SALVO DIRITTI DI TERZI

SALVO DIRITTI DI TERZI

Porgo questo quesito per far chiarezza sul significato della dicitura “salvo diritti di terzi” riportata sulle Concessioni ed Autorizzazioni di edificare.

1. Che significato ha questa dicitura?

2. Fino a che punto, chi rilascia l’atto edificatorio, è a posto se succede che viene violato il diritto di un terzo?

3. Il Comune cosa deve fare quando viene lamentata una violazione di diritto?

4. Se in fase di istruttoria della pratica si verifica la presenza di una violazione di un diritto di un terzo, cosa va fatto per procedere correttamente?:
Posso o devo chiedere l’autorizzazione del vicino?
Respingo la pratica?

5. E se per distrazione non si nota anche un evidente violazione al diritto di terzi e viene rilasciata la Concessione o l’Autorizzazione che conseguenze può avere chi rilascia l’atto?

Ringrazio anticipatamente chiunque dia una risposta a queste domande od ad altre che possono sorgere in riferimento a questo argomento.

Cicolini Roberto
Funzionario Tecnico
Comune di Caldes

In data odierna si è provveduto a richiedere apposito parere in merito al Servizio Urbanistica della Provincia Autonoma di Trento.
Non appena in possesso della qualificata risposta si provvederà a pubblicarla sul Forum.
SERGIO GUERRI
COMUNE DI
38027 MALE' (TN)

SI RISPONDE AL QUESITO TRAMITE PARERE PERVENUTO DA PARTE DEL SERVIZIO URBANISTICA E TUTELA DEL PAESAGGIO DELLA P.A.T. CHE, PUR REDATTO PER UN ALTRO CASO, PUO' RITENERSI ESAUSTIVO PER QUELLO IN OGGETTO.
La concessione edilizia viene normalmente rilasciata con la clausola “fatti salvi i diritti di terzi”. L’effetto collegato al rilascio di tale provvedimento è quello di rendere legittima l’attività edilizia autorizzata, senza tuttavia conferire alcun diritto su beni di terzi, relativamente ai quali l’autorità amministrativa non ha alcun potere dispositivo.
Nel caso, quindi, la concessione edilizia violi un diritto del terzo, questi potrà sempre agire avanti il Giudice ordinario per impedire la costruzione o per ottenere il risarcimento dei danni, indipendentemente dal fatto che il provvedimento contenga o meno la clausola sopra citata.
Nell’ambito del procedimento volto al rilascio della concessione edilizia, non potendosi procedere all’accertamento della liceità della costruzione sotto ogni aspetto, la giurisprudenza prevalente ha ritenuto sufficiente, allorchè il progetto sia compatibile con le leggi amministrative e con le norme urbanistiche, che l’Autorità amministrativa valuti la sussistenza, in via di massima, della titolarità del diritto a costruire da parte del richiedente.
Ciò premesso si osserva che l’art. 88 “Domande di autorizzazione e concessione” della L.P. 5.09.1991 n. 22 e s.m. “Ordinamento urbanistico e tutela del territorio” prevede che possono richiedere la concessione o l’autorizzazione i proprietari dell’immobile, nonché coloro che dimostrino di avere un valido titolo risultante da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, da provvedimento dei poteri pubblici ovvero da successione ereditaria e cioè coloro che dimostrino di trovarsi con il bene in una relazione qualificata al momento dell’emanazione del provvedimento del Sindaco.
Come detto sopra ogni concessione (ed autorizzazione) viene di norma rilasciata con l’espressa clausola “salvi i diritti dei terzi”. Ciò significa che la concessione, autorizzando le opere definite nel progetto presentato, pone in essere un nulla-osta che ha valore unicamente nei riguardi della Pubblica Autorità. Per quanto riguarda quest’ultima, quindi, le opere sono legittime e viene rimosso ogni ostacolo che preesisteva al loro compimento.
Gli effetti del rilascio di una concessione edilizia si sviluppano quindi su due piani ben distinti di rapporti giuridici: uno pubblicistico, tra il soggetto costruttore e la Pubblica Amministrazione, l’altro privatistico, tra lo stesso soggetto ed i titolari di diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall’attività edificatoria del primo. Questi due ordini di rapporti, di regola, non interferiscono tra loro, nel senso che l’approvazione di un progetto edilizio e la connessa concessione amministrativa non legittimano violazioni giuridiche a danno di terzi e non sono di ostacolo alla conseguente azione degli interessati nelle sedi opportune, se direttamente pregiudicati dall’attività edilizia.
L’orientamento sopra espresso è suffragato, inoltre, dalle disposizioni introdotte dalla normativa sul condono edilizio. Difatti, l’art. 39 della legge 724/94, comma 2, come modificato dall’art. 14 del D.L. 23.02.1995, n.41, convertito con modificazioni dalla legge 22.03.1995, n. 85 prevedeva testualmente che le disposizioni in materia di condono edilizio “non si applicano alle opere edilizie che creano limitazioni di tipo urbanistico alle proprietà finitime, a meno che queste ultime non siano conformi e compatibili sia con lo strumento urbanistico approvato che con quello adottato, o che siano state realizzate su parti comuni”.
L’art. 2, comma 37, lett. c) della legge 23.12.1996, n. 662 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica”, legge che contiene anche le disposizioni in ordine al condono edilizio di cui al citato art. 39, ha sostituito la disposizione sopra citata, nel senso che la nuova disciplina prevede che il rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria non comporta limitazione ai diritti di terzi.
E’ venuta pertanto meno quella norma che subordinava la sanatoria degli abusi edilizi non solo al rispetto dei requisiti fissati dalla legge sul condono, oltre a quelli fissati dalla normativa che disciplina nel suo complesso l’attività urbanistica edilizia, ma anche al rispetto dei diritti spettanti ai proprietari delle aree limitrofe a quelle sulle quali è stata realizzata la costruzione abusiva, norma che considerava altresì non suscettibili di sanatoria le opere realizzate su parti comuni e con conseguente impossibilità di rilascio della sanatoria edilizia ove fosse risultato che l’opera abusiva ledeva i diritti di terzi.
Per effetto della nuova norma, invece, non è più preclusa la possibilità di ottenere il rilascio della sanatoria edilizia per opere la cui costruzione abbia dato, o possa dare, luogo a controversie tra privati dato che la sanatoria si limita a prevedere la regolarizzazione delle opere dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale per fini di interesse pubblico, ma non esplica i suoi effetti anche sui rapporti fra i privati. Pure la sanatoria in condono, siccome inerente al solo rapporto pubblicistico tra la Pubblica Amministrazione ed il privato costruttore, non incide sui rapporti tra quest’ultimo ed i terzi, i quali se lesi dalle opere sanate, conservano il diritto di esperire nelle sedi competenti azioni tendenti ad ottenere il risarcimento del danno o la riduzione in pristino.
In conclusione, qualora dal progetto sia direttamente riscontrabile l’inosservanza di una qualche norma contenuta negli strumenti urbanistici ed edilizi, il Comune è tenuto a rilevare il contrasto con eventuale conseguente approfondimento dell’istruttoria o diniego del titolo autorizzativo. Diversamente, se l’opera progettata dovesse risultare lesiva di diritti di terzi, senza però che la circostanza sia rilevabile dalla lettura degli elaborati progettuali presentati, il Sindaco non è tenuto ad effettuare ulteriori indagini e legittimamente può rilasciare il titolo richiesto con la clausola “salvi i diritti di terzi”.
MANINI GIUSEPPE
Piazza Regina Elena, 17
38027 MALE' (TN)

[Modificato da MANBEP 21/12/2001 08:34]

Si informa che il Servizio Urbanistica della Provincia Autonoma di Trento ha diramato in questi giorni una circolare esplicativa in materia di "diritti di terzi".
Il testo, inviato a tutti i Comuni, è possibile visionarlo da qui cliccando su "CIRCOLARE"
"CIRCOLARE"

[Modificato da giesse 18/04/2002 17:11]