Distanza minima tra fabbricati, quando sono obbligatori 3, 5 o 10 metri?
Distanza minima tra fabbricati, quando sono obbligatori 3, 5 o 10 metri?
Chi progetta sa bene quanto sia importante rispettare le
distanze tra fabbricati e dai confini di proprietà. In un tessuto urbano ormai saturo, è sempre più difficile, infatti, riuscire a costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti dovendo tener conto dei limiti imposti in tema di distanze.
Le
distanze in edilizia sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L’art. 873 stabilisce che “le
costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”
Distanza tra edifici: tre, cinque o dieci metri?
In quali casi sono necessari 3 metri
I
fabbricati pertanto, se
non sono
costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare l’inderogabile distanza di
tre metri l’uno dall’altro. Proprio su questo tema si è espressa di recente la sentenza n. 10318 del 19/05/2016 delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, che stabilisce che il principio di prevenzione temporale è applicabile a chi costruisce per primo, anche se lo strumento urbanistico locale non consente la costruzione in aderenza o non prevede una distanza minima.
Quando servono i 5 metri..
Chi edifica per primo, quindi,
impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la
distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di
cinque metri.
.. e quando i 10
Per quanto riguarda, invece, le
distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.
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Distanza minima: l’indice di visuale libera
Un altro fattore di cui tenere conto nella progettazione di un fabbricato è
l’indice di visuale libera, ovvero il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei fronti medesimi.
Conclusioni
Sono un bel po’ di criteri da rispettare, se si pensa, come detto in precedenza, che nella maggior parte delle città
il territorio urbano è completamente edificato e le nuove costruzioni derivano soprattutto dalla demolizione e ristrutturazione di vecchi edifici che, spesso, insorgono su lotti che pur avendo un residuo di capacità edificatoria, si vedono precludere la possibilità di ampliamento, non essendo possibile riuscire a mantenere le distanze minime imposte dai regolamenti rispetto ai fabbricati che li circondano.
Anche installare una semplice casetta di legno per gli attrezzi può diventare complicato: se questa infatti non rispetta le dimensioni massime che la maggior parte degli strumenti locali prescrive, è a tutti gli effetti considerata una nuova costruzione e deve pertanto rispettare le
distanze minime suddette, richiedendo un vero e proprio progetto edilizio.
Romolo Balasso - Pierfrancesco Zen, 2017,
Maggioli Editore
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qual è stato inteso, concepito e redatto il volume stesso, inerente un argomento che continua ad essere oggetto di controversie e/o registrare contrasti sia...
[Modificato da Etrusco 22/08/2018 16:22]
Non condivido le tue idee, ma darei la vita per vederti sperculeggiare quando le esporrai.