Tempi duri per il mercato immobiliare

El mercado inmobiliario pasa por momentos difíciles
Los vendedores se quejan de menos demanda y los compradores lamentan los altos precios, mientras los agentes inmobiliarios señalan una desaceleración del sector

ZUNILDA MATA, La Habana | Junio 10, 2018



En el sitio digital Revolico, con más de 40.000 clasificados de compraventa de casas, miles de anuncios se mantienen por meses sin encontrar comprador. La falta de dinero, el frenazo del deshielo diplomático entre Cuba y Estados Unidos, junto al congelamiento en la entrega de licencias al sector privado han contraído el mercado inmobiliario en la Isla.

A finales de 2011, cuando el Gobierno de Raúl Castro autorizó la compraventa de viviendas tras décadas de prohibición, un frenesí se apoderó de muchos cubanos dispuestos a adquirir o deshacerse de una casa. La medida fue un pistoletazo de salida en un país con 3.700.000 de viviendas, un 85% de ellas en régimen de propiedad individual.

Menos de dos años después de que se levantara la veda, el emergente mercado inmobiliario alcanzó unas 80.000 transacciones, según datos ofrecidos entonces por Aniuska Puente Fontanella, especialista de la Dirección del Registro de la Propiedad Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia.

Ahora el escenario es diferente. Aunque no hay nuevas cifras oficiales sobre el comportamiento del sector, los vendedores se quejan de menos demanda y los compradores lamentan los altos precios. Los agentes inmobiliarios señalan una desaceleración del sector.

En el Paseo del Prado de La Habana, un sitio de clasificados al aire libre, por cada diez vendedores merodean dos compradores. “Hay mucha oferta y poca demanda”, explica a este diario Luis Óscar Gómez, un permutero que derivó en gestor inmobiliario. “Hace unos cinco años era diferente porque había mucha más gente comprando”, recuerda.

“Muchas personas que estaban comprando lo hacían porque creían que el país se iba a llenar de estadounidenses, pero eso no ha pasado”.

“Otros adquirían para hacer negocios, como poner un restaurante o un hostal de renta a extranjeros pero ahora mismo no se están entregando licencias para eso, lo que desestimula a invertir en casas”, agrega Gómez. El fin de la política de pies secos/ pies mojados también es, a su juicio, un factor que influye negativamente en el mercado.

“Mucha gente vendía las casas a precios más baratos para pagarse la salida del país pero ahora eso ha disminuido al cerrarse la vía hacia Estados Unidos y el camino para emigrar es más largo por lo que las tarifas han subido”, añade. “Una casa que hace tres años se remataba en 50.000 dólares, ahora esa misma familia quiere 75.000”.

Sin embargo, Gómez reconoce que “muchos vendedores también han tenido que bajar repetidamente sus precios porque no hay dinero para comprar”. A su juicio, la falta de liquidez se debe a la caída en el turismo y “la situación del país que no mejora y la posibilidad de ahorrar dinero para una casa es muy difícil en esta situación”.

A pocos metros del Paseo del Prado, una amplia casona colonial con columnas y arcos de medio punto tiene un cartel de “Se vende” colgado en el balcón. “Llevamos más de un año esperando pero este es un tipo de casa que se compra para negocios porque está ubicada en La Habana Vieja y tiene habitaciones muy grandes, perfectas para un restaurante o para alquiler turístico”, explica Rosa, la propietaria.

“Tenía un comprador que estaba encantado pero cuando en agosto del año pasado se dejaron de entregar licencias a para el trabajo por cuenta propia el hombre se arrepintió”, recuerda. “Gastarse 80.000 CUC en una casa como esta para no poder sacarles dinero es una locura”.

El boom de las inmobiliarias privadas surgidas a raíz de la liberalización del sector también ha experimentado un frenazo.

Muchas de aquellas oficinas particulares, que operaban bajo una licencia de gestor de permutas y compraventa de viviendas, han sido cerradas. Algunas porque quedaron en el camino debido a la intensa competencia, otras procesadas en los tribunales al comprobarse que cobraban al cliente una comisión sobre la transacción, algo prohibido por ley.

En la práctica, estos gestores se embolsan entre un 10% y un 25% de la cifra total que paga el comprador, pero legalmente solo pueden cobrar por las gestiones de conectar e informar a gente interesada en realizar este tipo de operaciones.

“Todo mercado inmobiliario se nutre también del sector constructivo”, precisa Loraine García, empleada en una de las inmobiliarias clausuradas por la policía. “Las nuevas casas que ingresan a la venta influyen mucho en el dinamismo de ese mercado en cualquier parte del mundo pero en Cuba ese es un elemento que sufre mucho inmovilismo”.

Cuba registraba un déficit superior a las 880.000 casas al finalizar 2016 y el pasado año solo se terminaron un total de 21.827 nuevas viviendas, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas.

“El mercado está viciado porque apenas entran viviendas nuevas y las ofertas que se han quedado sin salida son en la mayoría casas que están muy por encima de lo que puede adquirir la media de los compradores”, añade García.

“Las casas que estaban por debajo de los 30.000 CUC se movieron mucho inicialmente”, pero con el paso del tiempo “esas viviendas cambiaron de mano y se fueron quedando en venta las que están por encima de ese dinero y que tienen menos demanda”, puntualiza.

García considera que los cambios en las tarifas de los impuestos para estas operaciones también han lastrado el mercado.

En un inicio las autoridades determinaron un 4% de impuesto sobre la transmisión de bienes y herencias a quiénes compraban y sobre ingresos personales a quienes vendían. En la práctica, sin embargo, buena parte de las transacciones se hacían con montos muy por encima de la cifra declarada, para evadir los impuestos.


En 2017 el Ministerio de Finanzas y Precios intentó corregir el problema y modificó el pago de impuestos en los actos de compraventa y donación de viviendas entre particulares. Ahora el valor del gravamen se establece por sus características, ubicación y tamaño y no por el monto reflejado como valor de la propiedad.

“Muchos enmascaraban una operación de compraventa como si se tratara de una donación para pagar menos impuestos, pero ahora mismo eso es casi imposible porque la ley establece los vínculos familiares que se necesitan para hacer algo así”, explica la ex agente inmobiliaria.

A pesar de todos estos tropiezos, García cree que el mercado de casas “va a levantar cabeza”. Sus esperanzas se basan en que “es normal este tipo de oscilaciones y no se puede mantener permanentemente un boom inmobiliario” pero “si el país se abre a la inversión y se permiten pequeñas o medianas empresas se van disparar las compras otra vez”.