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Le guide
Casa, come non sbagliare comprandola in cantiere
di Antonella Donati
L'acquisto dal costruttore, magari ancora "sulla carta", richiede una serie di verifiche per non avere poi brutte sorprese. La legge che tutela gli acquirenti
(16 novembre 2007)
Comprare in cantiere, quando la futura abitazione è poco più che un disegno sulla carta. A quali rischi si va incontro e quali garanzie ci sono quando si decide di fare un acquisto di questo tipo? La legge che tutela gli acquirenti di immobili da costruire è ormai in vigore da più di due anni ma i rischi sono sempre in agguato, non solo e non tanto per la possibilità che il venditore vada incontro al fallimento - possibilità più remota proprio grazie alla legge - quanto piuttosto perchè, nonostante la legge, non sempre le informazioni che il costruttore è tenuto a dare sono complete o fornite in maniera tale da essere immediatamente comprensibili. Ecco allora tutto quello a cui occorre fare attenzione quando si compra una casa ancora da completare.
La legge e la data della licenza edilizia - Innanzitutto va detto che le norme della legge di tutela i diritti degli acquirenti degli immobili da costruire si applicano a tutti gli immobili, senza distinzione tra uso abitativo e uso commerciale e quindi vale anche per box e garage, per i quali il permesso di costruire è stato richiesto successivamente alla sua data di entrata in vigore, ossia a partire dal 21 luglio 2005. Per le concessioni edilizie precedenti non c'è alcun vicolo di legge. Ad essere interessati a queste disposizioni non sono solo gli immobili acquistati direttamente dalle imprese ma anche quelli in corso di realizzazione con la formula della cooperativa edilizia.
La fidejussione è prevista, ma il contratto è valido anche senza – Uno dei punti più conosciuti della legge è sicuramente quello che obbliga il costruttore, o la cooperativa, a rilasciare una fidejussione a copertura di tutte le somme versate in acconto o a stato di avanzamento dei lavori, e comunque prima del rogito. La fidejussione è un contratto di garanzia, rilasciato da una banca o da un'assicurazione (in genere da quest'ultima perchè ha un costo minore) con il quale viene garantita all'acquirente la restituzione di tutte le somme versate se per qualche motivo la società non dovesse più essere in grado di realizzare l'immobile.
La legge prevede anche che il mancato rilascio di questa garanzia legittima l'acquirente a dichiarare “nullo” il contratto, senza però che ci siano sanzioni a carico del costruttore che decide di non rilasciare la fidejussione.
In questo modo, in sostanza, la scelta è nelle mani di chi compra che volendo può fare a meno di questa garanzia. Ed è una cosa che capita: in pratica si "baratta" il costo della fidejussione con una riduzione del prezzo di acquisto, ovviamente a rischio e pericolo di chi compra, ma senza per questo essere fuori legge. E' solo l'acquirente, infatti che può rifiutarsi di fare il contratto senza fidejussione, ma se è d'accordo può fare a meno della garanzia.
Una lunga lista di informazioni da non trascurare - Fidejussione a parte la legge prevede poi delle regole molto precise per la stesura del compromesso, e proprio a questi documenti vale la pena di prestare la massima attenzione prima di firmare. Il preliminare, infatti, deve obbligatoriamente contenere:
a) i dati che identificano il venditore e i dati catastali del terreno sul quale si costruisce;
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l'indicazione del prezzo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra;
g) gli estremi della fideiussione;
h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché gli obblighi del costruttore ad esse connessi, come il frazionamento dell'ipoteca, e, in particolare, se questo deve avvenire prima o dopo la stipula del contratto di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Ai stessi contratti devono essere anche allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario.
Attenzione ai vincoli urbanistici e agli atti d'obbligo - La lista delle carte da verificare è molto lunga, e probabilmente i documenti ai quali si fa maggiore attenzione sono quelli relativi al progetto, alle finiture dell'immobile, alle pertinenze, senza magari considerare due questioni fondamentali, ossia la presenza di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche. D'altra parte su questo la legge non aiuta, limitandosi a richiedere al costruttore di indicare gli estremi di riferimento. Ma una sigla non basta di certo, mentre i contenuti degli atti e delle convenzioni sono fondamentali perchè si tratta di vincoli che il comune può imporre al costruttore in cambio della concessione edilizia. Tra questi può esserci, ad esempio, l'obbligo di destinare una parte della costruzione ad esercizi commerciali e quindi lasciare l'area aperta al passaggio e al parcheggio dei clienti, oppure della costituzione di una servitù di passaggio per favorire l'accesso ad altri condomini, o della destinazione di una parte delle aree all'installazione di impianti delle reti di servizio.
Altri vincoli possono riguardare il futuro passaggio di mezzi di trasporto pubblico, la creazione di aree di parcheggio pubblico, la costruzione di palazzi per uffici nella zona al momento libera. Per cui in caso di poca trasparenza o anche di reticenza da parte del costruttore, prima di firmare l'impegno di acquisto è meglio chiedere una verifica su questi atti ad un tecnico o al proprio notaio di fiducia, per non correre il rischio di ritrovarsi di fronte alle finestre, al posto di un bel panorama, un parcheggio interrato, un nuovo centro commerciale o un palazzone di uffici di 14 piani.
Occhio alle clausole sul termine dei lavori – Un'altra clausola da non trascurare, poi, è quella nella quale si indica il termine dei lavori: attenzione che sia precisata una data, perchè se nulla è scritto, non si può poi protestare e chiedere risarcimenti se ci si trova ad abitare un immobile con il cantiere ancora aperto e la struttura condominiale da completare.
Attenzione anche a formule che consentono al costruttore di non rispettare la consegna nei termini previsti o di non pagare penali o risarcimenti se i lavori si protraggono più del previsto per "cause di forza maggiore o altri motivi indipendenti dall'impresa". Una volta accettate clausole del genere si hanno le mani legate e se il costruttore ritarda la consegna non ci si può rivalerle su di lui in alcun modo, a meno di non essere in grado di dimostrare che ha rallentato o sospeso i lavori per cattiva volontà.
E al rogito mai rinunciare alla polizza - Arrivati al momento del rogito, poi, la legge impone la consegna all'acquirente di una polizza decennale a copertura dei vizi di costruzione. La polizza è obbligatoria, quindi il notaio senza questo atto può rifiutarsi di effettuare il rogito. E in effetti in accettare un'eventuale proposta del costruttore di fare a meno dell'assicurazione può essere molto rischioso. Con il contratto in mano, infatti, se si verificano danni strutturali, se ci si accorge di problemi di costruzione o magari di smottamenti del terreno che creano danni al palazzo, si può essere certi di avere la riparazione o il risarcimento dei danni. Senza polizza, invece, esiste sempre la garanzia prevista dall'articolo 1669 del Codice Civile, ma se il costruttore chiamato ad intervenire non lo fa, per costringerlo ad attivarsi occorre fare causa.
in allegato:
Il testo della legge sugli immobili da costruire
disponibile anche online:
download.kataweb.it/economia/Varie/tutela%20acquirenti.pdf