Agenzie immobiliari: normativa

CASA - IL CONTRATTO CON L’AGENZIA IMMOBILIARE

Newsletter dell'Unione Nazionale Consumatori

18757 (SdC – apr. 2009) – Probabilmente la categoria più protetta dal Codice civile è quella dei mediatori, identificabili soprattutto nelle agenzie immobiliari. Lo conferma una sentenza della Corte di cassazione (n. 23438/2004) secondo la quale il mediatore ha diritto alla provvigione soltanto per aver favorito il contatto fra il venditore e l’acquirente dell’immobile, non essendo necessario il suo intervento o partecipazione nelle fasi successive, come le trattative e la stipula del contratto. In pratica il mediatore è una persona che non lavora e guadagna moltissimo, poiché la sentenza della Corte di cassazione ha stabilito che può pretendere la provvigione da entrambe la parti il cui incontro possa ritenersi “conseguenza prossima o remota della sua opera”. Per le agenzie immobiliari è molto facile favorire l’incontro delle parti perché ripubblicano sui giornali di annunci gratuiti la stessa inserzione pubblicata dal proprietario che vende o affitta per conto proprio; naturalmente le agenzie mettono il loro numero telefonico. Il potenziale acquirente o affittuario che telefona viene messo quindi in contatto con il proprietario, che stipula il contratto o il compromesso con il cliente dell’agenzia, credendo di non dover dare a quest’ultima alcuna provvigione per il semplice motivo che non le ha conferito alcun incarico. Anzi, glielo comunica pure, verbalmente o per iscritto. Ma non serve a niente: l’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. In altre parole, non ha alcuna importanza se non ha ricevuto un incarico, basta che l’affare sia concluso tramite la sua mediazione e subito dopo il proprietario recalcitrante a pagare riceve la lettera di un avvocato che minaccia un’azione legale. Prima di concludere l’affare, dovrebbe far firmare all’agenzia una dichiarazione di rinuncia alla provvigione.

Questi sono alcuni consigli dell’Unione Nazionale Consumatori prima di firmare un contratto con l’agenzia immobiliare.

• Non firmare se l’agenzia chiede una provvigione superiore al 3%, anzi è onesto il 2%.
• Quando si firma il contratto di incarico, prestare attenzione al periodo di validità, che non dovrebbe superare i tre mesi.
• Fare attenzione se l’incarico è “in esclusiva”: in questo caso il consumatore è tenuto a pagare la provvigione o una penale se trova egli stesso il compratore, il venditore, il locatore o il locatario della casa.
• Far cambiare la clausola relativa alla disdetta dell’incarico se per la comunicazione tramite raccomandata prevede un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (al massimo dovrebbe essere 15 giorni).
• Ricordarsi che generalmente i contratti prevedono la proroga automatica in caso di mancata disdetta entro i termini.
• In caso di acquisto, l’agente immobiliare deve poter esibire al consumatore i certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi dei documenti di condono e le altre documentazioni relative all’immobile, onde evitare sorprese impreviste.
• Il consumatore deve ricordarsi assolutamente che la caparra versata deve essere intestata al venditore con assegno non trasferibile e non all’agente immobiliare, che non può incassare acconti o caparre neanche in conto provvigione o a titolo di risarcimento.
• La provvigione è dovuta all’agente immobiliare soltanto alla conclusione dell’affare, che coincide con l’accettazione formale della proposta da parte dell’acquirente.

Autore: Emanuele Piccari aprile 2009

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Agenzie immobiliari furbe con la provvigione

A volte le agenzie immobiliari sfruttano le inserzioni di chi vuole comprare o vendere casa e si intromettono come “mediatori”, prendendo contatto con una delle parti, mentre l’altra non ha notizia della mediazione. A questa viene invece chiesta ugualmente la provvigione, che può andare dal 2 al 5 per cento del valore, in quanto l’art. 1755 del Codice civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. La pretesa è però illegittima perché la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1626/1983, ha stabilito che “la provvigione non è dovuta quando la parte abbia ignorato senza colpa l’intervento del mediatore”. Eppure le agenzie immobiliari insistono facendo scrivere addirittura dall’avvocato e in questo caso bisogna rispondere sia all’agenzia sia all’avvocato dichiarando di resistere in un eventuale giudizio e minacciando di chiedere un risarcimento equitativo per azione temeraria (art. 96 del Codice di procedura civile). Va anche ricordato che le parti, se hanno accettato entrambe la mediazione dell’agenzia, possono pattuire che la provvigione all’agenzia rimane esclusivamente a carico di una di esse.

Autore: Unione Nazionale Consumatori Data: aprile 2007
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IMMOBILI - MEGLIO TRASCRIVERE IL COMPROMESSO

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