11:

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riguardo ai tuoi conti io non mi affiderei molto ai questionari in quanto e' un valore molto aleatorio.Magari vero magari no.

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Infatti all'inizio ho scritto che sospendo il giudizio sulla metodologia: ho pensato fossero questionari perche' le risposte mi sembravano di quel tipo.
Considera che tu hai postato il link al rapporto ORMI, e anche Decorato ( ) lo usa, era per avere un raffronto omogeneo.

Poi scusa eh, ma io ho solo fatto due conti sui dati che presenti, se non li consideri nemmeno degni di farci due conti sopra che li posti a fare?

pax2you, 02/08/2011 13.11:

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Nel rapporto che hai presentato mi e' piaciuto il capitolo sul rapporto tra valore di mercato e valore fiscale su cui si pagano le tasse a livello regionale.
Lo hanno persino misurato a livello regionale...spettacolare....ahahah!

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Quello e' un pezzo che ho saltato: mi interessava il numero di unita' abitative, ma non c'e' e ho dovuto fare una media.

L'influenza potrebbe arrivare indirettamente.

Diciamo che l'unica informazione interessante e' che se una pressione del flusso migratorio di extra sul nuovo costruito c'e' stata questa e' maggiore
in Milano e provincia che mediamente nel resto della Lombardia.

Io posto tutto cio' che trovo e sembra abbia un minimo di valore per comprendere meglio l'argomento che si tratta.
Ognuno poi ne fa' un po cio' che ritiene opportuno.

Hai i dati sullo stock lombardo(provinciale,capoluogo e regione)?
O un link?

pax2you, 02/08/2011 14.07:

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L'influenza potrebbe arrivare indirettamente.

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Vero, ma in quel caso dovrebbero costruire qualche casa in piu'. Nei 3 anni che hai postato invece praticamente hanno costruito sempre lo stesso numero di case.

pax2you, 02/08/2011 14.07:

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Diciamo che l'unica informazione interessante e' che se una pressione del flusso migratorio di extra sul nuovo costruito c'e' stata questa e' maggiore
in Milano e provincia che mediamente nel resto della Lombardia.

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Se fosse vero, ribadisco, perche' non costruiscono di piu'? Certo 3 anni sono un periodo corto, ma non vedo proprio variazioni: sia in Milano che in Lombardia sono aumentati o diminuiti gli immigrati, il numero di costruzioni e' rimasto lo stesso.

pax2you, 02/08/2011 14.07:

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Io posto tutto cio' che trovo e sembra abbia un minimo di valore per comprendere meglio l'argomento che si tratta.
Ognuno poi ne fa' un po cio' che ritiene opportuno.

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Capisco, ma se posti dati e poi non ci ragioni sopra non mi pare utile: i dati possono essere raccolti con piu' o meno completezza, ed esposti con diversi metodi (sempre per citare l'istat di prima...). Io ho fatto delle considerazioni, le consideri condivisibili o no? Hanno una coincidenza con quello che vedi in quell'intorno del mercato o meno?

pax2you, 02/08/2011 14.07:

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Hai i dati sullo stock lombardo(provinciale,capoluogo e regione)?
O un link?

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Li sto ancora cercando.

1)
1 italiano che cerca casa vale come X immigrati.

e' anche vero,a detta di alcuni operatori di settore, che gli immigrati devono pagare di piu' d'affitto rispetto ad un italiano per lo stesso tipo di abitazione(30%) quindi se il rapporto fosse 1,3 immigrati per ogni italiano in realta' saremmo 1 a 1.

Inoltre molti immigrati affittano degli appartamenti di bassa qualità che gli italiani non affitterebbero' nemmeno ad un prezzo normale o a sottoprezzo.

Non e' detto che la tua affermazione in fondo possa essere solo falsa ma non ci sono dati obiettivi per poterlo affermare.

2)
se il tuo conto sulle abitazioni in cui vivono gli extra e' esatto(370mila in Lombardia) allora devi considerare che togliendone un 33% per partire dal 2001 in qui gli extra erano 1/3 di ora abbiamo una crescita media annua di richiesta di abitazioni di circa 25000 all'anno(principalmente usate).
In Lombardia se ne fanno in media 60.000 all'anno(considerando i tre anni in esame) per cui oltre il 40% della nuova produzione viene in qualche modo assorbita anche tramite loro principalmente lo con stock gia' esistente in affitto.
Se consideriamo Milano e provincia negli anni presi in esame non si va sotto il 50%.
Tieni presente che i grafici che ho postato riportano l'aumento rispetto all'anno precedente di immigrati....per questo sarebbe interessante sapere stock e famiglie native residenti o immigrati nazionali.
Vedi anche il punto 4.

3)
c'e' un limite alla capacita' produttiva di immobili nel corso del tempo...l'Aquila insegna.

4)
un fenomeno che si e' verificato a Milano secondo me e' lo spostamento delle nuove generazioni autocotone,della mia età, dalla periferia milanese dove abitano i genitori ai paesi fuori Milano ma nella stessa provincia a causa dei prezzi troppo alti dell'hinterland(maggiormente occupato dagli extra in affitto) e causando un aumento dei prezzi vertiginoso pure a 20km da Milano.
C'e' stato un momento,qualche anno fa, che un bilocale in affitto in zona Buenos Aires a Milano mi costava quanto uno a Rosate(Abbiategrasso circa) tanto i proprietari fuori Milano si sentivano forti.
(effetto indiretto dell'immigrazione o aumento demografico)
Ovviamente sono solo mie modeste opinioni e basato su cio' che ho vissuto.