Il Negative Equity

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marco---
00venerdì 6 aprile 2007 10:17
Ringraziando OTC per la preziosa collaborazione.

Marco
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Così fan tutti

"Le case non calano mai", "I soldi dell'affitto sono buttati via", "Faccio un mutuo a tasso variabile, così la rata è più bassa, in banca mi hanno assicurato che i tassi non aumenteranno", "Eppoi se le cose si dovessero comunque mettere male, vendo la casa e me ne vado tranquillo in affitto". Quante volte si sentono queste frasi da chi ha appena comprato un immobile, oppure da chi si accinge a farlo. Certamente l'acquisto di una casa meriterebbe dei ragionamenti più approfonditi, specialmente riguardo agli aspetti finanziari dell'operazione, ma spesso non è così. E' più facile uniformarsi al "quello che tutti dicono", al "gregge-pensiero", vox populi vox dei.

Ma non tutti sono d'accordo: il grande economista John Kennet Galbraith, recentemente scomparso, ebbe a dire: "In economia, la maggioranza sbaglia sempre". Il gregge che ragiona per luoghi comuni ha una bassa percezione del rischio e prende le decisioni su basi principalmente emozionali, si trova a competere contro dei professionisti (banche, immobiliaristi d'assalto nel nostro caso) che conoscono molto bene il mercato, hanno a disposizione modelli ed analisi molto sofisticati, sanno gestire al meglio i rischi e prendono le proprie decisioni su basi esclusivamente razionali. Non è difficile indovinare chi vince.

Il mercato immobiliare, specialmente in periodi di bolla come quello attuale, non fa eccezione a tale regola. Cominciamo considerando l'andamento storico dei prezzi degli immobili in Italia: depurati dall'inflazione, essi mostrano un andamento assolutamente ciclico: picco nel 74 calo fino al 78, altro picco nel 82 per poi scendere fino all'86, nuovo top nel 92 e bottom nel 97. In particolare, in termini reali, dal 92 al 97 gli immobili sono calati mediamente del 30%. Ergo: anche le case calano; anche in Italia.

Veniamo alla questione successiva: è molto diffuso il pregiudizio per cui chi va in affitto viene considerato un poveraccio squattrinato rispetto a chi compra casa (anche se lo fa con un mutuo del 100% ed oltre). Come tutti i pregiudizi, anche questo è frutto dell'ignoranza. Spesso infatti chi accende mutui finanziando una parte consistente dell'immobile (> 80%) con scadenze lunghe, non si rende minimamente conto dei rischi che corre, il più pericoloso dei quali è la possibilità di ritrovarsi nel giro di qualche anno in condizione di negative equity, ovvero di patrimonio netto negativo.

La questione è molto semplice, e vale la pena di spiegarla con un esempio: supponiamo che una famiglia acquisti un immobile al prezzo di 180.000 euro finanziando il 100% dell'importo con un mutuo trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata vada principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente: dopo 4 anni, infatti, i nostri mutuatari hanno estinto appena il 7% del loro debito. Supponiamo però che a quella data il valore dell'immobile sia calato del 25% (cosa possibilissima visti i precedenti, e forse anche "ottimistica" considerato il livello dei prezzi attuale): il bilancio della nostra famiglia precipita in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

E non si tratta purtroppo di un esercizio contabile astratto: se per un qualsiasi motivo (perdita lavoro, aumento tassi, imprevisto, ecc.) i mutuatari decidono di "vendere ed andare in affitto", non possono farlo, a meno di non trovare quegli ulteriori 32.000 euro (che con spese e penali arrivano subito a 40.000) che servono per estinguere il debito residuo con la banca. Tutto questo dopo aver pagato 4 anni di rate, ovviamente.
Se fossero andati in affitto, le loro attività e passività sarebbero state entrambe zero: meglio zero che - 40.000.

Quindi è vero che "i soldi dell'affitto sono buttati via", ma è anche vero che facendo un mutuo sbagliato fatto al momento sbagliato se ne buttano via molti, ma molti di più.

Se chiedete cos'è il negative equity a chi ha stipulato un mutuo, con ogni probabilità non saprà rispondere: nel passato in Italia infatti c'era una propensione minore all'indebitamento, ed i mutui che finanziavano oltre l'80% del valore dell'immobile erano vietati (normalmente le banche non concedevano più del 60-70%). Per questo il negative equity è ancora pressoché sconosciuto.

Lo conoscono molte bene, però, in Inghilterra, dove fra gli anni 89 e 92 a causa dello scoppio della bolla immobiliare (causato da un notevole aumento dei tassi) quasi due milioni di famiglie si sono ritrovate in negative equity; solo nel 1991 infatti furono oltre 75.000 gli immobili che tornarono di proprietà delle banche. Leggiamo come il Guardian descrive quel periodo:
"Allora [all'inizio degli anni 90] non ci fu solo il negative equity, ma vendite forzate, bancarotte personali ed esecuzioni immobiliari in proporzioni colossali".

Ed ancora: "Il negative equity quando hai un lavoro, significa che la notte non dormi; il negative equity quando sei disoccupato ed i tassi salgono, significa che la casa non è più tua.".

Stesse dinamiche in Giappone negli anni 80, dove si è sviluppata la più colossale bolla immobiliare di tutti i tempi, suggellata dall'introduzione dei mutui a 100 anni (in Italia per adesso siamo a 40, ma già in Spagna è possibile accendere mutui fino a 50 anni).

Ad onor del vero, allora in Giappone ed UK le condizioni erano più estreme rispetto a quelle attuali, soprattutto per quanto riguarda l'andamento dei tassi, ma le dinamiche di mercato mostrano preoccupanti analogie con la situazione presente oggi.

Ed il negative equity comincia a diventare drammaticamente d'attualità anche negli Stati Uniti: un recente articolo apparso su MSN Money, dal titolo significativo: "L'epidemia del negative equity", riporta dai dati molto preoccupanti: nel settembre 2005, circa il 10% dei mutuatari aveva patrimonio netto nullo o negativo, e tale percentuale cresce al 30% fra coloro che hanno acceso o rifinanziato mutui nel 2005. Soltanto nel febbraio 2006, oltre 115.000 immobili sono finiti all'asta per insolvenza dei mutuatari, con un aumento del 68% rispetto ad un anno prima.

Ed il Sidney Herald riporta che anche in Australia la situazione è simile: se chi ha comprato casa alla fine del 2003 con mutui al 90% volesse vendere adesso, considerate le spese di compravendita, finirebbe mediamente in rosso.

Ed anche in Italia i giovani ingenui e sprovveduti che hanno comprato a prezzi folli degli immobili finanziando il 90-100% (ed oltre) dell'importo con mutui di 25-30 anni e più, rigorosamente a tasso variabile, sono numerosi. Senza pensare, senza informarsi, senza ponderare i rischi, senza capire le dinamiche finanziarie dell'operazione, ignorando completamente quanto è successo in passato.

Derek Bok, già Presidente dell'Harvard University, disse una volta: "Se ritieni che il sapere e l'educazione siano costosi, dovresti provare quanto è costosa l'ignoranza". Sante parole.


OTC - Forum Bolla Immobiliare

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|Macchese|
00venerdì 6 aprile 2007 11:59
Articolo fenomenale.
Spero che lo leggano in molti.

Macs
marco---
00lunedì 24 agosto 2009 09:28
Negli USA il negative equity ora è una realtà: Rata troppo alta? Si rinuncia alla casa (Fonte: Il Sole 24 Ore - 22/08/2009)

Negli Usa: A molti proprietari non conviene più pagare se nel frattempo il prezzo è sceso a picco

Marco
laplace77
00sabato 29 agosto 2009 21:40
Re:
marco---, 24/08/2009 9.28:

Negli USA il negative equity ora è una realtà: Rata troppo alta? Si rinuncia alla casa (Fonte: Il Sole 24 Ore - 22/08/2009)

Negli Usa: A molti proprietari non conviene più pagare se nel frattempo il prezzo è sceso a picco

Marco




non e' solo teoria...

CNN Money ha riportato 4 "storie reali" (pare)


1)

City: Chicago
Price paid: $245,000
Current value: 175,000
Lesson: "My only regret is that ... we signed a contract and then we couldn't fulfill that contract."


2)

City: Oceanside, Calif.
Price paid: $610,000
Current value: $550,000
Lesson: "It was so horrible, the worst stress we'd ever been under."


3)

City: Carlsbad, Calif.
Price paid: $840,000
Current value: $600,000
Lesson: "Nothing was lost but a big, freaking headache."


4)

City: Northglenn, Colo.
Price paid: $261,000
Current value: $180,000
Lesson: "You have to get out of the house when no one will help you."

[SM=g7600]


Ariakan.
00martedì 15 settembre 2009 22:42
Porto il solito esempio che avevo accennato mesi fa e che riprendo aggiornato, per capire cosa accadrà entro poco :D

Casa aquistata da collega a 100kE nel 2007.
Spesi 10K per ristrutturazioni interne.

Fine 2008 prova a rivenderlaa 110k, quindi senza guadagnarci nulla, perchè vuole andare in affitto in una casa piu grande e tirarsi via il mutuo 25ennale.

Nessun aquirente, abbassa a 100k.
Ancora nessuno, abbassa a 95K e poi a 90K.

Inizia a lamentarsi che già ci perde e che a meno NON PUO VENDERLA dato che gli restano 93K da pagare e non può andarci sotto... e inizia a chiedere che succede se smette di pagare il mutuo, che possono fargli oltre a prendergli la casa ecc ecc :asd:

Decide di affittarla, trova SOLO un immigrato, divorziato.

Rata del mutuo 550E, affitto 425E.

Scoppio della bolla, tassi in picchiata, ora rata a 400E con affitto a 425E, quindi addirittura ci guadagna qualcosetta se escludiamo tasse e manutenzione.

Ora, come lui cerdo siano in moltissimi, è una enorme bomba a orologeria pronta a scoppiare non appena arriverà la seconda ondata di licenziamenti e saranno alzati i tassi.

Il peggio deve ancora venire, inizia ora, ad autunno 2009.
(sylvestro)
00mercoledì 24 febbraio 2010 13:08
(sylvestro)
00mercoledì 24 febbraio 2010 13:42
Nearly 25% of all mortgages are underwater

By Les Christie, staff writer February 23, 2010: 2:27 PM ET

NEW YORK (CNNMoney.com) -- More bad news on the housing bust front: Nearly 25% of all mortgage borrowers were underwater, meaning they more on their loans than their homes are worth.

First American CoreLogic, the research firm that monitors housing equity, reported Tuesday that 11.3 million homeowners -- or 24% of all homes with mortgages -- were underwater as of the end of 2009. That's up from 23% and 10.7 million borrowers three month earlier.

Nevada was the state with the worst record at 70% of all mortgaged properties underwater. That was followed by Arizona (51%), Florida (48%), Michigan (39%) and California (35%).

For many homeowners, being underwater, also know as negative equity, has few consequences. If they're not planning to sell and can afford their monthly bills, they can wait out the downturn.
Foreclosures: Where does your state rank?

For others, however, plunging underwater can spell disaster. If they become unemployed or have a financial emergency, they have no equity to tap. Or, if they need to downsize or sell their home to relocate for a job, they can't.

"Negative equity is a significant drag on both the housing market and on economic growth,"said Mark Fleming, chief economist with First American CoreLogic. "It is driving foreclosures and decreasing mobility for millions of homeowners."
0:00 /1:26$1.5 billion for distressed homeowners

Traditionally, being underwater was one of two main factors in determining a borrower's likelihood of foreclosure. The other is having sufficient income to pay bills. But, there's an increasingly important exception: strategic default. As equity gets more and more negative, some homeowners are choosing to quit paying and give the keys to the bank.

As long as negative equity remains a big problem, it will be difficult to stem the tide of foreclosures that continue to plague many local real estate markets around the nation.

"Since we expect home prices to slightly increase during 2010, negative equity will remain the dominant issue in the housing and mortgage markets for some time to come," said Fleming.
labottegadelfuturo
00giovedì 3 febbraio 2011 15:32
Perchè talvolta succede
Nel 2008 in quel di Palestrina venne messo in vendita un intero stabile, all'incirca 8 appartamenti in una palazzina rifinitissima.
Prezzi stratosferici.
Un 70Mq in vendita a 309.000 euro per fare un esempio.

Passa il tempo, siamo nel 2011 e avranno venduto forse un paio di appartamenti nello stabile.
Orgoglioso campeggia lo striscione "Vendesi" attaccato al palazzo.

Nel frattempo gli appartamenti si deprezzano e il 70Mq viene messo in vendita a 245.000 euro (circa) (da qualche parte avevo postato il link all'annuncio, con giusto commento di any che diceva che era comunque tanto, se lo trovo lo metto in questa discussione per farvi capire).

Ora chi ha comprato per un motivo o per l'altro sta cercando di vendere

Secondo voi riuscirà a vendere a 289.000 euro un appartamento che "sfitto" nello stesso palazzo trovi a 40.000 euro di meno?

Annuncio "nuovo" di vendita (riferito al 60 metri quadri ma ci si può rendere conto di cosa stiamo parlando)

AGGIORNAMENTO 7/2/2011 Visto ora su un giornale di case l'appartamento di cui sopra (la versione del costruttore ovviamente) in vendita a 235.000
Peccato che a meno di un Km una porzione di trifamiliare (nuova costruzione,mai abitata) con giardino e posto auto (di 100mq) la si trova a 199.000.
Cala che vendi ;)

AGGIORNAMENTO 9/02/2011 Ora ci provano con l'affitto 600 euro al mese

AGGIORNAMENTO 24/03/2011 appartamento in vendita a 259.000.In tre mesi ha "perso" 30 mila euro.Alla faccia ;)
(sylvestro)
00lunedì 9 maggio 2011 22:26
Monday, May 09, 2011

Zillow on Negative Equity: 28.4% of all single-family homes with mortgages are "underwater"

by CalculatedRisk on 5/09/2011 12:35:00 PM

Note: The most recent Negative Equity report from CoreLogic showed 11.1 million, or 23.1 percent, of all residential properties with a mortgage were in negative equity at the end of the fourth quarter of 2010. With falling house prices, CoreLogic will probably show more homeowners have negative equity in Q1.

From Zillow: Negative equity reached a new high with 28.4 percent of all single-family homes with mortgages underwater

Negative equity reached a new high mark with 28.4 percent of single-family homeowners with mortgages underwater at the end of the first quarter, up from 27 percent in the fourth quarter of 2010. A homeowner is in negative equity when they owe more on their mortgage than their home is worth.
...
With substantial home value declines, as well as increasing negative equity and foreclosures, Zillow forecasts show it is unlikely that home values will reach a bottom in 2011. First quarter data has prompted Zillow to revise its forecast, now predicting a bottom in 2012, at the earliest.

The following table from Zillow shows negative equity percentages for the 25 largests MSAs. In a number of MSAs, more than half of single-family homes with mortgages have negative equity: Phoneix, Tampa, Atlanta, Riverside (CA), and Sacramento. Chicago, Minneapolis and Miami are all close. Las Vegas isn't included on this list, but according to CoreLogic, Nevada has the highest percentage of homes with negative equity.

marco---
00mercoledì 25 gennaio 2012 21:32
Il Negative Equity in Italia
Ringraziando stelafe per questa segnalazione.
Alla fine dell'articolo si legge quanto segue, chi decidesse di uscire dal "gioco" lo farà in perdita, il "negative equity", dunque, è realtà anche in Italia. Perdere il 30% del valore dell'immobile non è cosa da poco.

Mutui sospesi a causa della crisi arrivano le polizze salva casa (Fonte: Il Piccolo - di Laura Borsani - 20/01/2012)

...C'è che s'è risolto a vendere l'immobile, affidandosi a un'agenzia, a fronte di una svalutazione del bene pari al 30%.

marco---
00venerdì 28 dicembre 2012 14:33
Un grazie all'ottimo OTC che seppe anticipare i tempi parlandoci di questo aspetto nell'ormai lontano 2007 nel suo articolo Così fan tutti. [SM=g1747536]
L'incubo di un proprietario: se la casa vale meno di quanto è costata (video) (Fonte: idealista.it - 22/11/2011)

Gli italiani costruiscono molte delle proprie certezze sull'acquisto di una casa, ma cosa succede se queste certezze si scoprono traballanti? La crisi economica, i problemi con il lavoro e la rata del mutuo che non si riesce a pagare, possono trasformare il sogno di un'abitazione di proprietà in un incubo. Specie se all'improvviso il mattone perde di valore.

Nel mondo anglosassone esiste un'espressione, negative equity, per descrivere questa situazione: la casa vale meno di quanto la si è pagata. Un vero incubo, soprattutto se si sta pagando un mutuo e non si riesce ad arrivare a fine mese. Venderla diventa impossibile, perché con il ricavato non si può neanche ripagare il prestito. Ma andare avanti non sempre è possibile. vi presentiamo un programma di la 7 che affronta questo argomento.


Ponte di Nona: La crisi economica e il mercato della bolla immobiliare

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