Stima di un bene immobile

Fonte: Università IUAV di Venezia - fAR - Facoltà di Architettura
Corso di Estimo C a.a. 2007/2008 - Prof. Laura Gabrielli

- Stima di un bene immobile

- Stima del valore di mercato

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Relativamente al primo documento trovo particolarmente interessante il passo che segue, in maniera particolare per ciò che concerne la valutazione della superficie di balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva, spesso sopravvalutati.

Il calcolo è molto semplice, per esempio:

Un balcone/terrazzo (solitamente comunicante perché incluso nell'appartamento) di 10 mq (quindi inferiore a 25 mq) deve essere valutato al 30%, cioè il valore sarà pari al 30% di 10mq, cioè 3 mq moltiplicati per il valore commerciale al mq dell'appartamento.

Un lastrico solare di 100 mq di proprietà, accessibile attraverso la scala condominiale, quindi non comunicante, sarà calcolato per i primi 25 mq al 15%, quindi 3,75 mq, i restanti 75 mq saranno invece valutati al 5%, quindi sempre 3,75 mq. Complessivamente, quindi, il valore del lastrico solare sarà dato da 7,5 mq (3,75 + 3,75) moltiplicati per il valore commerciale al mq dell'appartamento.

Marco

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Modalità di calcolo delle superfici commerciali
(Punto 4.2 della perizia estimativa)

1. Norma UNI 10750/2005 “Servizi – Agenzie immobiliari – Requisiti del servizio”

La norma UNI 10750/2005 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie convenzionale vendibile". Per il computo della superficie convenzionale vendibile (1) si deve considerare:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.)”.

Per quanto riguarda la superficie convenzionale vendibile, il computo delle superfici deve essere effettuato con i criteri seguenti:

a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm;
c) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm.”

Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
- 25% dei balconi e delle terrazze scoperte;
- 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati;
- 35% dei patii e porticati;
- 60% delle verande;
- 10% del lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo;
- 15% dei giardini di appartamento;
- 10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% di quella coperta. Sono fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.

(1) Trova applicazione, prevalentemente, nella prassi professionale delle agenzie immobiliari al fine di determinare il valore di mercato corrente, sia degli immobili aventi destinazione residenziale sia di quelli aventi destinazione diversa da quella abitativa (per esempio: commerciale, direzionale, industriale, turistico).

2. DPR 138/98

Il Dpr 138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.

La superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
c) del 25 per cento qualora non comunicanti;
d) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a
metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
e) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria
R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera
a) del comma 1.

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Vedi anche: Misurazione approssimativa della superficie di un immobile con Google Maps

marco---, 01/09/2010 11.30:

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Fonte: Università IUAV di Venezia - fAR - Facoltà di Architettura
Corso di Estimo C a.a. 2007/2008 - Prof. Laura Gabrielli

- Stima di un bene immobile

- Stima del valore di mercato

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Interessante!

ocy2001, 01/09/2010 12.11:

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Interessante!

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in effetti, leggendo le perizie su astegiudiziarie.it, le stime (almeno per il calcolo dei mq commerciali) si facevano proprio cosi'...

...qualche dubbio invece sulla stima del valore al mq commerciale, specie sul metodo "chiedo alla tecnocosa di zona"...

ocy2001, 01/09/2010 12:11:

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Interessante!

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Di nulla, figurati!
Visitando immobili e facendo confronti, di tanto in tanto qualcosa "non tornava", così ho fatto un po' di ricerche e ho scoperto che regna tanta incompetenza, o disonestà a seconda dei casi.

Marco

marco---, 01/09/2010 12.37:

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Di nulla, figurati!
Visitando immobili e facendo confronti, di tanto in tanto qualcosa "non tornava", così ho fatto un po' di ricerche e ho scoperto che regna tanta incompetenza, o disonestà a seconda dei casi.

Marco

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Lo so, lo so....è uno degli argomenti che mi fa più arrabbiare...non sai quante discussioni ho fatto con gli AI...
Al punto che ormai, prima della visita, la mia premessa è: "Mi dite i mq commerciali coperti ed i calpestabili VERI? Per me è particolarmente irritante constatare dichiarazioni in eccesso...."

ocy2001, 01/09/2010 13:07:

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Lo so, lo so....è uno degli argomenti che mi fa più arrabbiare...non sai quante discussioni ho fatto con gli AI...
Al punto che ormai, prima della visita, la mia premessa è: "Mi dite i mq commerciali coperti ed i calpestabili VERI? Per me è particolarmente irritante constatare dichiarazioni in eccesso...."

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Ottima scelta, così li metti subito a conoscenza del fatto che non sei una persona disinformata!
In questa maniera inoltre non eserciteranno le classiche "pressioni" del tipo "occasione unica e irripetibile", da non perdere! Poi se pensano di trovare comunque l'acquirente disinformato e innamorato dell'oggetto in questione, allora che proseguano pure nella ricerca.

Marco