I cicli del mercato immobiliare - dati e grafici

DIMENSIONI DEL DISAGIO ABITATIVO E STRATEGIE DI INTERVENTO
IL CASO DI FIRENZE

Firenze, 9 giugno 2010


E' importante precisare che in Italia non siamo in presenza di una bolla immobiliare ... , pero' ...

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L’analisi svolta ha consentito di evidenziare l’insostenibilità degli attuali prezzi di mercato per una rilevante quota della domanda. Si tratta, tuttavia, di un’evidenza che non risulta circoscritta al solo settore della compravendita, ma che contraddistingue a pieno titolo anche quello delle locazioni. La dinamica dei canoni nell’ultimo decennio, seppure meno accentuata rispetto ai prezzi di vendita, è stata comunque marcatamente espansiva e in alcun modo paragonabile alla contestuale evoluzione delle possibilità economiche delle famiglie.
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Dalla tavola si evince che nelle grandi città, in cui la dinamica immobiliare è stata più marcata, più di una famiglia su due sarebbe chiamata ad accollarsi un onere potenzialmente insostenibile.
Non stupisce, dunque, che la pesante recessione economica dell’ultimo biennio abbia messo definitivamente in crisi situazioni già precarie, comportando un’esponenziale crescita dei casi di insolvenza. Il drammatico aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità (+247% rispetto al 2008) rappresenta l’inevitabile epilogo di un mercato, la cui eccessiva esuberanza ha compromesso gambe troppo gracili. L’incidenza della componente riconducibile ad inadempienze del locatario ha ormai raggiunto, anche nel Comune di Firenze, valori prossimi all’80%, in linea con il dato medio nazionale
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Lo stock residenziale, che a fine 2009 è possibile stimare in circa 196 mila unità (+13% rispetto al 2000), evidenzia l’esuberanza edilizia, in corrispondenza della fase marcatamente espansiva del mercato immobiliare, a fronte della continua contrazione della popolazione residente. L’ascesa dei prezzi immobiliari, pur determinando una spinta centrifuga della popolazione residente, sembra aver unicamente rappresentato uno stimolo per la produzione edilizia. Le dinamiche descritte hanno finito per creare un’offerta che eccede le capacità di assorbimento agli attuali livelli di prezzo.
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