Fonte: Corriere di Como - 02-08-2008 - di Anna Campaniello
Ecco la perizia che dimezza il valore del Sant’Anna
ESCLUSIVO: tutti i motivi che hanno portato l'Agenzia del Territorio a diminuire la valutazione dell'area di via Napoleona rispetto alla prima stima dei colleghi lariani
I funzionari milanesi giudicano “di scarsa appetibilità” il comparto immobiliare del vecchio ospedale
Tempi lunghi per completare la realizzazione del futuro quartiere Sant’Anna, fruibile non prima del 2014, e un mercato immobiliare che, a Como, «rischia la saturazione per le trasformazioni in atto sul territorio». Senza contare che «la zona in esame non appare di particolare appetibilità allo stato attuale». Incognite che potrebbero compromettere il risultato della vendita dell’area di via Napoleona e, di conseguenza, il piano economico del nuovo ospedale.
Eccola, nero su bianco, la “verità” della perizia di via Napoleona. Le motivazioni che, secondo i tecnici dell’Agenzia del Territorio di Milano, giustificano la riduzione del valore del comparto che ospita l’attuale ospedale dai 69 milioni indicati nel 2003 dai colleghi di Como ai 32-43 milioni di euro che emergono dai nuovi atti.
In un documento di 38 pagine - più 9 tabelle allegate - gli esperti milanesi descrivono nel dettaglio il comparto che ospita l’attuale Sant’Anna, ipotizzano tempi e costi del maxi intervento che darà un volto nuovo al quartiere e, di conseguenza, stimano il valore dell’area, nonché il possibile prezzo di mercato di appartamenti, uffici e negozi che saranno disponibili al termine dell’operazione. Per la cronaca, a chiedere la perizia direttamente a Milano, scavalcando Como, erano stati nel marzo scorso i vertici di Infrastrutture Lombarde. La Spa della Regione ha ricevuto il responso dell’Agenzia del Territorio il 18 giugno scorso, una perizia firmata dal responsabile settore servizi tecnici Salvatore Musumeci e dal direttore regionale per la Lombardia dell’Agenzia del Territorio Giuseppe Guadagnoli.
Nella perizia, gli esperti descrivono un futuro tutt’altro che roseo per il quartiere. I punti interrogativi riguardano innanzitutto i tempi di attuazione dell’intervento. A partire dalla data di consegna dell’area al privato che si aggiudicherà la gara, ci vorranno almeno 5 anni prima che il quartiere, nelle sue nuove funzioni, possa essere fruibile. La burocrazia porterà via almeno 2 anni, mentre i tempi di durata del cantiere veri e propri, in base a quanto riportato nel documento, saranno di 36 mesi. Il taglio del nastro quindi non avverrà prima del 2014.
Gli esperti non sembrano convinti neppure della destinazione dell’area voluta dagli enti pubblici, che prevede il 60% ai privati e il 40% destinato a funzioni pubbliche. Infrastrutture Lombarde mette poi in discussione la validità del «mix funzionale», vale a dire la possibilità che il mercato reagisca positivamente di fronte a un comparto in cui convivono residenze, esercizi commerciali e ambulatori. Il comparto di via Napoleona, descritto come appetibile e di alto profilo nel 2003 dall’Agenzia del Territorio di Como, ai colleghi milanesi è apparso invece come un’area con scarso appeal, dotata di poche infrastrutture e inserita in un contesto cittadino tutt’altro che di pregio. Per stimare il valore del compendio, i tecnici hanno analizzato il “rango della città”, ovvero il Pil generato, il numero di imprese, le reti di comunicazione, il contesto urbano, la posizione geografica e le caratteristiche reddituali, culturali e di mobilità della popolazione.
Il risultato appare come una bocciatura per il capoluogo. «Allo stato attuale - scrivono i tecnici milanesi - la zona in esame così come il contesto più allargato del sistema città non risulta particolarmente vantaggioso per un operatore che ancora deve iniziare l’operazione di sviluppo». Una città che, sempre stando alla perizia, rischia anche nel prossimo futuro un forte stop del mercato immobiliare. «Le trasformazioni oggi in atto sul territorio del comune di Como - scrivono gli esperti - implicano il conseguente rischio di saturazione del mercato, che induce a una stima prudenziale dei valori di vendita, in particolare dei valori riferiti al terziario e alle funzioni di servizi alla persona».
La conclusione è drastica. Pur ipotizzando due possibili scenari di sviluppo - uno «worst, più prudenziale», e l’altro «best, di massimo realizzo» - e di conseguenza una forbice di valore dell’area che varia da 32 a 43 milioni di euro, gli esperti milanesi indicano chiaramente quale, secondo loro, dovrebbe essere la base d’asta per la vendita del comparto, ovvero quella più bassa. «Per l’alienazione del bene - si legge nell’ultima pagina della perizia dell’Agenzia del Territorio del capoluogo lombardo - nel porre il valore a base d’asta potrebbe essere cautelativo attenersi allo scenario di minimo decurtato dell’alea (margine d’incertezza, ndr) del 10%. Ciò in considerazione che lo stesso mercato formerà il valore congruo al di sopra del minimo di convenienza alla vendita».
Il problema pare anche essere quello relativo ai
tempi di realizzazione, 2014.
Ma non si è detto per anni che gli immobili nel tempo possono solo crescere di valore? Dunque dove sta il problema di un eventuale ritardo nella consegna?
A quanto pare non siamo i soli a pensare che il futuro dell'edilizia non sia poi così roseo.
La musica è davvero cambiata:
Casa, mercato giù è ora di comprare
Vedi anche:
«Sant’Anna poco appetibile» Le immobiliari: vale il doppio
Marco