Germania - situazione del mercato immobiliare

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marco---

00martedì 20 marzo 2012 13:52

Germania: corsa al mattone I prezzi aumentano del 5,5% (Fonte: ilsole24ore.com - 20/03/2012)

FRANCOFORTE. Dal nostro corrispondente
La Bundesbank è preoccupata. E stavolta al centro delle preoccupazioni del suo presidente, Jens Weidmann, più delle politiche della Banca centrale europea, che ha già provveduto a contestare con una lettera aperta a Mario Daghi, c'è l'evoluzione del mercato immobiliare tedesco. Che va troppo bene, per le prudenti valutazioni della Bundesbank. «È qualcosa che dovremo tener d'occhio», ha detto la settimana scorsa Weidmann, ricordando che il buon andamento dei prezzi degli immobili, insieme alla bassa disoccupazione, è uno degli elementi di un'economia della Germania «in ottima forma», ma che non necessariamente aggrada alla banca centrale tedesca.
Qualcuno parla addirittura di timori di bolla immobiliare, come quella che hanno registrato nel decennio scorso altri Paesi europei, come Spagna e Irlanda, e che poi è inevitabilmente scoppiata con pesanti conseguenze sull'economia. Hans-Werner Sinn, capo del centro studi Ifo di Monaco di Baviera, economista conservatore, sostiene che «stiamo cominciando a vedere un boom immobiliare che ricorda quello spagnolo».
Le cifre sembrano mostrare che la Germania è ancora lontana da quei livelli, anche se per un Paese dove i prezzi degli immobili sono in quasi totale stagnazione da due decenni, la ripresa delle quotazioni nell'ultimo paio d'anni può fare quest'effetto. Dati della stessa Bundesbank indicano che in media i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati nel 2011 del 5,5% (contro il 2,5% dell'anno prima), in una rilevazione effettuata in 125 città. Le disparità regionali tuttavia sono enormi: gli aumenti più sostenuti sono a Berlino, dove sfiorano il 10%, ad Amburgo e Monaco di Baviera, ma altrove, e soprattutto all'Est (che ebbe a sua volta un mini boom per effetto di incentivi fiscali subito dopo la riunificazione), sono fermi o addirittura in calo.
Le ragioni della ripresa delle quotazioni immobiliari sono in parte da ricondurre al desiderio di acquistare un bene rifugio a fronte della percezione di un possibile ritorno dell'inflazione, tema al quale le famiglie tedesche sono sempre oltre modo sensibili, accoppiata al miglioramento del mercato del lavoro e della sicurezza del posto.
Alcuni esperti del settore sostengono che non c'è un legame con l'abbondante liquidità del sistema finanziario, altri invece che, grazie alle risorse a basso costo ottenute dalle banche medio-piccole tedesche (480 hanno partecipato all'ultima asta a tre anni di fine febbraio anche se per importi modesti) presso la Bce, si sta verificando un aumento dei voluni dei mutui immobiliari. C'è inoltre un certo afflusso di investitori stranieri, soprattutto in città come Berlino e Monaco. In parte, la domanda è alimentata da investimenti per affittare, e su questo punto la Bundesbank ha sottolineato i suoi dubbi sul fatto che i futuri affitti siano sempre in grado di garantire il servizio dei prestiti.
Il sistema tedesco, tuttavia, prevede mutui a tasso fisso e lunga scadenza che tendono a essere svincolati dai tassi a breve decisi dalle autorità monetarie e dipendono invece dall'andamento dei tassi a lunga. Il legame con la politica monetaria della Bce può essere quindi un po' forzato.
C'è poi un altro fattore ed è la carenza dell'offerta. La ripresa tedesca degli ultimi anni è stata trainata soprattutto dalle esportazioni e dagli investimenti in beni strumentali. L'investimento nel settore delle costruzioni evidenzia invece un ritardo, anche rispetto a Paesi come Italia e Francia che non hanno avuto bolle immobiliari conclamate come quella spagnola o irlandese. In Germania, l'investimento in costruzioni è sceso nettamente fra il 1999 e il 2005 e ha poi oscillato sui livelli più bassi fino al 2009, quando è iniziata la ripresa, che li lascia comunque al di sotto di un 10% dei livelli di fine millennio.

Vedi anche:
Prezzi delle case dove non c'é stata la bolla immobiliare
Spagna e Germania: due bolle immobiliari esilaranti! (Fonte: icebergfinanza.finanza.com - 21/03/2012)

marco---

00domenica 25 marzo 2012 10:31

Germania, corsa al mattone (Fonte: lettera43.it - di Barbara Ciolli - 25/03/2012)

Prezzi di case e appartamenti in salita del 10%, canoni di locazione di fabbriche e uffici con punte del +60% e un boom edilizio che non conosce fine.
In un'Europa che naviga immersa nelle sabbie mobili della recessione, la Germania brilla per gli ottimi affari, nel 2011, del mercato immobiliare. E per i primi sei mesi del 2012, le previsioni degli addetti ai lavori sono altrettanto euforiche.
BERLINO, BOOM DI ALBERGHI. La cartina di tornasole di tanta prosperità è Berlino che, dopo gli anni grigi del muro e della ricostruzione, vanta ora negli alberghi 30 mila posti in più di New York.
Grazie ai nuovi hotel in costruzione, secondo le stime dell'amministrazione cittadina, entro il 2015 gli attuali 121 mila posti disponibili, raddoppiati rispetto al 2000, sono destinati a salire a 140 mila.
Il record di costruzioni, però, non riguarda solo il settore turistico. Negli ultimi due anni, in Germania, le transazioni che coinvolgono il mercato del terziario sono risaliti di 20 punti percentuali rispetto alla frenata del 2009.
EUROPA, GIÙ LE COSTRUZIONI. Una situazione ben diversa dal resto d'Europa. L'istituto indipendente di ricerca Scenari immobiliari ha infatti previsto una «vistosa contrazione dell'attività edilizia» nel resto del Continente. Persino nella City di Londra, che pure resta il secondo polo d'attrazione dopo Berlino, la forte ripresa dell'offerta è destinata a realizzarsi nel biennio 2013-14. Non prima.
Prezzi al rialzo e record di acquisti: il boom immobiliare tedesco
Tra i Land della locomotiva d'Europa, però, i cantieri pullulano.
Notoriamente ansiosi, i tedeschi temono che dietro questa grande corsa al mattone si nasconda una pericolosa bolla immobiliare.
In realtà, l'aumento medio del 5,5% dei prezzi degli immobili residenziali (contro il 2,5% del 2010), registrato dalla Bundesbank, è il riflesso di un'economia solida, alimentata da previdenti investimenti familiari.
GERMANIA, MUTUI PIÙ ACCESSIBILI. Al contrario degli italiani, afflitti dalla chiusura delle aziende e dalle banche a corto di liquidità, i tedeschi non hanno problemi di disoccupazione. Né, di conseguenza, a ottenere prestiti e mutui.
Così, preoccupati da un possibile ritorno dell'inflazione e da nuovi scossoni finanziari, cittadini e aziende hanno deciso di investire nel mattone. E, nel caso degli imprenditori, negli appalti delle zone più ricche in madrepatria.
A Francoforte, capitale europea della finanza e del business, per esempio, il volume delle attività immobiliari nel comparto industriale è cresciuto del 22%. Nella ricca Amburgo, si è impennato addirittura del 60%.
GLI STRANIERI INVESTONO A BERLINO. Tra l'altro, a comprare terreni e proprietà in Germania sono arrivati anche gli stranieri, attratti da immobili che, a parità di qualità, a Berlino e nelle città dell'Est, vengono valutati meno che in altre metropoli europee. Ma che, nei prossimi anni, possono avere rivalutazioni consistenti.
L'impasse francese e la crisi immobiliare in Spagna e negli Usa
Ci vivono in 60, soprattutto famiglie, che sono rimaste senza una casa a causa dell'insolvenza dei mutui.

Ci vivono in 60, soprattutto famiglie, che sono rimaste senza una casa a causa dell'insolvenza dei mutui.

Lo scenario si fa ben più cupo non appena usciti dalla Germania. In Francia, l'economia ristagna. E, nonostante gli incentivi elargiti per acquistare le case, gli analisti hanno registrato un mercato degli immobili industriali modesto, caratterizzato da un clima di forte attesa.
LONDRA, CALAMITA PER RUSSI. Dopo Berlino la metropoli più dinamica nel mercato immobiliare resta Londra. Anche la crisi finanziaria ha fatto tremare i palazzi della City, la metropoli continua a calamitare gli investimenti dei facoltosi magnati russi.
In piena depressione, al contrario, il mercato immobiliare spagnolo, dove, nel 2010, si è registrato il volume di transazioni più basso degli ultimi 15 anni.
Secondo la previsione per il 2012 dell'istituto di ricerca, «ci vorranno ancora parecchi anni prima che l'offerta in eccesso venga assorbita», in un Paese travolto dalla bolla speculativa.
ITALIA, IL MERCATO RISTAGNA. Con una disoccupazione superiore al 23%, non c'è ossigeno per la ripresa. Ma anche in Italia, dove a gennaio la percentuale di senza lavoro è salita al 9,2% e l'Unione europea ha previsto un crollo del Prodotto interno lordo dell'1,3%, c'è poco da ridere.
Per il 2012, gli operatori si aspettano una «lieve ripresa», in linea con l'andamento del 2011, tenendo però conto dell'«inevitabile ridimensionamento sul mercato residenziale destinato alle famiglie di ceto medio-basso».
USA, MATTONE IN AGONIA. Se può consolare, fuori dall'Europa, le acque sono egualmente agitate, soprattutto negli Usa. Schiacciati dai postumi della bolla immobiliare, negli Stati Uniti la domanda immobiliare è ancora debole. Anche perché il presidente Barack Obama non ha risolto il problema dei mutui insoluti.
L'Australia, viceversa, è in fase di ripresa, ma presenta ancora numerosi squilibri. Mentre l'America latina e l'Asia sono economie in crescita. Ma il mercato immobiliare resta volatile, per i numerosi problemi strutturali.

(sylvestro)

00giovedì 5 aprile 2012 19:50

marco---

00mercoledì 25 aprile 2012 17:08

secondo standard&poor's il prezzo delle case in germania continuerà a crescere (Fonte: idealista.it - 24/04/2012)

Cresce il prezzo delle case in germania, inagurando una tendenza che-secondo standard & poor's potrebbe continuare per i prossimi due o tre anni. una domanda superiore all'offerta e i tassi di interesse bassi sarebbero alla base di questa inversione di rotta nel mercato immobiliare tedesco. secondo un rapporto elaborato da s&p, tra il 1995 e il 2010 la costruzione di abitazioni nel paese è diminuita riducendo l'offerta di case in vendita mentre cresceva la domanda

soltanto nel 2011 c'è stata un'inversione di tendenza, con uno spettacolare aumento di nuove abitazioni di oltre il 20%. alcuni analisti ritengono, in virtú di questi ultimi dati, che la germania possa andare incontro a una bolla immobiliare, ipotesi del tutto scartata da standard and poor's

in germania meno della metà della popolazione è proprietaria di una casa. dall'unificazione tedesca il numero delle abitazioni è cresciuto di cinque milioni e gli investimenti nel settore immobiliare continuano ad aumentare per i bassi tassi di interesse. tuttavia nel paese il rischio di una bolla immobiliare è quasi inesistente: vent'anni di continua inflessione nel prezzo delle case e stipendi in aumento hanno infatti reso abbastanza accessibile l'acquisto di una casa

secondo s&p, questo cambio di tendenza non può che avere conseguenze positive tanto per la germania che per il resto dei paesi dell'eurozona. un settore immobiliare forte contribuisce a migliorare l'economia del paese e può avere effetti positivi anche in paesi come francia e italia che esportano in germania

marco---

00giovedì 30 agosto 2012 10:04

Bolla immobiliare in Germania? Parte prima (Fonte: vocidallagermania.blogspot.it - 18/04/2012)

Die Zeit ci racconta la nuova corsa al mattone che impazza in Germania. I cittadini tedeschi impauriti dall'inflazione e i risparmiatori del sud Europa in fuga da economie in crisi alimentano un boom immobiliare mai visto prima.

Piu' 30%, piu' 50%, piu' 100%: gli stessi agenti immobiliari avvertono dei prezzi folli a Berlino, Monaco e co. I tedeschi stanno comprando in maniera frenetica.

Il mondo ideale di Florian Münch è a 500 metri dalla stazione della metro di Amburgo "Eppendorfer Baum" in una tranquilla strada laterale. Per raggiungerlo si passa davanti a due agenzie immobiliari, un negozio di mobili, un wine bar, e un negozio di spezie, "posizione privilegiata" come si dice in gergo. C'è anche una chiesa, il cui atrio circolare sembra l'ingresso per il paradiso. In questa zona, in mezzo a facciate art nouveau di color vaniglia, alberi alti e canti di uccelli, dovrebbe crescere sua figlia. Così ha deciso Florian Münch. "In qualche modo qui la situazione è ancora buona" ci dice.

Chi intende acquistare in questa zona paradisiaca, deve essere almeno milionario.

Münch è un uomo in Jeans e maglioncino, per lui è un po' difficile pensare che per una casa in questa zona ha speso un intero patrimonio. Lo chiama "il mio progetto segreto". Sua sorella credeva fosse impazzito, quando gli ha detto il prezzo, e anche i pochi amici che sono venuti a sapere del prezzo, hanno pensato la stessa cosa. E così non ne parla più con nessuno. Anche in questo articolo il suo nome è stato cambiato. Florian Münch ha cercato per tre anni, all'inizio pensava di spendere 450.000 Euro, ora invece è arrivato al doppio, per una casa da 170 metri quadrati.

Appuntamenti per la visita delle abitazioni ad Amburgo: solo pochi minuti per l'acquisto milionario.

Nell'abitazione del sig. Münch saranno necessari circa 100.000 Euro di ristrutturazione. Quanto esattamente - ancora non lo sa. Non resta tempo per i dettagli: c'erano anche altri compratori interessati, che la volevano tanto quanto lui, e gli era già capitato un paio di volte che gli avessero soffiato l'appartamento perché era stato un po' esitante. Una volta un compratore aveva detto sì, addirittura prima di vedere l'abitazione. Un'altra volta Münch ha dovuto aspettare per ore al freddo con altri 40 interessati davanti alla casa e dopo un paio di minuti di visita decidere, se per lui valeva un milione di Euro.

Quello che accade ad Hamburg-Eppendorf succede praticamente in tutti i centri urbani tedeschi. Sul mercato immobiliare di Berlino nel 2011 sono stati realizzati oltre 10 miliardi di Euro, a Francoforte le agenzie inseriscono i loro annunci solo una volta altrimenti vengono inondate dalle richieste, a Duesseldorf gli interessati all'acquisto devono a volte aspettare per settimane prima di avere un appuntamento dalla banca, una casa nel progetto immobiliare di Monacao "The Seven" - una vecchia centrale termica convertita - costa 22.000 Euro per metro quadrato.

Ci sono agenzie immobiliari alla disperata ricerca di un immobile che per un suggerimento possono offrire come ricompensa un Krugerrand (moneta d'oro) il cui valore è di oltre 1.200 €. Su immobilienscout24.de - il portale piu' importante nella compravendita di immobili - ogni giorno vengono consultati 6 milioni di annunci. Il fondo di investimento americano Cerberus sta trattando l'acquisto di 20.000 abitazioni tedesche - per un prezzo complessivo stimato intorno al miliardo di Euro. La Germania oggi è un paese dove è in corso una guerra per la casa.

Già c'è la paura, che la situazione possa sfuggire di mano. Gli immobili negli ultimi anni si sono apprezzati sensibilmente, scrive la Bundesbank nel suo ultimo report mensile, e Joerg Asmussen, membro del direttorio della BCE, avverte che è necessario seguire il prezzo degli immobili con attenzione.

Achtung, allarme speculazione! Tradotto dal linguaggio sobrio dei banchieri centrali - e proprio in Germania, dove i cittadini dopo molti anni difficili, per la prima volta si accorgono che il mercato può anche salire. E dove i politici volentieri puntano il dito verso le economie del debito anglosassoni.

Che cosa sta succedendo qui? I tedeschi sono diventati alla fine pazzi come gli americani, che in preda ad una febbre da immobile hanno messo il loro paese nei guai? La crescita dei prezzi degli immobili aveva reso credibile l'illusione della ricchezza e del benessere, mentre oggi le nuove città da sogno marciscono nelle periferie, e l'economia affonda nei debiti.

I risparmiatori dei paesi in crisi vogliono portare in sicurezza i loro risparmi

Una prima risposta non la si trova in Germania ma in Svizzera. Piu' precisamente a Basilea. Nei pressi della stazione ferroviaria in una zona tranquilla c'è un edificio a forma di cilindro con una facciata di acciaio e vetro in aria: la centrale delle banche per i regolamenti internazionali. Chi supera le porte di sicurezza entra in un mondo parallelo. Tappeti pesanti che assorbono ogni suono, vetri oscurati. Negli uffici climatizzati gli specialisti della finanza controllano per conto della comunità internazionale i flussi internazionali di denaro.

Poichè quello che accade qui dentro non è destinato a diventare pubblico, non è possibile fare nomi. Ma si può dare un'occhiata alla fila di dati che a Basilea vengono analizzati. Mostrano che i flussi internazionali di capitale hanno cambiato direzione: se negli ultimi anni grandi quantità di capitali tedeschi erano affluiti all'estero, ora gli investitori esteri trasferiscono i loro capitali verso la Germania. Sono principalmente risparmiatori spaventati dei paesi del Sud Europa in crisi, che vogliono mettere in sicurezza i loro risparmi. Oppure fondi di investimento dall'Asia, Scandinavia o Nord America che si spettano rendimenti succosi dall'economia tedesca in pieno boom.

Sempre piu' spesso investono in immobili. L'agenzia di servizi immobiliari CB Richard Ellis parla addirittura di una "corsa agli immobili nelle regioni metropolitane tedesche". A Berlino le stime suggeriscono che lo scorso anno gli investitori stranieri hanno realizzato un terzo di tutti gli acquisti immobiliari.

Una di queste è Einar Skjerven, 46 anni, vestito scuro, capelli semi lunghi pettinati all'indietro, da 20 anni nel mondo finanziario. Per la società di investimento norvegese Industrifinans ha investito a Berlino 145 milioni di Euro. A intervalli regolari Skjerven organizza tour delle proprietà attraverso Berlino. Davanti ad un palazzo nella Pappeallee nel quartiere di Prenzlauer Berg si ferma. Una facciata austera, 16 abitazioni, anno di costruzione 1905.

Industrifinans ha comprato lo stabile per 730.000 € e tre anni piu' tardi lo ha rivenduto per 1.19 miliioni di Euro - un aumento di valore del 63 %. Al momento Skjerven è alla ricerca di abitazioni per un altro fondo, e questo è un grosso lavoro. Gli immobili dovevano essere acquistati entro il 31 di agosto dello scorso anno. Ma il termine è stato posticipato "perchè erano semplicemente troppo costosi" ci dice Skjerven.

Non c'è da stupirsi, i professionisti ricevono sempre piu' la concorrenza dai privati cittadini. Una parte del denaro in fuga dal sud Europa arriva sui conti delle banche tedesche, che così possono offrire ai loro clienti credito molto economico. Chi in Germania vuole prendere a prestito del denaro, può approfittare della crisi in corso nel Sud Europa: per un prestito immobiliare a 10 anni le banche pretendono un tasso di interesse del 3 % invece del 5 o 6% come accadeva fino a poco tempo fa. Ogni punto percentuale in meno su un credito di 500.000 Euro, comporta la riduzione della rata mensile di circa 420 €. Questo rende l'acquisto attrattivo - e fa salire i prezzi.

Prima interi stabili rimanevano vuoti, oggi si vendono da soli.

Le conseguenze si possono notare nel quartiere berlinese di Neukölln. Davanti alla pretura si è formata una lunga coda. E' in programma un'asta giudiziaria. In anticamera, al controllo di sicurezza, si fermano così tante persone che non si riesce piu' ad aprire la porta. La maggior parte vuole acquistare l'appartamento per conto proprio, sono sulla trentina, alcuni indossano scarpe da jogging e tute sportive. Quasi tutti non hanno visto ancora l'abitazione. "Appena un anno fa potevamo essere felici se qualcuno si fosse fatto vivo" ci dice un rappresentante della banca specializzata in immobili WL Bank, che ha ottenuto l'asta.

In questi giorni si tratta un'abitazione da 3 stanze nella Reuterstrasse 2, 86 metri quadrati; valore di mercato 67.000 €. La Reuterstrasse è nel centro di Neukölln, ancora un quartiere difficile, dove uomini con la canottiera a costine portano a passeggio i loro cani da combattimento. Ma questo non sembra disturbare la maggior parte dei giovani, che da qualche tempo vi si trasferiscono in massa. Joachim Brandl-Peverall offre per un conoscente italiano. E' uno specialista del settore immobiliare e fino a poco tempo fa ha lavorato per un investitore immobiliare. Conosce Berlino e negli ultimi mesi ha già partecipato a diverse aste giudiziarie. Tre settimane fa ha visto come un'abitazione mediocre nel quartiere di Neukölln sia andata per un valore di mercato doppio ad una giovane coppia. La fermata del bus davanti la porta di casa e il pessimo stato della casa probabilmente non hanno disturbato i giovani acquirenti. "Le persone molto spesso non sanno quello in cui si stanno incastrando" ci dice.

marco---

00giovedì 30 agosto 2012 10:05

Bolla immobiliare in Germania? Parte seconda (Fonte: vocidallagermania.blogspot.it - 18/04/2012)

Seconda parte del lungo articolo di "Die Zeit" sul boom immobiliare tedesco. La prima parte è disponibile qui.

Brandl-Peverali si è informato, nella casa in Reuterstrasse devono essere fatti ancora molti lavori. A 110.500 abbandona l'asta, e alla fine per 115.500 la casa va a una giovane dottoressa. Dopo l'asta arriva in sala scuotendo la testa il rappresentante della WL Bank. "Un anno fa saremmo stati felici, se un appartamento come quello fosse stato venduto alla metà del valore di mercato" ci dice. "Quello che ora sta succedendo semplicemente non ha senso".

E la follia si è impadronita di tutta la città. Solo nell'ultimo anno i prezzi per le vecchie case di Berlino sono saliti di oltre il 10%, in media, intendiamoci. Intorno alla Chamissoplatz a Kreuzberg con le sue facciate Gruenderzeit (seconda metà dell'800) i prezzi al metro quadrato nell'ultimo anno si sono raddoppiati. Sulla Merhingdamm, viale berlinese a sei corsie, c'è uno stabile, nel quale le abitazioni costano fino a 4.800 € per metro quadrato. "Prima in una zona così rumorosa non saremmo riusciti a vendere", ci dice Nikolaus Ziegert, la cui agenzia sta trattando la proprietà. Oggi il rumore non è piu' un problema.

E non solo a Berlino è così. Secondo le stime della Bundesbank, nel 2011, gli immobili nelle grandi città, si sono apprezzati del 5.5 %. Nelle posizioni vantaggiose, come Hamburg-Hoenfelde, i compratori pagano per un appartamento in un condominio un 45 % in più di quanto non pagassero un anno fa. Questo è ancora piu' notevole visto che i prezzi degli immobili erano scesi per anni e anni.

Il pronunciato "cambiamento di tendenza" (Bundesbank) non è solo una conseguenza dei bassi tassi di interesse. Molti tedeschi si trasferiscono verso le zone metropolitane. I giovani sono attratti dalle prospettive di lavoro, mentre gli anziani dalle distanze brevi e dalle cure mediche disponibili. La conseguenza è che i prezzi nelle città crescono mentre in molte regioni rurali stanno scendendo. Inoltre, sempre piu' tedeschi vivono in case da single, fatto che alimenta la domanda di abitazioni.

Ma soprattutto è la paura dell'inflazione e di una riforma valutaria a spingere molti cittadini verso il mercato immobiliare. Secondo un sondaggio della società IVD, il 54% dei tedeschi considerano gli immobili la migliore difesa contro la perdita di valore della moneta. Un agente immobilare berlinese ha perfino notato, che i telefoni suonano piu' spesso, quando a Bruxelles si stanziano miliardi per la stabilizzazione dell'Euro.

E non tutti i boom creano gli stessi problemi. Dopo anni di declino dei prezzi, una inversione di tendenza nel mercato immobiliare arriva forse in ritardo. E visto che la congiuntura è buona, i tedeschi si possono permettere abitazioni migliori, senza doversi indebitare eccessivamente.

L'acquisto di immobili a credito è reso piu' difficile, rispetto agli Stati Uniti, dalle politiche conservative delle banche tedesche. Gli istituti di credito di solito pretendono per i crediti immobiliari un capitalre di almeno il 20% - mentre in America spesso ai compratori non era richiesto nessun capitale iniziale. Inoltre gli americani possono in ogni momento accendere una ipoteca sulla loro casa, cosa che da noi è molto piu' difficile. In Germania in questo momento "non ci sarebbe alcune bolla in corso" ci dice un'analisi del gigante bancario Unicredit.

E così di solito funziona: la speranza attrae gli investitori, il valore delle case cresce, le banche concedono piu' credito, gli investitori diventano piu' audaci e spengono il loro cervello. Chi vuole restare fuori, se tutti ai party parlano della nuova casa appena acquistata? Prima o poi il boom inizia ad autoalimentarsi e gli esperti hanno sempre nuovi argomenti per dire che questo è normale, sebbene i prezzi da molto non abbiano piu' nulla a che fare con la normalità. Ancora nel luglio 2005 - i prezzi delle abitazioni USA erano raddoppiati in confronto a 5 anni prima - e l'allora capo della banca centrale Alan Greenspan aveva negato fermamente che si trattasse di una bolla. Poco dopo era iniziata la grande crisi.

Dopo lo scoppio, tutti lo sapevano molto bene, ma quando la bolla si stava formando nessuno lo aveva notato - anche questo appartiene alla logica della speculazione.

Steffen Sebastian, economista immobiliare dell'Università di Regensburg, osserva "l'inizio di una bolla". Alla fine in Germania la popolazione sta diminuendo, da dove dovrebbe arrivare la domanda duratura di immobili? Inoltre, la fase dei bassi tassi di interesse un giorno dovrà finire. Chi ha finanziato a credito la sua casa, avrà una brutta sorpresa quando le rate mensili aumenteranno.

Paradossalmente le nuove regole sul settore finanziario possono rendere le cose ancora piu' diffcili. Fino ad ora le banche tedesche hanno concesso crediti immobiliari di lunga durata ad un tasso di interesse annuo fisso. In futuro gli istituti di credito dovranno assicurare in maniera aggiuntiva tali prestiti di lunga durata, in modo da essere meglio attrezzati per i tempi di crisi. Questo secondo le valutazioni del "Koelner Institus der deutschen Wirtschafts" porterà molte banche a convertire i mutui in un tasso variabile, in quanto la copertura per questi prestiti non sarebbe necessaria. Poiché queste variazioni dei tassi di interesse arriveranno direttamente al consumatore, il mercato immobiliare subirà variazioni maggiori di quanto non accada oggi.

Lo scoppio di una bolla immobiliare è probabilmente il peggio che possa accadere ad un'economia. Quando i possessori di immobili realizzano che il valore del loro immobile sta calando, consumano di meno. E quando non possono piu' pagare i loro debiti, si creano dei buchi nei bilanci delle banche, e l'offerta di moneta all'economia collassa. Il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti ha causato la crisi economica maggiore dal dopoguerra.

L'agente immobiliare berlinese Klaus Fuchs, un'impresa individuale, appartiene agli scettici, e anche lui non vuole rivelare il suo vero nome. Fuchs si è specializzato in condomini in affitto. Fra i suoi clienti ci sono investitori che fino ad ora avevano investito negli Stati Uniti o in Gran Bretagna, persone che si sono spinte fino a Berlino perchè qui i prezzi erano ancora bassi. Al momento i prezzi sarebbero troppo alti, secondo Fuchs. Proprio gli stranieri, che non conoscono il mercato, stanno comprando a prezzi troppo alti. "Come intermediario vivo degli sprovveduti", ci dice, "ma non ne ho fra i miei clienti".

E anche in Germania il boom si autoalimenta. La situazione è resa esplosiva dal fatto che la Repubblica federale appartiene ad una unione monetaria: normalmente la banca centrale dovrebbe assumere un ruolo attivo quando l'economia si surriscalda. Aumentando i tassi, l'acquisto di immobili diventa meno attrattivo. Solo che la Germania non ha più nessuna banca centrale. La BCE è responsabile per l'intera unione monetaria - e se qui da noi l'economia cresce ancora con forza, in Spagna ed Italia è in forte contrazione, e il timore di nuovi guai all'inizio della settimana ha fatto crollare di nuovo le borse.

Il sud Europa avrebbe bisogno di tassi ancora piu' bassi, se possibile, la Germania sicuramente piu' alti. Questo non può accadere, perché la BCE può definire un tasso di interesse unico per tutti i paesi Euro. Si orienta secondo la media - e per questo alimenta il boom locale in corso.

Le autorità monetarie hanno riconosciuto il problema. Le autorità di vigilianza nei paesi minacciati da un surriscaldamento dei prezzi dovranno in futuro frenare la concessione di credito delle banche nazionali, in modo che queste siano costrette a ridurre i prestiti per l'acquisto di immobili.

In Germania sarà incaricato un nuovo "comitato per la stabilità finanziaria" a cui appartengono la Bundesbank e la Financial Supervisory Authority - come è scritto in una proposta di legge, che il governo intende approvare entro la fine del mese. Il compito del comitato sarà quello di "avvertire in anticipo dei pericoli per la stabilità finanziaria e suggerire ai responsabili nazionali i provvedimenti possibili per la loro eliminazione". Ma i nuovi strumenti non sono mai stati utilizzati. Nessuno sa che effetto avranno - e se le autorità avranno il coraggio di chiudere il rubinetto del credito ai cittadini quando la situazione si farà piu' grave. Tuttavia, per tutta la fase crescente, in una bolla speculativa si vive abbastanza bene.

Gli americani hanno festeggiato per quasi un decennio, prima che arrivasse lo scoppio.

marco---

00giovedì 30 agosto 2012 10:05

Fitch rassicura: nessuna bolla immobiliare in Germania (Fonte: casaemutui.net - di Roberto Rais - 30/08/2012)

In Germania non vi sarebbe alcun segnale in grado di far emergere il pericolo di una bolla immobiliare, poiché i prezzi delle proprietà abitative e i canoni di locazione si muovono in linea con i fondamentali economici.

Ad affermarlo è l’agenzia di rating Fitch (una delle più importanti del mondo insieme a Moody’s e Standard & Poor’s), secondo cui solamente “nelle aree metropolitane, in particolare Berlino e Monaco, gli aumenti dei prezzi hanno superato i fondamentali, come la relativa stabilità economica della Germania, la migrazione netta e la bassa attività nel comparto delle costruzioni”.

Nonostante tali segnali rassicuranti, l’agenzia di rating non sembra fidarsi più di tanto del mercato immobiliare tedesco, consigliando un atteggiamento che nei suoi confronti non può che essere “prudente, dato che gli sviluppi in altri Paesi sono stati ritenuti a livelli non pericolosi prima che fosse dimostrato il contrario”.

Ancora, secondo Fitch i prezzi degli immobili ad uso residenziale in Germania cresceranno ancora nel breve-medio termine, con una solida domanda da parte degli investitori. In questo modo, conclude infine l’agenzia di rating, “i valori dei collaterali delle banche tedesche aumenteranno nel lungo periodo, se il gap tra indicatori economici e livelli dei prezzi dovesse salire”.

marco---

00giovedì 30 agosto 2012 10:48

German new residential prices rise 8.5% in May (Fonte: pie-mag.com - 11/06/2012)

Offered prices for new German condominiums were rising at a 12-month rate of 8.5% in May, according to the IMX index produced by a widely-used house-buying website Immobilienscout24. Prices rose in May alone by 0.7%.
Rises were similar in existing home prices - up 6.3% since May 2011 and by 0.6% compared to April 2012. Immoscout24 said the price driver for all German residential property remains very favourable mortgage rates and the turbulence in financial markets. Rents have also risen, and in nationwide aggregate were 1.8% higher in May over the prior 12 months and 0.2% up on the month alone.
While in Munich (+13.6%) and Cologne (+16.7%) above all prices of new housing units rose strongly, existing home price increases were strongest in Hamburg (+16.3%), Berlin (+16.0%) and Frankfurt (+10, 2%). Frankfurt was the only location of the top five major conurbations in Germany where new house prices fell, by 0.8% since May 2011.

marco---

00venerdì 16 novembre 2012 08:48

Anche la Germania a rischio bolla immobiliare? (Fonte: casaemutui.net - 16/11/2012)

Sembrava potersi porre al riparo da qualsiasi turbolenza di settore. Eppure, anche la Germania, almeno stando a dare un rapido sguardo agli ultimi numeri in materia, sembra essere coinvolta da elementi di rischio di una bolla immobiliare. L’economia tedesca è infatti cresciuta del 3 per cento medio nel 2010 e nel 2011, con un parziale rallentamento nell’anno che giunge stancamente a conclusione. La disoccupazione è inoltre ai minimi dagli anni 90 ad oggi, con un tasso del 6,9 per cento. I tassi sui mutui immobiliari stanno calando ancora, passando da una media del 5 per cento dello scorso decennio al 3 per cento dell’ultimo biennio. Considerando che il 43 per cento dei tedeschi attualmente possiede già una casa, il contesto sta spingendo le famiglie a comprare, e le imprese a costruire, nell’auspicio di cavalcare il business. Il rischio è tuttavia che si sviluppi una bolla incontrollabile: a dimostrazione di ciò, il fatto che i prezzi delle case sono cresciuti del 5 per cento medio nell’ultimo anno dopo vent’anni di stagnazione, e che in alcune aree – come Amburgo – l’apprezzamento sia addirittura superiore...

marco---

00sabato 8 dicembre 2012 00:23

In Germania salgono gli affitti Bundesbank: rischio bolla immobiliare (Fonte: lastampa.it - di Alessandro Alviani - 08/12/2012)

Aumenti fino al 30% e carenza di alloggi. Il settore dell’immobiliare tedesco si trova in piena crisi. Ne risentono di più le famiglie giovani e i pensionati.

Berlino - La più ricca economia di Eurolandia rischia di ritrovarsi a corto di appartamenti in affitto a prezzi accessibili: in Germania gli affitti stanno esplodendo, con aumenti fino al 30% rispetto agli attuali contratti, e già oggi mancano 250.000 alloggi. È l’allarme lanciato dall’Associazione tedesca degli inquilini (Deutscher Mieterbund, DMB). «Ci stiamo dirigendo diritti verso una vera e propria crisi degli alloggi», ha avvertito il presidente del DMB, Franz-Georg Rips.

Gli appartamenti economici diventano sempre meno soprattutto nelle grandi città, in quelle universitarie e negli agglomerati urbani. La conseguenza: gli affitti salgono drasticamente, soprattutto per i nuovi contratti, con aumenti fino al 10% nel giro di un anno e richieste che superano anche del 20-30% o persino di più le attuali condizioni d’affitto. Richieste che gran parte dei nuclei familiari non possono permettersi. A risentire maggiormente degli incrementi sono giovani famiglie, pensionati e persone con una busta paga normale o bassa. C’è il pericolo di una situazione potenzialmente esplosiva dal punto di vista sociale, ha avvertito Rips, secondo il quale si rischia di perdere negli agglomerati urbani il mix sociale tipico finora della Germania.

Oggi i tedeschi spendono in media un terzo del loro reddito disponibile per l’affitto, con punte del 45% per le famiglie meno benestanti.

Secondo il DMB ogni anno nella Repubblica federale vengono completati solo 65-70.000 nuovi appartamenti, il numero delle case popolari – attualmente 1,5 milioni – scende di 100.000 unità, mentre contemporaneamente sale il numero dei nuclei familiari, specie nelle città: dal 2002 al 2010 sono passati da 38,7 a 40,3 milioni e, secondo il ministero dell’Edilizia, nel 2025 saranno 41,1 milioni. «Abbiamo bisogno di almeno 150.000 nuovi appartamenti in affitto all’anno, di cui 40.000 case popolari», ha spiegato Rips.

Secondo uno studio presentato a novembre dall’associazione delle società immobiliari di Berlino e del Brandeburgo, negli ultimi cinque anni a Berlino gli affitti sono aumentati di quasi un quinto per quanto riguarda i nuovi contratti, con punte del 40% in alcuni quartieri del centro città.

Lo scorso mese la Bundesbank aveva messo in guardia dal rischio di una bolla immobiliare in Germania. In un rapporto la banca centrale aveva ricordato che nelle sette più grandi città tedesche – Berlino, Amburgo, Monaco di Baviera, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf – i prezzi dei nuovi immobili sono saliti del 9,1% nel 2011, dopo il 4,9% del 2010.

marco---

00sabato 23 febbraio 2013 21:24

Le bolle che scombineranno i piani delle banche centrali (Fonte: formiche.net - 23/02/2013)

...La vigilanza della Bundesbank

Ma i timori dello scoppio di una nuova bolla speculativa, in una fase delicatissima, non sono solo cinesi. Toccano l’altro Paese che sembra ergersi dalla crisi in cui è sprofondata l’Unione europea: la Germania. La Bundesbank, spiega il Sole 24 Ore, starebbe infatti vigilando, perché la crescita dei prezzi degli immobili ha preso vigore, essendo risultata del 5% nel 2012, in linea con l’anno precedente, ma gli aumenti si stanno diffondendo al di fuori dei grandi centri urbani. I prezzi delle case nuove sono aumentati del 7%, contro il 10% del 2011...

marco---

00mercoledì 30 settembre 2015 09:29

Allarme Bundesbank: "rischio bolla immobiliare in Germania" (Fonte: wallstreetitalia.com - 18/02/2014)

I prezzi delle abitazioni sarebbero sopravvalutati +25%.
NEW YORK (WSI) - L'avvertimento arriva dalla stessa Banca centrale tedesca, la Bundesbank: i prezzi delle abitazioni tedesche sono sopravvalutati fino a +25% e l'istituto conferma che i timori di una bolla immobiliare, nel paese, sono in crescita.

I prezzi sono saliti in ben 125 città tedesche, scatenati dal boom della domanda, a sua volta alimentato dall'interesse degli investimenti esteri e dai bassi costi di finanziamento per l'acquisto di una abitazione.

In media, i prezzi sono sopravvalutati del 10-20%, e nelle sette principali città le quotazioni degli appartamenti sono balzate +9%.

"I prezzi delle proprietà residenziali sono cresciuti a un ritmo più veloce di quello che i fondamentali economici e demografici suggerirebbero", ha precisato la Bundesbank.

marco---

00mercoledì 30 settembre 2015 09:32

L'eterogeneità delle statistiche sui prezzi degli immobili residenziali: il caso tedesco (Fonte: bis.org - 14/09/2014)

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