Re: Re: Re: Re: Re:
Giuseppe171, 08/03/2009 15.35:
é chiaro che se compro un immobile per metterlo a reddito e va ristrutturato, i lavori saranno un compromesso tra il costo e la qualità.
l'investimento è diciamo a 20 anni, sia per diversificare sia perchè la probabilità che qui vada peggio è concreta; se l'immobile rimane chiuso comunque si invecchia, e da quello che mi hanno detto se l'inquilino non paga è facile mandarlo via , in oltre 600 euro/mese o 500 ma anche 400 per 20 anni non sono pochi, tutto dipende dall'investimento iniziale.
a tal proposito sarebbe gradita una conferma da parte di rumburak.
Sempre secondo la ricerca UBS Budapest ed Istambul hanno prezzi medi locali (in percentuale a quelli lusso) molto più calmierati a conferma che li c'è una legislazione che li tutela di più, invece a Sofia si ritrova una situazione simile a Bucarest
Secondo me adesso non e un buon momento per comprare dei immobili per un investimento di quel tipo. Considera che i prezzi in Romania non sono ancora scesi del tutto (sono previsti ancora dei crolli di altri 30-50% ed in alcuni casi anche di piu). A Bucarest poi e possibile che il crollo sia ancora molto piu grande per i palazzi vecchi di cui parlavi te (ma anche per molti di quelli nuovi).
A Bucarest la bolla immobiliare e stata molto grande (quasi tutt ele grandi ditte estere sono andate a Bucarest e quindi li i stipendi erano piu alti del 20-30% in media, ma considera che molti di quelli che lavoravano li erano nei campi piu reditizzi - finanziario, IT e simile - e quindi la disponibilita di spesa era anche del 100% maggiore in media che in altre citta). La maggioranaza dei palazzi comunisti non hanno piu avuto una ristrutturazione del palazzo da oltre 20 anni (nemeno rifaciamento della facciata - in molti posti la facciata sta realmente cadendo a pezzi, si tratta di palazzi costruiti con bassi costi - l'equivalente del civile di qui - spesso in prefabricati - venivano direttamente con la stanza gia asemblata e la mettevano con la gru sul palazzo -). Questo non sarebbe un problemma cosi grande, ma considera che le tubature e le installazioni elettriche del palazzo diventano ormai vecchie e quindi saranno da rifare in breve tempo, altrimenti per 20 anni non resisterano di sicuro.
Un altro GRANDE problemma in Bucarest e il rischio sismico. Bucarest si trova in una zona sismica (nel '77 mi sembra che c'e stato l'ultimo grande terremoto che ha tirato giu un bel numero di palazzi) e molti de palazzi vechi hanno la struttura di resistenza afetta da crepe (in seguito a vari terremoti di piu piccola entita - ci sono alcuni ogni anno di grado 4-5 Richter), mentre molti dei palazzi nuovi sono stati costruiti in periodo di bolla seguendo il "grosso colpo" e un grande profito (hanno usato spesso dei materiali scarsi, di qualita scadente, cambiando a volte il spessore dei pilastri per abassare i costi, modificando le miscelle del cemento e abassando cosi la resistenza ed molto altro). A Bucarest esiste un sistema di etichettatura dei palazzi a rischio crollo in seguito ad un terremoto di un certo grado (il quale ormai tutti gli esperti lo danno come scontato nei prossimi anni, visto che dal inizio 80 non c'e stato uno grande). Sui palazzi considerati piu a rischio viene messa un grosso cerchio rosso dove sta indicato proprio il rischio crollo. Pochi dei palazzi vecchi ormai sono esenti di tale rischio e molti di quelli nuovi anche se non hanno tale indicazione sono sottoposti al stesso rischio in verita (anche se magari non sulla carta, dove compaie da esempio un spessore diverso per i pilastri che in realta).
Se invece sei interessato di altre citta, considera che l'affito e molto piu basso di quello che indicavi te. Anche a Bucarest ormai e difficile affitare a quei prezzi. Ormai gli proprietari non riescono piu ad alzare l'affito, e in seguito alla depreciazione della moneta locale in molti hanno dovuro abassare gli affiti, altrimenti sarebbero stati a rischio di rimanere con l'appartamento vuoto in questo periodo, visto che gli afitti si sono abassati del 15-20%.
Io conosco bene il mercato di Oradea (citta di mia moglie) e Cluj (mia citta), dove pero il prezzo e molto piu basso. A Oradea da esempio noi abbiamo due appartamenti comprati per investimento con mio cognato (in periodo pre-bolla - 2002 e 2003) che li affitiamo a dei prezzi decisamente minori (200€ per un trilocale aredato e sempre 200€ per un altro quadrilocale aredato). E vero che probabilmente potremmo anche affitarli a un prezzo un puo piu alto (sui 250€) pero a questo prezzo li abbiamo affitati da un paio di anni e per noi va bene tenerli a questo prezzo finche pagano regolarmente e non abbiamo dei problemmi con loro. A Cluj si riesce ad affitare a 300-350€ un trilocale. Per un appartamento che compri pero a un 70000 euro non so quanto ti conviene, visto specialmente che non sei li a seguire il tuo investimento (chi va a incassare l'affito? se ti appogi su una agenzia quelli prendono una parte come spese..., considera poi che dovresti pagare il 16% delle reditto come imposte al stato).
Secondo me conviene invece eventualmente orientarsi sul commerciale, prendere qualche spazio commerciale ed affitare (anche se anche li i prezzi sono ormai calati un bel puo - in tanti si spostano verso i spazzi commerciali dei grandi centri commerciali dove il passagio di gente e maggiore) o uffici. Ma bisogna vedere cosa si riesce a trovare e dove, da esempio dei uffici classe A sono assai rari e possono costare un bel puo (non penso che trovi a comprare un unico ufficio, e prendere un palazzo intero ha un prezzo diverso...).