Prezzi delle case in rapporto al reddito disponibile: Italia 1965-2005

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guido.zip
00martedì 31 luglio 2007 18.44
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Rielaborando i dati ISTAT sui consumi (e quindi sul reddito disponibile) delle famiglie
www.istat.it/dati/dataset/20080328_00/Conti_nazionali_...
e confrontando con le stime dei prezzi immobiliari della Banca d'Italia
www.oecd.org/dataoecd/2/44/37583717.pdf
ho fatto questo interessante confronto (i dati ISTAT sono i pallini a distanza di 5 anni, la linea di tendenza é quella tratteggiata).

[IMG]http://img127.imageshack.us/img127/7733/mitisfatatirm7.jpg[/IMG]

Questo grafico dimostra che in Italia, come in tutti gli altri paesi del mondo, il prezzo medio delle case sul lungo periodo é indissolubilmente legato al reddito disponibile delle famiglie (ciò che appare ovvio spesso é vero).

Vedi per esempio:
m3.moostik.net/img/?pseudo=jfriggitlti&redirige=http://www.adef.org/statistiques/ltinv.zip&titre=long%20term%20in...

[IMG]http://im0.freeforumzone.it/up/0/10/11124960.jpg[/IMG]

guido.zip
00giovedì 4 ottobre 2007 17.44
Rielaborazione dei dati
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[IMG]http://img515.imageshack.us/img515/3750/caseconsumilg5.jpg[/IMG]

Rapportandosi alla spesa delle famiglie, nel 2003 siamo tornati ai valori del 1970, con tre cali del 20%, 34% e 25%.

Notare il calo dei consumi delle famiglie in corrispondenza ai picchi dell'immobiliare. Dato che la spesa delle famiglie rappresenta oltre i due terzi della domanda totale per i beni e i servizi prodotti dalle nostre imprese, é molto verosimile che quando i valori immobiliari scenderanno l'economia ne trarrà giovamento.

D'altra parte questi sono discorsi che facciamo da tempo:

Il mattone che ha distrutto il mondo
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?c=150353&f=150353&...

guido.zip
00giovedì 4 ottobre 2007 17.47
Dati su foglio EXCEL
guido.zip
00lunedì 15 ottobre 2007 17.59
Bolla del 1974
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Ho rivisto questo bel servizio dll'istituto Luce sulla bolla immobiliare del 1974 a Roma (nota che belle inquadrature, Laplace, nonché i vari personaggi verdoniani: abbiamo molto da imparare)

LINK AL FILMATO

Dal documentario emerge che nel 1974 a Roma per le case popolari i prezzi (giudicati folli) erano i seguenti:

Affitti 100-150 mila al mese
Acquisto casa popolare a 20-25 milioni

Dal sito dell'ISTAT ricavo:
Coefficiente rivalutazione ISTAT 2006/1974 = fattore 10.44
Consumi famiglie deflazionati 2006/1974 (Istat) = 742/371 Miliardi euro = fattore 2.00
Variazione consumi famiglie a valori correnti 1974/2006 = 10.44x2.00 = 20.88

Quindi il prezzo di 20-25 milioni del 1974 per un tricamere popolare va moltiplicato per 20.88 e diviso per 1936.27, ed si otterrebbero i 215k - 270k euro di oggi. Direi che più o meno ci siamo.

Per gli affitti, contro le 100-150 mila al mese avremmo 1000-1500 euro al mese, e anche qui ci siamo.

Il tizio che sbraitava nel filmato chiedeva leggi per tenere l'affitto sotto il 30-35 per cento del reddito familiare, e quindi deduco che tale rapporto arrivasse in certi casi al 40 o 50%, e anche qui ci saremmo con la situazione di oggi.

In effetti quando si considerano i prezzi storici delle case non si valuta mai il fatto che 30 anni fa la famiglia tipo era composta da un operaio e una casalinga, oggi da una coppia di impiegati. E quindi i consumi sono saliti ben oltre l'inflazione (per essere precisi, stando ai dati ISTAT, i consumi reali sono raddoppiati nel periodo 1974-2006).

Rapportando i prezzi delle case ai consumi delle famiglie inoltre si scavalca la noiosa questione di quanto in effetti l'ISTAT misuri fedelmente l'inflazione (poi se si vuole polemizzare a tutti i costi si può supporre che l'ISTAT non misuri fedelmente neppure i consumi delle famiglie e il PIL, e allora mi arrendo)

Sul grafico sotto ho riportato la storia immobiliare degli ultimi 35 anni, prendendo i dati ISTAT (spesa delle famiglie), Bankitalia (prezzi case deflazioanti) e Scenari Immobiliari (prezzi case deflazionati, ottenuti con metodi differenti da Bankitalia)

www.istat.it/dati/dataset/20060314_01/seriestoriche.zip
www.oecd.org/dataoecd/2/44/37583717.pdf
www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?I...
www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?I...

[IMG]http://img516.imageshack.us/img516/1646/prezziconsuminb4.jpg[/IMG]

Devo dire che mi lascia perplesso la piccola ampiezza delle oscillazioni, e in particolare il piccolo rialzo degli ultimi anni. Ma questo potrebbe essere dovuto che il mercato nazionale é fatto di tanti mercati locali in cui i prezzi salgono e scendono non in perfetta sincronia, e questo potrebbe "ammorbidire" gli andamenti medi. Inoltre il mercato nazionale é fatto sì da Roma e Milano, ma in misura molto maggiore da piccoli centri, dove i prezzi variano poco. In ultimo (visto l'intreccio di legami tra banche, immobiliaristi e centri studi) non é da scartare l'ipotesi che i dati relativa agli ultimi rialzi siano stati attenuati allo scopo di falsare la percezione del mercato e incoraggiare gli investimenti nell'immobiliare, diretti o tramite fondi (ricordiamo che i fondi immobiliari sono partiti negli ultimi anni 90)

Però, ritornano al discorso di prima, mi pare che il confronto 1974-2007 quadri perfettamente anche guardando il grafico.

romano76
00sabato 15 dicembre 2007 15.06
complimenti ottimo lavoro, vorrei fare delle considerazioni e differeze con gli anni precedenti
oggi la famiglia tipica e composta da lavoratori con contratti atipici cococo progetto ecc. consumi rapporto potere aquisto stipendio dimezzato,generazione che difficilmente risparmia il mercato offre il doppio.
lo scoppio dell' attuale bolla sara di dimensioni che l'eco rituonerà per un lungo periodo
guido.zip
00giovedì 20 dicembre 2007 17.40
Re: Bolla del 1974
guido.zip, 15/10/2007 17.59:

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Devo dire che mi lascia perplesso la piccola ampiezza delle oscillazioni, e in particolare il piccolo rialzo degli ultimi anni. Ma questo potrebbe essere dovuto che il mercato nazionale é fatto di tanti mercati locali in cui i prezzi salgono e scendono non in perfetta sincronia, e questo potrebbe "ammorbidire" gli andamenti medi. Inoltre il mercato nazionale é fatto sì da Roma e Milano, ma in misura molto maggiore da piccoli centri, dove i prezzi variano poco.




Questo grafico sulla bolla giapponese esemplifica bene quello che volevo dire.

Interessante la differenza tra grandi città e resto del paese. La salita nelle grandi città sembra quella di Roma nel periodo 2001-2006 (+200%).

[IMG]http://img20.imageshack.us/img20/5020/screenshot032rl0.jpg[/IMG]

homeguide123.com/articles/US_Housing_Bust_vs._Japan_Housing_Bust%3A_What_We_Can_Learn.html?ref=pat...


guido.zip
00venerdì 13 giugno 2008 13.22
Cause delle bolle precedenti
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Questo grafico mi sembra spiegare abbastanza bene gli eventi scatenanti delle bolle italiane degli ultimi 50 anni (se ci sono castronerie correggetemi).

[IMG]http://img249.imageshack.us/img249/9092/screenshot039bp8.png[/IMG]

indirizzo immagine: img249.imageshack.us/img249/9092/screenshot039bp8.png

Bolla 1970: mattone come bene rifugio: tassi d'interesse fino a 20 punti più bassi dell'inflazione: chi investiva in titoli di stato, stanco di perdere cifre paurose, vendeva tutto e comprava immobili per salvare il potere d'acquisto dei propri risparmi (allora non era facile come oggi portare i soldi all'estero)

Bolla 1980: simile alla bolla precedente.

Bolla 1990: diversa dalle precedenti: i titoli di stato nel decennio precedente rendevano 5 punti in più dell'inflazione .QUesto ha impoverito lo stato (debito pubblico in aumento) ed ha arricchito le famiglie. Tutta questa ricchezza si è riversata sul mattone quando si è temuto che il gioco si stesse per inceppare (debito pubblico oltre il 120% del PIL).

Bolla 2000: tassi storicamente bassissimi e allargamento del credito.

In tutti i casi si è ritornati sempre ai fondamentali (rapporti prezzi/redditi ragionevoli).

PS. Notare che l'ultimo periodo di tassi bassi (anni 60) si è concluso con una inflazione al 25%. Speriamo che il tricheco alzi i tassi in fretta, al di là delle considerazioni sugli effetti che questo potra avere sull'immobiliare.

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_Teto_
00venerdì 17 ottobre 2008 15.01
Analisi molto molto interessante!

A Proposito, c'è modo di ottenere il grafico citato nell'ultimo commento di Guido?

Il link non è più disponibile e a me servirebbe moltissimo!!!! [SM=g7576]

Grazie Mille!! [SM=p7579]
guido.zip
00venerdì 17 ottobre 2008 22.33
Re:
_Teto_, 17/10/2008 15.01:

Analisi molto molto interessante!

A Proposito, c'è modo di ottenere il grafico citato nell'ultimo commento di Guido?

Il link non è più disponibile e a me servirebbe moltissimo!!!! [SM=g7576]

Grazie Mille!! [SM=p7579]



Grazie a te.

Il grafico dovrei averlo nei backup, controllo entro la prossima settimana (se me ne dimentico ricordamelo)

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guido.zip
00sabato 18 ottobre 2008 00.30
Re:
guido.zip, 31/07/2007 18.44:

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Rielaborando i dati ISTAT sui consumi (e quindi sul reddito disponibile) delle famiglie
www.istat.it/dati/dataset/20060314_01/seriestoriche.zip




Le serie storiche ISTAT ora si trovano qui (occorre registrarsi):

con.istat.it/amerigo/default.asp

Le serie storiche disponibili sono queste:

con.istat.it/amerigo/generale.asp?lg=I&fl=1

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guido.zip
00mercoledì 22 ottobre 2008 11.36
Re:
_Teto_, 17/10/2008 15.01:

Analisi molto molto interessante!

A Proposito, c'è modo di ottenere il grafico citato nell'ultimo commento di Guido?

Il link non è più disponibile e a me servirebbe moltissimo!!!! [SM=g7576]

Grazie Mille!! [SM=p7579]



Ecco la figura.

indirizzo immagine: img249.imageshack.us/img249/9092/screenshot039bp8.png

[IMG]http://img249.imageshack.us/img249/9092/screenshot039bp8.png[/IMG]

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guido.zip
00mercoledì 22 ottobre 2008 20.00
Re: Re:
guido.zip, 18/10/2008 0.30:



Le serie storiche ISTAT ora si trovano qui (occorre registrarsi):

con.istat.it/amerigo/default.asp

Le serie storiche disponibili sono queste:

con.istat.it/amerigo/generale.asp?lg=I&fl=1

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Altre serie storiche ISTAT e Bankitalia stanno qui:

www.istat.it/dati/dataset/20080328_00/Conti_nazionali_...

www.istat.it/dati/dataset/

bip.bancaditalia.it/4972unix/pls/4972unix_cartridge/FAQ.corpoFAQ?vlang=ITA&p...

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